Mendapatkan persetujuan untuk HELOC atau pinjaman ekuitas rumah tidak mudah, hampir setengah aplikasi ditolak.
Kredit buruk, rasio utang-pendapatan yang tinggi, atau sisa saldo hipotek yang besar dapat menyebabkan penolakan.
Jika ditolak, lunasi hipotek lebih banyak, perbaiki skor kredit, dan bayar utang untuk meningkatkan peluang saat mengajukan ulang.
Pilihan pembiayaan lain seperti pinjaman pribadi, kartu kredit, atau perjanjian ekuitas bersama bisa dipertimbangkan jika baru ditolak.
Pinjaman ekuitas rumah atau HELOC adalah cara bagus untuk dapat dana guna melunasi utang berbunga tinggi, merenovasi rumah, atau kebutuhan besar lainnya.
Tapi dapatkan hipotek kedua lebih sulit dari hipotek utama. Ini karena pemberi pinjam susah jual pinjaman ekuitas rumah di pasar sekunder seperti hipotek utama. Jika peminjam gagal bayar, pemberi pinjam ini dapat dana kedua, setelah pemberi hipotek utama. Jadi risikonya lebih besar.
Sekitar setengah aplikasi tidak disetujui — jauh lebih tinggi dari penolakan hipotek utama. Jika ditolak, ini tujuh hal yg bisa dilakukan dan cara tingkatkan peluang setuju.
47.59%
Tingkat penolakan aplikasi HELOC di kuartal keempat 2024.
Sumber: Home Mortgage Disclosure Act
Pertama, cari tahu kenapa aplikasi ditolak.
"Pemberi pinjaman akan beri tahu alasannya, tapi kamu mungkin harus tanya," kata Tom Hutchens, presiden Angel Oak Mortgage Solutions, pemberi pinjaman non-kualifikasi di Atlanta, Georgia. "Cari tahu alasannya dan jika ada cara untuk atasi hambatan itu, lanjutkan."
Skor Kredit
Minimal 640 atau lebih tinggi
Kepemilikan Saham
Minimal 15% sampai 20% ekuitas di rumah
Rasio Utang-Pendapatan
Dibawah 43%
Rasio Pinjaman-Nilai Gabungan
Tidak lebih dari 80% sampai 85%
Pendapatan
Tidak ada tingkat pasti, tapi perlu tunjukkan pendapatan cukup dan stabil untuk tanggung semua kewajiban
Pemohon yang berhasil biasanya punya skor kredit tinggi dan utang sedikit, termasuk sisa hipotek yang relatif kecil (kurang dari setengah nilai rumah).
Pemberi pinjam hitung jumlah yg bisa dipinjam dengan rasio pinjaman-nilai gabungan (CLTV). Rasio ini bandingkan total pinjaman yang dijamin properti dengan nilainya, termasuk jumlah hipotek dan jumlah pinjaman atau kredit yang diminta. Umumnya, pemberi pinjam suka CLTV tidak lebih dari 80% untuk kecilkan risiko. Artinya, mereka hanya pinjamkan hingga 80% dari nilai rumahmu.
Jika hipotekmu sudah besar, ini bisa jadi masalah. "Setelah penilaian [rumah] selesai, mungkin mereka temukan tidak cukup ekuitas tersisa untuk dapat HELOC sambil jaga CLTV di 80%," jelas Hutchens. Dia catat beberapa pemilik rumah mungkin hadapi tantangan jika bayar uang muka kecil, belum bayar banyak hipoteknya, atau jika properti mereka naik nilainya sedikit.
"Jika tidak cukup ekuitas di rumah, itu akan sulit diperbaiki," kata Hutchens. Jika penilaian jadi masalah, kamu bisa minta penilaian kedua dari penilai lain, atau ulang dari yg pertama. Untuk yg terakhir, kamu perlu tunjukkan kesalahan nyata di laporan — seperti perhitungan luas rumah atau fasilitas yang salah, atau perbandingan yang tidak tepat.
