Peminjam yang mendapatkan pinjaman rumah melalui program yang didukung pemerintah semakin sering gagal melakukan pembayaran, sinyal yang mungkin mengkhawatirkan untuk bagaimana keadaan warga Amerika yang berpenghasilan rendah dalam ekonomi saat ini.
Tingkat tunggakan pada pinjaman Federal Housing Administration dan Veterans Affairs mencapai 11,03% dan 4,7%, berturut-turut, pada akhir tahun lalu, menurut Asosiasi Bankers Mortgage, melampaui level sebelum pandemi.
Meskipun pinjaman FHA dan VA tidak memiliki batasan pendapatan, mereka diasuransikan oleh pemerintah dan memiliki persyaratan pembayaran uang muka dan skor kredit yang lebih longgar dibandingkan hipotek konvensional, menjadikannya populer di kalangan peminjam dengan kredit buruk atau pendapatan rendah.
Pelanggaran hipotek konvensional juga sedang meningkat, tapi jauh lebih lambat. Pada 2,62%, mereka tetap di bawah level sebelum pandemi dan dekat dengan level terendah sejarah. Perbedaan data itu kemungkinan mencerminkan tekanan ekonomi tambahan yang dihadapi peminjam berpenghasilan rendah dalam beberapa tahun terakhir, terutama harga rumah yang tinggi, inflasi, dan kenaikan suku bunga yang cepat untuk mengatasinya.
“Sementara Fed menurunkan suku bunga, dan itu telah membantu mengangkat harga aset sedikit, mereka di sisi rumah tangga berpenghasilan rendah tidak merasakan manfaat apa pun,” kata James Knightley, ekonom internasional kepala di ING. “Biaya pinjaman mereka tidak turun. Jika ada yang, mereka telah naik, dan kami masih memiliki inflasi yang menempel yang menggerogoti daya beli.”
Data Indeks Harga Konsumen Januari menunjukkan harga naik 3% dari tahun sebelumnya, jauh di atas target 2% Federal Reserve. Fed memotong suku bunga tiga kali pada akhir 2024 karena tanda-tanda bahwa inflasi mereda dan pasar kerja melemah, tetapi sekarang sedang dihentikan karena inflasi menunjukkan tanda-tanda keteguhan. Trader sekarang mengharapkan pemotongan suku bunga tunggal tahun ini.
Kenaikan bertahap dalam tunggakan di jalan?
Alasan konsumen gagal melakukan pembayaran hipotek mereka bervariasi. Sekitar seperempat peminjam FHA yang serius tertunggak – yang berarti mereka lebih dari tiga bulan tertunggak dalam pembayaran mereka – menyebutkan kehilangan pendapatan, diikuti oleh 19% yang menyalahkan utang berlebih.
Pemberian pinjaman hipotek swasta kepada peminjam subprime hampir mengering setelah krisis keuangan, dan pinjaman FHA menyediakan proxy terdekat saat ini. Bahkan dalam masa ekonomi terbaik, tingkat tunggakan pada pinjaman ini biasanya beberapa kali lebih tinggi daripada pada pinjaman konvensional.
“Ini adalah profil peminjam yang sangat berbeda,” kata Andy Walden, wakil presiden strategi penelitian perusahaan di ICE Mortgage Technology. “Diharapkan bahwa ini akan terjadi terlebih dahulu di bagian FHA ini karena peminjam yang biasanya terdampak terlebih dahulu ketika ekonomi yang lebih luas berubah. Saya pikir Anda akan melihat kenaikan bertahap dalam tunggakan di luar itu.”
Cerita Berlanjut
Konsumen berpenghasilan lebih tinggi telah berjalan dengan baik dalam beberapa tahun terakhir karena mereka lebih mungkin telah berinvestasi di pasar saham dan mendapat manfaat dari beberapa tahun keuntungan yang kuat, ditambah mereka menghabiskan bagian kecil dari pendapatan mereka untuk kebutuhan pokok seperti belanja.
