Petaling Jaya, Malaysia – Melihat dari belakang meja kasirnya di sebuah toko komputer di malam Sabtu baru-baru ini, pemilik toko Goh Sook Lam memeriksa koridor-koridor kosong di pusat perbelanjaan 3 Damansara. Dua tingkat di bawah, terdengar teriakan dari acara taekwondo di lantai dasar pusat perbelanjaan yang dulunya populer itu yang terletak di pinggiran Kuala Lumpur. “Ada kompetisi taekwondo di bawah, tapi siapa yang akan datang ke sini?” kata Goh, 48 tahun, kepada Al Jazeera, berdiri di samping pelanggan setia Rudi Sim, 48 tahun, satu-satunya pelanggan yang menghabiskan uangnya hari ini. “Pelanggan tetap saya adalah bisnis saya. Pelanggan baru kurang … Terkadang saya tidak bisa balik modal.” Pengalaman Goh jauh dari terisolasi di Malaysia yang gila mal, di mana banyak pusat perbelanjaan sedang dibangun meskipun banyak kompleks yang sudah ada kesulitan menarik kerumunan. Dengan populasi 33 juta orang, Malaysia memiliki lebih dari 1.000 kompleks perbelanjaan pada akhir 2023, termasuk pusat perbelanjaan, arcade, dan hipermarket, data pemerintah pada Maret menunjukkan. Pada 2022, hampir 40 persen pusat perbelanjaan dan pusat ritel yang dihitung oleh Asosiasi Pusat Perbelanjaan Malaysia – total 727 – berlokasi di area Kuala Lumpur yang lebih besar saja, menurut data yang dibagikan oleh badan tersebut. Meskipun banyak pusat perbelanjaan utama negara Asia Tenggara ini menikmati lalu lintas yang tinggi dan okupansi hampir penuh, banyak penyewa pusat perbelanjaan yang kurang populer kesulitan bersaing di tengah ledakan ruang ritel yang bahkan pandemi COVID-19 gagal menghentikannya. Menurut laporan Pusat Informasi Properti Nasional (NAPIC), ruang ritel Malaysia mencapai 17,69 juta meter persegi pada 2023, naik dari 16,51 juta pada 2019. Meskipun ekspansi ini, tingkat okupansi nasional untuk ruang ritel lebih rendah dari sebelum pandemi, yakni 77,4 persen tahun lalu, menurut laporan tersebut. 3 Damansara adalah salah satu dari sekitar 1.000 kompleks perbelanjaan di Malaysia [Patrick Lee/Al Jazeera] Bahkan sebelum COVID-19, tingkat okupansi sudah mengalami penurunan, turun dari 81,4 persen pada 2016 menjadi 79,2 persen pada 2019 dan 75,4 persen pada 2022, yang terendah dalam hampir 20 tahun, menurut laporan tersebut. Beberapa pusat perbelanjaan terbaru negara ini tidak terpengaruh oleh penurunan permintaan. The Exchange TRX Mall, yang memiliki 125.000 meter persegi (1,35 juta kaki persegi) ruang sewa dan taman atap seluas 10 hektar, dibuka pada November dengan okupansi 95 persen. Berlokasi di bawah bangunan tertinggi kedua Malaysia, Exchange 106, banyak restoran dan gerai merek premium mall ini secara konsisten menarik kerumunan besar sejak dibuka. Tapi tidak semua pusat perbelanjaan berprestasi baik. Bahkan di ibu kota, di mana okupansi termasuk yang tertinggi di negara ini, beberapa lokasi kesulitan menarik lalu lintas yang sangat diperlukan. Pembukaan tahap pertama Pavilion Damansara Heights pada awal Oktober relatif sepi saat kunjungan akhir pekan baru-baru ini. Meskipun lantai bawahnya ramai dengan puluhan pelanggan, lantai atasnya hampir tidak ada, dengan orang-orang terlihat melewati lot-lot yang ditutup yang mengumumkan pembukaan awal 2024. Gerai menolak permintaan untuk berkomentar tentang kondisi bisnis. Beberapa bisnis telah menerima tantangan menemukan cara untuk bertahan di pusat perbelanjaan yang kurang populer seperti Glo Damansara, yang kesulitan menarik kerumunan besar bahkan di akhir pekan. Tertarik dengan “sewa” yang terjangkau, Veronica David, yang menjalankan sebuah kafe roti bersama suaminya, mengatakan bisnisnya berhasil tumbuh meskipun lokasi mal yang sepi di pinggiran Taman Tun Dr Ismail. Fokus terlebih dahulu pada klien korporat, mereka memperluas operasi untuk menyertakan menu makan siang dengan lebih banyak item yang akan datang. “Ketersediaan tempat (di sini) awalnya rendah dan kami pikir kami berada di lokasi yang salah, tapi dalam setahun kami melihat pertumbuhan positif,” kata wanita berusia 49 tahun itu kepada Al Jazeera. Pasangan ini memilih lokasi tersebut karena sebagian besar kliennya berbasis di daerah tersebut dan manajer Glo juga “sangat ramah” dalam memenuhi kebutuhan mereka. “Kami mungkin tidak mendapatkan bantuan seperti ini dari mal lain karena mereka bisa lebih ketat dan kaku,” katanya. Pemilik restoran di Hartamas Shopping Centre, yang tidak mau disebutkan namanya, mengatakan bisnis hanya akan pergi ke mal yang dibangun dengan baik. “Jika pengembang tidak