Alicia Humiston membeli kondominiumnya di Lahaina setelah ia mengunjungi Maui dan jatuh cinta pada hutan hujan, lapangan lava, dan paus yang berkumpul di lepas pantai. Dia pergi ke sana sekitar tiga kali setahun dan menyewakan unitnya untuk jangka pendek ketika dia tidak berada di Hawaii.
\”Maui adalah tempat impian saya,\” kata dia dalam wawancara telepon dari rumahnya di Coeur d’Alene, Idaho.
Tetapi sekarang, Wali Kota Maui ingin membuatnya tidak mungkin bagi Humiston dan ribuan pemilik kondominium lainnya untuk menyewakan properti mereka kepada wisatawan. Sebaliknya, dia ingin mereka disewakan jangka panjang kepada penduduk lokal Maui untuk mengatasi kekurangan rumah yang kronis yang mencapai titik krisis baru setelah kebakaran hutan mematikan Agustus lalu yang membakar rumah 12.000 penduduk.
Usulan wali kota menghadapi beberapa hambatan legislatif dan birokratis, dimulai Selasa dengan pertemuan Komisi Perencanaan Maui. Namun, usulan itu telah memicu perdebatan yang sudah memanas tentang masa depan salah satu destinasi wisata terkenal di dunia: Apakah Maui akan terus melayani para wisatawan, yang menggerakkan ekonomi lokal? Atau apakah akan membatasi pariwisata untuk mengatasi keluhan yang persisten bahwa pengunjung menghancurkan pantai dan jalan-jalan pulau dan membuat perumahan tidak terjangkau?
Sekitar sepertiga pengunjung Maui menggunakan sewa liburan. Mereka cenderung lebih murah daripada hotel dan mudah dipesan di situs web seperti Airbnb dan VRBO. Banyak memiliki dapur, sehingga keluarga dapat menyiapkan makanan mereka sendiri.
Mereka juga telah menjadi sumber pertikaian, terutama setelah kebakaran tahun lalu di Lahaina – kebakaran hutan paling mematikan di AS dalam lebih dari seabad. Kebakaran melanda kota bersejarah itu, menewaskan setidaknya 101 orang dan meninggalkan hanya puing-puing dan abu selama beberapa blok. Ribuan penduduk yang terlantar sementara diakomodasi di hotel biasanya untuk wisatawan, dan kebanyakan korban yang selamat masih kekurangan tempat tinggal yang stabil.
Bahkan sebelum kebakaran, peneliti Universitas Hawaii mengatakan begitu banyak pemilik properti menyewakan kepada wisatawan – dan begitu sedikit bangunan baru yang dibangun – sehingga Kabupaten Maui mengalami kerugian bersih perumahan sejak 2019.
Analisis catatan pajak properti menunjukkan bahwa 85% kondominium di Kabupaten Maui dimiliki oleh penduduk luar negeri, kata Justin Tyndall, seorang asisten profesor di Organisasi Riset Ekonomi Universitas Hawaii. Mengubahnya akan meningkatkan stok perumahan tinggal Maui sebesar 13%, yang menurut Tyndall hampir pasti akan menyebabkan harga beli dan sewa lebih rendah.
Wali Kota Maui Richard Bissen percaya bahwa di bawah usulannya, sewa lebih rendah akan membuat penduduk lokal tetap tinggal di Maui karena pemilik yang tidak hadir akan dipaksa untuk menjual unit mereka atau mengubahnya menjadi sewa jangka panjang.
Ada 7.000 unit kondominium di zona apartemen, termasuk 2.200 di West Maui dekat zona bakar Lahaina, dan mereka menyumbang sekitar separuh dari sewa liburan pendek yang dioperasikan secara legal di Maui. Jika diundangkan, perubahan tersebut akan berlaku di West Maui paling lambat pada 1 Juli 2025, dan 1 Januari 2026 di tempat lain.
\”Kami memahami bahwa akan ada pemberian dan pengambilan. Jadi pertanyaannya adalah, mana yang paling penting?\” kata Bissen dalam konferensi pers bulan lalu. \”Prioritas saya adalah memberikan perumahan bagi penduduk lokal kami – terutama sekarang.\”
Humiston, presiden Asosiasi Kesadaran Pemilik Sewa Hawaii, yang menentang RUU tersebut, tidak akan menjual kondominium tepi pantainya yang memiliki satu kamar tidur yang dibelinya dua dekade lalu jika RUU tersebut menjadi undang-undang. Dia juga tidak berencana untuk menyewakannya jangka panjang.