Selain itu, jika kepemilikan sahammu kurang, kamu harus tunda rencanamu dan usaha bangun ekuitas. Caranya dengan lunasi hipotek lebih cepat dengan bayar ekstra atau perbaiki rumah untuk naikkan nilai rumah (asalkan mampu).
Jika ekuitasmu tidak cukup untuk jumlah dana yang kamu mau, atasi masalah dari sisi lain: Sesuaikan besar permintaan pinjamanmu. Pertimbangkan minta pinjaman atau garis kredit lebih kecil — yang sesuai batas CLTV dari pemberi pinjam. Kamu juga bisa terima tingkat persentase tahunan (APR) yang lebih tinggi. Dengan fleksibel pada syarat ini, kamu bisa kurangi risiko di mata pemberi pinjam, mungkin bantu aplikasimu disetujui.
Pakai kalkulator ekuitas rumah online bisa bantu tentukan berapa banyak yg bisa kamu pinjam. Informasi ini berguna untuk hitung berapa pinjaman yang realistis sesuai anggaranmu. Untuk pakai kalkulator, masukkan nilai pasar wajar rumahmu dan sisa hipotek yang harus dibayar, bersama kode pos dan skor kreditmu. Dengan informasi ini, kalkulator akan memberitahu kamu persis berapa besar pinjaman ekuitas rumah yang mungkin bisa kamu ambil dari rumahmu.
44,6%
Persentase properti residen yang dihipotek pada Q4 2025 yang "kaya ekuitas": Pinjaman yang masih harus dibayar totalnya tidak lebih dari setengah perkiraan nilai pasarnya.
Sumber: ATTOM
Jika skor kredit kamu 700 atau diatasnya, kamu berada di posisi bagus untuk disetujui mendapatkan HELOC atau HELoan. Nyatanya, skor rata-rata peminjam HELOC di kuartal ketiga 2024 adalah 763, menurut data Home Mortgage Disclosure Act.
"Yang mengejutkan, banyak orang tidak begitu sadar akan skor kredit mereka sebagaimana seharusnya," kata Ralph Herrera, Realtor dan penasihat properti senior di Engel & Völkers Atlanta. "Orang-orang tidak memperhatikan hal itu sampai mungkin sudah terlambat. Sedikit perencanaan di awal sangat membantu untuk persiapan."
Jika skor kredit adalah alasan penolakan, mulailah dengan meninjau laporan kredit kamu untuk mencari kesalahan yang bisa mempengaruhi skor. Ajukan keberatan atas ketidakakuratan ke biro kredit. Selain itu, tingkatkan peluang persetujuan dengan melunasi utang, membayar tepat waktu, dan hindari membuka akun kredit baru.
Pelajari lebih lanjut: Tingkatkan skor kredit kamu
Saat mengajukan pinjaman ekuitas rumah, pemberi pinjaman memeriksa rasio hutang-pendapatan (DTI) kamu untuk memastikan kamu bisa menanggung kewajiban tambahan dengan nyaman. DTI adalah persentase dari pendapatan bulanan kamu yang digunakan untuk membayar hutang bulanan rutin.
DTI tinggi bisa jadi penghalang besar untuk mendapatkan persetujuan HELOC dan pinjaman ekuitas rumah. Kebanyakan pemberi pinjaman ekuitas rumah mencari rasio DTI tidak lebih dari 43%, dan median DTI peminjam HELOC adalah 41,45% di Q3, menurut data HMDA. "Dengan nilai properti yang tinggi, jika seseorang membeli rumah dalam beberapa tahun terakhir dan suku bunga mereka lebih tinggi dari sebelumnya, maka peminjam mengalami beberapa tantangan DTI," kata Hutchens.
Untuk meningkatkan peluang persetujuan, usahakan mengurangi hutang yang ada dengan melunasi pinjaman dan kartu kredit berbunga tinggi. Meningkatkan pendapatan melalui kerja sampingan atau negosiasi kenaikan gaji adalah cara lain untuk menurunkan DTI.
