“
Dalam waktu hanya tiga minggu, Rocket Cos. telah menggelontorkan lebih dari $11 miliar dalam upaya untuk mengubah cara orang Amerika membeli, menjual, dan mendanai rumah mereka.
Tujuannya: membuat segalanya berjalan melalui Rocket, dari awal hingga akhir.
Dalam visi Rocket tentang pasar perumahan, pembeli dan penjual akan terhubung melalui Redfin Corp., platform pencarian rumah yang disepakati untuk dibeli seharga $1,75 miliar bulan ini. Kemudian para pembeli rumah yang membutuhkan hipotek akan beralih ke Rocket, yang telah menjadi pemain nomor 3 dalam industri yang dulunya didominasi oleh bank-bank. Dan, akhirnya, pinjaman itu akan membutuhkan layanan, yang dapat dilakukan oleh Mr. Cooper Group Inc., yang diumumkan oleh Rocket pada hari Senin bahwa akan dibelinya dalam suatu transaksi seluruh saham senilai $9,4 miliar.
“Kesepakatan ini tidak hanya menandakan konsolidasi, tetapi menandai pergeseran mendasar dalam bagaimana layanan kepemilikan rumah diatur, disampaikan, dan diperbesar melalui teknologi dan integrasi vertikal,” tulis Kirill Krylov, seorang ahli strategi portofolio senior di Robert W. Baird & Co., dalam sebuah catatan kepada klien Senin.
Langkah-langkah besar yang mengejutkan industri real estat ini datang ketika pasar perumahan AS menderita akibat tingginya suku bunga dan harga rumah yang terus-menerus membuat banyak calon pembeli terhalang. Tahun lalu, penjualan rumah yang sudah ada turun ke level terendah sejak 1995. Kesepakatan ini juga akan memperkuat posisi Rocket sebagai raksasa hipotek, setelah bank-bank seperti Wells Fargo & Co. sebagian besar mundur dari bisnis tersebut.
Waktu pengumuman ini, hanya beberapa bulan setelah masa kepresidenan Donald Trump, menunjukkan optimisme Rocket bahwa perusahaan teknologi keuangan akan menghadapi lebih sedikit hambatan regulasi dalam upayanya untuk tumbuh lebih besar. Rocket yang berbasis di Detroit memiliki ambisi untuk membawa setiap jenis transaksi keuangan konsumen di bawah naungannya, seperti yang terlihat dari langkahnya masuk ke kartu kredit dan pinjaman pribadi untuk meratakan pendapatan yang secara historis terkait dengan naik turunnya tingkat hipotek.
Bersamaan, Rocket dan Mr. Cooper akan melayani buku pinjaman senilai $2,1 triliun dan hampir 10 juta klien, menurut pernyataan Senin. Pada akhir 2024, Rocket adalah pemberi pinjaman hipotek terbesar ketiga di AS, di belakang United Wholesale Mortgage dan PennyMac Financial Services Inc., menurut data dari Inside Mortgage Finance.
Setelah kesepakatan, kemitraan dengan Mr. Cooper diperkirakan akan menghasilkan sinergi pendapatan dan biaya berjalan sekitar $500 juta, kata Rocket. Manfaat dari kesepakatan yang difokuskan pada layanan juga dapat memberikan efek penyeimbang bagi bisnis pemberian pinjaman Rocket.
Ketika tingkat suku bunga naik, peminjam lebih tidak mungkin melakukan refinancing, membuka pembayaran yang lebih lama untuk layanan. Ini memberikan efek penyeimbang yang membantu bisnis pemberian pinjaman rumah Rocket, yang cenderung melihat penurunan asal ketika tingkat naik. Begitu juga ketika mereka turun, ada lebih banyak refinancing, sehingga bisnis pemberian pinjaman menjadi lebih berharga sementara bisnis layanan terkena dampaknya.
Rocket sedang memposisikan diri untuk memanfaatkan kedua skenario tersebut.
Menyatukan pemberi pinjaman ritel teratas dengan penyedia layanan terkemuka dalam industri seharusnya memperkuat kemampuan Rocket untuk menggerakkan pertumbuhan dengan biaya lebih rendah melalui “roda kemudi asal-usulasi”-nya, kata analis Zelman & Associates Ryan McKeveny dalam sebuah catatan kepada klien Senin.
Dewan direksi kedua perusahaan telah menyetujui kesepakatan, yang dijadwalkan untuk diselesaikan pada kuartal keempat setelah menerima persetujuan regulator, kata perusahaan-perusahaan tersebut. Setelah kesepakatan, CEO Mr. Cooper Jay Bray akan menjadi presiden dan CEO divisi Rocket Mortgage, melapor kepada CEO Rocket Varun Krishna. Miliarder Dan Gilbert akan tetap menjadi ketua perusahaan Rocket yang lebih luas.