\”Itu akan mengambil kemampuan saya untuk menggunakan properti saya. Dan saya membelinya untuk keperluan saya,\” katanya. \”Saya sangat menyukainya di sana.\”
Beberapa memperingatkan bahwa mengurangi pasokan penginapan bagi pengunjung akan merusak industri pariwisata yang ekonomi Maui bergantung padanya, meskipun pendukung RUU wali kota mengatakan banyak sewa liburan akan tetap ada dan hotel akan memiliki kamar kosong tempat wisatawan dapat menginap.
Ekonom Hawaii Paul Brewbaker menghitung bahwa mengubah aturan untuk unit yang terkena dampak, yang menyumbang sepertiga akomodasi pengunjung Maui, akan mengakibatkan penurunan 33% wisatawan dan biaya Maui 14.000 pekerjaan. Dia menyebutnya sebagai \”kecelakaan kereta terjadi lambat\” yang akan mengarah pada \”kecelakaan dan kebangkrutan ekonomi\”.
Ketua Kabupaten Maui Alice Lee mengatakan bahwa sementara perumahan bagi penduduk merupakan kekhawatiran nyata, dewan juga harus mempertimbangkan tantangan hukum dari pemilik properti dan dampak potensial pada pendapatan pajak.
Kabupaten mengumpulkan $500 juta pajak properti nyata setiap tahun dan lebih dari 40% berasal dari sewa jangka pendek, yang dikenai pajak dengan tarif lebih tinggi dibandingkan tempat tinggal yang ditempati pemilik, katanya.
\”Kami sedang disuakan oleh lebih dari 600 orang terkait kebakaran. Kami memiliki gugatan hukum sebanyak itu tertunda. Apakah kita benar-benar ingin menempatkan diri kita dalam posisi untuk mengundang ribuan orang lagi?\” kata Lee. \”Saya benar-benar tidak berpikir begitu, karena kekhawatiran utama saya saat ini, pada saat ini, adalah membayar tagihan dan menjaga lampu tetap menyala.\”
Kabupaten telah menganggarkan $300.000 untuk mempelajari dampak RUU tersebut pada pendapatan pajak dan bisnis seperti layanan taman dan pembersihan.
Jeremy Stice, seorang agen real estat yang lahir dan dibesarkan di Maui, dan istrinya telah menghabiskan 12 tahun membangun perusahaan yang saat ini mengelola lebih dari 40 properti sewa liburan, sebagian besar untuk pemilik lain. Sekitar setengah dari mereka akan terkena dampak oleh langkah tersebut, kata Stice, yang juga merupakan presiden Asosiasi Sewa Liburan Maui.
Stice tidak yakin penduduk lokal akan membeli – atau mampu – unit sewa jangka pendek bahkan jika mereka menjadi tersedia untuk perumahan permanen.
Misalnya, sebuah studio di Papakea, salah satu kompleks kondominium yang ditargetkan, akan dijual seharga sekitar $600.000, kata dia. Hipotek tetap 30 tahun pada tingkat bunga saat ini, ditambah biaya asosiasi pemilik rumah, akan mencapai sekitar $5.000 sebulan untuk ruang kecil, katanya.
Jika penduduk lokal tidak membelinya, dan wisatawan tidak menyewanya, mungkin unit tersebut akan sebagian besar kosong sebagai rumah kedua untuk pemilik yang tidak hadir kaya – hasil yang lebih buruk.
Untuk mencegah hal itu, kabupaten harus menaikkan pajak pada rumah kedua, menciptakan insentif untuk mempromosikan sewa jangka panjang, dan mengutamakan konstruksi perumahan baru, kata Matt Jachowski, konsultan data perumahan Maui.
\”Satu-satunya cara keluar dari krisis perumahan ini adalah melakukan segala hal – melakukan segala hal yang ada dalam kekuasaan kita untuk menambahkan lebih banyak perumahan penduduk,\” kata dia.