Jika satu pemberi pinjaman menolak permintaan HELOC atau HELoan kamu, jangan menyerah. Coba ajukan ke pemberi pinjaman lain, karena masing-masing punya kriteria dan toleransi risikonya sendiri. Kamu bisa mencari pemberi pinjaman yang mengizinkan CLTV lebih besar (misalnya, 85% atau 90%).
"Ada banyak program pinjaman berbeda dan banyak HELOC berbeda di luar sana," kata Hutchens. "Sebenarnya, mereka sangat dicari saat ini. Ada likuiditas di pasar, artinya banyak investor tertarik memiliki HELOC."
Jika kamu mempertimbangkan mengajukan kembali ke pemberi pinjaman yang sama, ingat untuk menunggu sebentar sebelum mengirim permintaan baru. Masa tunggu bervariasi tergantung pemberi pinjaman, tapi sebaiknya setidaknya satu bulan dan mungkin hingga enam bulan, tergantung alasan penolakan. Semakin lama semakin baik — jika kamu menggunakan waktu itu untuk memperbaiki profil keuangan, skor kredit, atau riwayat pekerjaan.
$204.000
Jumlah ekuitas yang bisa diakses yang dimiliki pemilik rumah rata-rata pemegang hipotek–yaitu, yang bisa dipinjam sambil mempertahankan kepemilikan ekuitas 20% di rumah.
Sumber: ICE Mortgage Monitor
Memperbaiki keuangan butuh waktu. Jika kamu terburu-buru, mungkin lebih baik mempertimbangkan alternatif selain pinjaman ekuitas rumah. Yang umum termasuk:
Pinjaman pribadi tidak dijaminkan, artinya kamu menghilangkan risiko menggunakan rumah sebagai jaminan. Mereka juga memiliki pembayaran bulanan tetap. Jenis pendanaan ini juga bisa lebih cepat dan mudah didapat daripada opsi ekuitas rumah, dan beberapa pemberi pinjaman bahkan menawarkan pencairan hari yang sama. Namun, pinjaman pribadi sering punya suku bunga lebih tinggi dan jangka waktu pelunasan lebih pendek daripada HELOC.
Paling cocok untuk: Pinjaman pribadi bisa jadi pilihan bagus jika kamu butuh uang cepat dan ingin pembayaran bulanan yang bisa diprediksi.
- Tidak dijaminkan
- Pencairan cepat
- Pembayaran tetap
Kartu kredit bisa jadi pilihan bagus jika kamu punya pengeluaran kecil dan bisa jadi cara bagus untuk membangun skor kredit. Namun, suku bunga tinggi dan denda keterlambatan yang terkait dengan kartu kredit membuatnya kurang cocok untuk jumlah besar, karena utang kamu bisa menumpuk cepat. Tapi jika kamu bisa melunasi saldo dengan cepat, kartu kredit bisa jadi alternatif yang membantu dibanding HELOC.
Paling cocok untuk: Kartu kredit paling baik jika kamu punya pengeluaran lebih kecil atau ingin meningkatkan skor kredit.
Perjanjian ekuitas bersama adalah investasi, bukan pinjaman. Ini melibatkan penjualan persentase nilai rumah atau apresiasinya ke investor sebagai tukar sejumlah uang tunai langsung dari perusahaan investasi ekuitas rumah. Kamu tidak melakukan pembayaran bulanan pokok atau bunga dengan jenis pinjaman ini. Sebaliknya, kamu harus bayar balik ke investor setelah rumah terjual atau di akhir periode 10 sampai 30 tahun.
Cocok untuk: Jika kamu punya kredit jelek atau utang banyak dan ingin menghindari pembayaran pinjaman bulanan.
- Tidak ada bayaran bulanan
- Lebih mudah disetujui
- Tidak ada bunga
Pinjaman dari teman atau keluarga seringkali lebih fleksibel dan lebih murah. Cara meminjam ini membuat kamu tidak perlu proses aplikasi dan mungkin juga tanpa bunga, tergantung kesepakatan dengan orang yang kamu pinjam.