Tetapi apa yang dimulai sebagai pemicu stres bagi peminjam yang kurang mampu seringkali dapat menyebar, terutama jika pasar kerja melemah secara umum. Dalam laporan terbaru, ICE mengatakan tunggakan pinjaman FHA dan VA “kemungkinan akan berfungsi sebagai canary in the coal mine” untuk tren pembayaran hipotek yang lebih luas selama siklus ekonomi ini.
Rikard Bandebo, ekonom kepala VantageScore, telah memperhatikan meningkatnya tunggakan di antara grup berpenghasilan tinggi yang dilacak perusahaannya. Mereka yang berpenghasilan lebih dari $150.000 per tahun, sekarang tertinggal dalam pembayaran hipotek, pinjaman mobil, dan kartu kredit mereka dengan kecepatan relatif lebih tinggi daripada rumah tangga yang mendapatkan kurang dari $45.000 per tahun.
“Biaya inflasi benar-benar mulai mengenai mereka sekarang,” kata Bandebo, menambahkan bahwa meskipun grup ini mungkin tidak merasakan dampak dari kenaikan biaya belanjaan, mereka masih terjepit oleh biaya yang melonjak pada hal-hal seperti pembayaran mobil, asuransi, dan biaya sekolah.
Meskipun semakin banyak konsumen merasa terjepit, saat ini tunggakan dari semua jenis peminjam tetap jauh di bawah level yang terlihat selama krisis keuangan 2008 dan penutupan lockdown pandemi 2020.
“Kami sedang naik dari level yang sangat rendah,” kata Molly Boesel, ekonom senior utama dari penyedia data CoreLogic.
Dan pemilik rumah umumnya berada dalam posisi keuangan yang jauh lebih baik daripada saat krisis perumahan 2008 – standar underwriting hipotek yang lebih ketat dan apresiasi harga rumah yang kuat dalam beberapa tahun terakhir berarti sangat sedikit peminjam yang memiliki utang lebih tinggi dari nilai rumah mereka.
Namun, Boesel mengatakan bahwa dia memantau di mana di negara peminjam membayar terlambat. CoreLogic menemukan bahwa tunggakan meningkat di 80% area metro, menunjukkan masalah yang lebih luas yang tidak dapat dijelaskan oleh peristiwa destabilisasi tunggal seperti bencana alam.
Saat ini, tepat kapan seorang peminjam mendapatkan pinjamannya juga penting. Mereka yang membeli pada 2021 atau sebelumnya, ketika tingkat hipotek berada di dekat level terendah sepanjang masa dan harga rumah belum melonjak tajam, memiliki rasio utang-pendapatan yang jauh lebih rendah dan posisi ekuitas yang lebih sehat daripada mereka yang membeli pada 2022 atau 2023, kata Walden, dari ICE.
Baca lebih lanjut: Bagaimana cara memenuhi syarat untuk pinjaman ekuitas rumah?
Mengingat betapa sulitnya membeli rumah, peminjam baru-baru ini melakukan tunggakan awal dalam pinjaman mereka pada tingkat yang lebih tinggi daripada mereka yang membeli beberapa tahun sebelumnya, meskipun standar underwriting tidak berubah. Harga dan tingkat hipotek yang lebih tinggi juga berarti mereka membangun ekuitas dengan kecepatan yang lebih lambat.
“Ini adalah perbedaan malam dan siang,” kata Walden. “Pemberi pinjaman tidak memperpanjang untuk membuat hipotek berisiko, tetapi ini adalah dinamika yang sangat berbeda dalam hal ekuitas.”
Claire Boston adalah Senior Reporter untuk Yahoo Finance yang menyoroti perumahan, hipotek, dan asuransi rumah.
Klik di sini untuk berita keuangan pribadi terbaru untuk membantu Anda dalam berinvestasi, melunasi utang, membeli rumah, pensiun, dan lainnya
Baca berita keuangan dan bisnis terbaru dari Yahoo Finance