melakukan pekerjaan yang baik, Anda tidak akan menarik bakat yang tepat,” kata pria berusia awal 40-an itu kepada Al Jazeera. Melayani penduduk kawasan Sri Hartamas yang mewah, katanya mal tersebut memiliki hari-hari yang “sangat” buruk dan baik. Oleh karena itu, penyewa seperti dia, kata dia, harus “sangat kreatif” dalam pemasaran mereka untuk menarik pelanggan. Hartamas Shopping Centre, Glo Damansara, 3 Damansara dan Pavilion Damansara Heights tidak menanggapi permintaan untuk berkomentar. Presiden Asosiasi Pusat Perbelanjaan Malaysia Phang Sau Lian mengatakan para pengecer perlu bekerja lebih keras dari sebelumnya untuk menonjol dalam lanskap ritel yang “padat” di Malaysia. “Tren konsumen sangat cepat, dan pusat perbelanjaan harus terus beradaptasi untuk tetap relevan dan kompetitif,” kata Phang kepada Al Jazeera, menambahkan bahwa alasan pusat perbelanjaan yang kurang berhasil termasuk lokasi “kurang optimal”, ketidakaksesan, dan kelebihan kapasitas. Phang mengatakan pergeseran terbesar dalam tren konsumen dalam beberapa tahun terakhir adalah munculnya gerai makanan dan minuman sebagai “penggerak utama” lalu lintas mal. “Persentase mereka dari total ruang sewa (telah) melonjak menjadi hampir 30 persen, dibandingkan dengan saham satu digit satu dekade yang lalu,” katanya, menambahkan bahwa tren tersebut kemungkinan akan terus berlanjut. Foo Gee Jen, seorang penasihat dengan konsultan real estat CBRE-WTW, mengatakan konsumen di Malaysia saat ini sering mencari “pengalaman” di luar sekadar berbelanja. “Ini tidak lagi hanya tentang membeli. Semua pusat perbelanjaan mencoba bersaing dalam hal pengalaman,” kata Foo kepada Al Jazeera, menunjuk ke fasilitas seperti taman publik TRX Mall dan pusat seni dan budaya di kompleks lain. “Pusat perbelanjaan tua yang belum diperbarui tidak mampu mengatasi,” kata Foo. “Jika ada yang ingin membangun lebih banyak pusat perbelanjaan, mereka tidak boleh bersaing melawan yang sudah ada, tapi melengkapi (mereka), karena (situasinya) sangat jenuh.” Pavilion Damansara Heights memiliki sedikit pengunjung pada kunjungan akhir pekan baru-baru ini [Patrick Lee/Al Jazeera] Lingkungan yang sulit telah mendorong beberapa pemilik mal untuk mengadopsi pendekatan yang tidak lazim untuk tetap berbisnis. Dalam video TikTok yang sudah dihapus sejak Mei, seorang pria terlihat memberikan tur keliling kebun penambangan Bitcoin yang diklaimnya dijalankan dari mal kosong di negara bagian selatan Malaka. Pada September 2021, pengembang properti berbasis di Malaka, Hatten Land, menandatangani kesepakatan dengan perusahaan Singapura untuk bersama-sama mengoperasikan setidaknya 1.000 rig kripto di propertinya di negara bagian itu. “Kami (akan) memperbarui pusat perbelanjaan untuk termasuk aktivitas penambangan kripto ‘hijau’,” kata pengembang tersebut di situs webnya, tanpa rincian lebih lanjut. Kinerja ekonomi Malaysia yang sedang-sedang telah memperburuk tantangan yang dihadapi para pengecer. Meskipun ekonomi tumbuh stabil namun tidak spektakuler 3,7 persen tahun lalu, nilai tukar ringgit terus merosot terhadap dolar AS, turun ke level terendah dalam 26 tahun sebesar 4,80 pada Februari. Dalam analisis ekonomi Malaysia pada paruh kedua 2023, konsultan real estat global Knight Frank mengatakan bahwa “ketidakpastian secara keseluruhan … meredam pengeluaran konsumen.” Meskipun begitu, tidak ada tanda-tanda konstruksi pusat perbelanjaan melambat. Ada setidaknya 33 kompleks “masuk” dengan 1,13 juta meter persegi (12 juta kaki persegi) ruang ritel dan setidaknya 10 lainnya direncanakan, menurut NAPIC. Kembali ke 3 Damansara pada sore Sabtu baru-baru ini, Goh melihat seorang pria menjelajahi rak-raknya selama beberapa detik sebelum pergi. Bisnisnya jauh lebih baik ketika ia pertama kali pindah ke mal pada 2012 di bawah manajemen yang berbeda, sebagian karena lokasi toko nya beberapa pintu dari sebuah bioskop yang ramai, kata Goh. Tapi pada Maret, pemilik bioskop menutup teater setelah 15 tahun beroperasi, mengundang pelanggan untuk mengunjungi outlet-outlet lainnya, yang terdekat terletak di mal lain kurang dari satu kilometer jauhnya. Dengan sedikit lalu lintas di lantainya di mal, Goh mengatakan manajemen mal mendekatinya dengan ide untuk pindah ke lantai bawah dengan biaya sewa yang sama. “Saya tidak tahu,” kata dia, ketika ditanya apa yang harus dilakukan mal untuk menarik pelanggan. Tapi baginya, pilihan-pilihan itu mudah. “Entah saya pindah keluar atau melihat tempat lain di sini,” katanya.