Tapi, pastikan kamu buat ekspektasi dan syarat pembayaran yang jelas dari awal supaya tidak ada salah paham dan mengganggu hubungan. Uang yang kamu pinjam juga bisa jadi beban keuangan untuk teman atau keluargamu, apalagi jika kamu tidak bisa bayar hutang.
Cocok untuk:
- Tidak ada proses aplikasi
- Sedikit atau tanpa bunga
- Pembayaran fleksibel
—
Apakah sulit dapatkan HELOC?
Hampir setengah aplikasi HELOC ditolak karena skor kredit rendah, ekuitas rumah tidak cukup, atau rasio utang-pendapatan terlalu tinggi. Kandidat terbaik biasanya sudah melunasi banyak hipotek mereka dan memiliki setengah dari rumahnya. Skor kredit di atas rata-rata dan rasio utang-pendapatan yang rendah juga kunci untuk dapatkan pinjaman ekuitas rumah atau HELOC.Apakah pemberi pinjaman cek pendapatan untuk pinjaman ekuitas rumah?
Ya. Pemberi pinjaman akan butuh salinan W2 atau 1099, slip gaji, dan kadang laporan pajak untuk verifikasi pendapatanmu. HELOC dan pinjaman ekuitas rumah tidak punya batas pendapatan spesifik untuk disetujui, tapi kamu harus memenuhi tingkat rasio utang-pendapatan (DTI) pemberi pinjaman; dokumen ini memungkinkan mereka menghitungnya. Selain itu, kamu harus tunjukkan bahwa pendapatanmu stabil, yang menandakan kamu mampu bayar cicilan bulanan.Apakah akan ada inspeksi rumah?
Pemberi pinjaman mungkin memesan inspeksi rumah, tapi ini tidak umum untuk pinjaman ekuitas rumah atau HELOC. Inspeksi rumah mengidentifikasi masalah struktur potensial dan perbaikan lain yang bisa pengaruhi nilai dan/atau penjualan properti.Namun, pemberi pinjaman biasanya akan membutuhkan laporan penilaian untuk rumahmu.
Penilaian mengevaluasi nilai pasar rumahmu: Penilai akan pertimbangkan ukuran dan fitur rumah, renovasi/perluasan, dan kondisinya secara keseluruhan; lalu mereka akan analisis harga jual terbaru dari rumah sebanding di sekitarnya untuk memperkirakan nilai rumahmu. Perkiraan penilaian ini menentukan nilai dolar dari ekuitas yang dimiliki pemilik rumah, yang kemudian mempengaruhi seberapa banyak mereka bisa pinjam.
Semakin banyak untuk pinjaman ekuitas rumah, pemberi pinjaman menggunakan model penilaian otomatis (AUM) untuk menilai rumah, meski beberapa mungkin masih membutuhkan penilaian secara langsung.
Apa skor kredit minimal untuk produk ekuitas rumah?
Dalam banyak kasus, pemberi pinjaman mengizinkan kamu ambil pinjaman ekuitas rumah dengan skor kredit di angka 600-an, dengan skor kredit sekitar 620 sebagai standar industri. Namun, skor kredit di kisaran ini tidak akan dapatkan suku bunga paling kompetitif. Mungkin saja menemukan pemberi pinjaman yang mau bekerja sama jika skormu kurang dari 620. Tapi biasanya kamu diharuskan punya ekuitas lebih banyak dan punya utang yang lebih sedikit dibanding pendapatan bulananmu.Pelaporan tambahan oleh Maya Dollarhide. Kamu mesti belajar lebih keras supaya hasilnya bisa lebih bagus. Jangan lupa juga untuk istirahat yang cukup, karena kalo capek belajar jadi ga efektif. Dengan kerja keras dan istirahat cukup, kamu pasti akan berhasil mencapai target-mu.