Naiknya Rocket sebagian disebabkan oleh akibat krisis keuangan 2008, ketika bank-bank Wall Street sebagian besar mundur dari ruang tersebut. Bank of America Corp. menjadi pemberi pinjaman hipotek dan penyedia layanan terbesar negara dengan pembelian Countrywide Financial Corp. pada 2008. BofA adalah pemberi pinjaman rumah terbesar ke-19 berdasarkan volume pada 2024, menurut Inside Mortgage Finance.
‘Musical Chairs’
“Ini seperti permainan musikal, dan Rocket baru saja mengambil dua kursi lagi,” kata Mike DelPrete, yang mengajar kursus tentang teknologi real estat di University of Colorado Boulder. “Jika Anda adalah perusahaan yang tidak merupakan bagian dari ekosistem, ketika musik berhenti Anda mungkin keluar.”
Pemberi layanan hipotek nonbank juga tumbuh dalam periode pasca krisis keuangan, dengan pemain-pemain besar seperti Nationstar, Ocwen, dan Walter pada saat itu mengambil kontrak layanan dari bank-bank besar yang ingin mengurangi eksposur mereka terhadap bisnis hipotek. Nationstar berganti nama menjadi Mr. Cooper pada tahun 2017.
“Ketika Anda melihat bagaimana dunia telah berkembang dan dunia telah berubah, bisnis hipotek telah menjadi jauh lebih kompetitif, jauh lebih sulit dijalankan dengan sangat efisien di dalam bank besar,” kata CEO Wells Fargo & Co. Charlie Scharf dalam sebuah konferensi investor bulan Mei lalu. “Bukan berarti tidak mungkin, tetapi membawa risiko yang sangat besar.”
Keprihatinan Regulator
Regulator sebelumnya telah menyatakan keprihatinan apakah mengikat bersama komponen-komponen dari proses pembelian rumah akan menghasilkan lebih sedikit opsi dan tingkat yang lebih tinggi bagi konsumen. Pada akhir masa kepresidenan Joe Biden, Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) menggugat unit Rocket karena memberikan insentif dan memberikan tekanan kepada agen real estat untuk secara eksklusif merujuk pembeli rumah kepada pemberi pinjaman tersebut.
Skema tersebut – yang regulator keuangan mengatakan melanggar Undang-Undang Penyelesaian Transaksi Real Estat, sebuah undang-undang tahun 1974 yang mengatur transaksi pembelian rumah – mengakibatkan pembeli dengan tingkat hipotek yang lebih tinggi dan kurangnya persaingan dalam industri. Pada saat itu, Rocket menyebut klaim CFPB sebagai “distorsi kenyataan.”
Gugatan itu, bersama dengan sejumlah gugatan lain, dibatalkan oleh CFPB setelah Trump menjabat. Administrasi baru secara luas menutup badan pengawas keuangan konsumen, dengan masa depan CFPB dalam ketidakpastian saat upaya untuk menutupnya melalui jalur pengadilan.
Baik Bray dari Mr. Cooper maupun Krishna dari Rocket mengatakan mereka berharap kesepakatan ini akan mendapatkan persetujuan regulator.
“Kami sangat yakin bahwa kami akan menyelesaikan kesepakatan ini,” kata Krishna dalam panggilan konferensi dengan analis Senin.
Bank Tergantikan
Sejak 2008, perusahaan nonbank telah secara bertahap menggantikan bank-bank dalam menangani pembayaran hipotek bagi pemilik rumah AS. Selama satu dekade terakhir, bagian hipotek dalam sekuritas Fannie Mae dan Freddie Mac yang dilayani oleh perusahaan layanan hipotek nonbank meningkat menjadi 60% dari sekitar 35%, menurut laporan tahun lalu dari Dewan Pengawasan Stabilitas Keuangan.
Rocket memiliki reputasi untuk membuat pemilik rumah lebih cepat melakukan refinancing pinjaman mereka dibandingkan dengan perusahaan layanan lainnya, jadi pengambilalihan Rocket atas hipotek yang dilayani Mr. Cooper mungkin berarti bahwa pemilik rumah tersebut akhirnya akan melakukan refinancing utang mereka dengan lebih cepat.
Karena banyak dari hipotek ini dikemas menjadi obligasi sebagai bagian dari pasar obligasi hipotek senilai lebih dari $10 triliun yang dijamin oleh pemerintah AS, itu berarti investor yang memiliki obligasi tersebut akan mendapatkan kembali uang mereka lebih cepat dari yang diperkirakan, meningkatkan volatilitas harga.
“Rocket dikenal karena membuat peminjam melakukan refinancing hipotek mereka dengan sangat cepat dibandingkan dengan perusahaan lain yang menangani pembayaran hipotek,” kata Walt Schmidt, seorang strategis di FHN Financial. “Jadi bagi investor obligasi, ada risiko yang lebih besar sekarang bahwa mereka akan mendapatkan uang mereka kembali lebih awal jika tingkat suku bunga turun.”
Cerita ini awalnya ditampilkan di Fortune.com
“