Presiden Trump sudah berjanji akan atasi krisis perumahan di Amerika. Dia juga sudah punya rencana besar untuk melakukannya. Anda mungkin berpikir dia akan buat slogan baru untuk kampanyenya, seperti “MAHAA” yang artinya “Buat Rumah di Amerika Terjangkau Lagi”. Memang, masalah terbesar dari “keterjangkauan” yang sangat penting bagi pemilih dan sering dibahas politisi—dipimpin Trump sendiri—adalah melonjaknya harga perumahan. Kenaikan harga untuk kebutuhan pokok ini, sejak sebelum pandemi, jauh lebih tinggi dibandingkan kenaikan harga bahan makanan, mobil, asuransi, atau barang penting lain. Singkatnya, pengeluaran terbesar keluarga di Amerika sekarang sangat besar sehingga kebanyakan pembeli pertama tidak mampu membelinya.
Puluhan juta penyewa juga paham betul dengan hitungan ini. Dua faktor yang menentukan kemampuan beli, yaitu harga rumah dan suku bunga kredit perumahan, telah bergerak ke arah yang salah dengan sangat cepat. Menurut American Enterprise Institute, harga rata-rata naik lebih dari 150% sejak awal 2019, dan suku bunga pinjaman rumah dari Mortgage News Daily melonjak dua-pertiga, dari sekitar 3.7% menjadi 6.2% sekarang. Menurut National Association of Home Builders, gabungan dua hal buruk ini membuat kepemilikan rumah menjadi impian yang tidak terjangkau bagi tiga dari empat rumah tangga di AS.
Trump usulkan solusi tidak biasa: Larang investor institusi kumpulkan rumah untuk disewa
Pada 6 Januari, Trump umumkan program untuk kembalikan keterjangkauan perumahan dengan melarang hal yang dia anggap sebagai penyebab harga naik: pembelian rumah oleh investor besar yang kemudian disewakan. Seperti ditulis Presiden di Truth Social, “Sudah lama sekali, memiliki rumah dianggap puncak dari Mimpi Amerika [yang sekarang] semakin tidak terjangkau bagi banyak orang, terutama anak muda. Saya segera ambil langkah untuk larang investor institusi besar beli rumah keluarga tunggal lagi. Saya akan minta Kongres buat undang-undangnya.”
Di hari yang sama, secara tidak biasa, Gavin Newsom setuju dengan inisiatif presiden ini. Juru bicara Gubernur California itu menyatakan, “Ketika perumahan diperlakukan terutama sebagai strategi korporat, warga California merasakan dampaknya. Harga naik, sewa naik, dan semakin sedikit orang punya kesempatan beli rumah.” Gagasan bahwa Wall Street adalah kekuatan besar yang menaikkan harga rumah, dan harus dihentikan, juga telah menggema di Kongres. Senator Elizabeth Warren (D-Mass.) dan Jeff Merkley (D-Ore.) masing-masing telah perkenalkan rancangan undang-undang (yang belum berhasil) yang akan kenakan hukuman pajak pada pembeli rumah besar. Gubernur New York Kathy Hochul juga ikut serukan pengawasan ketat, kritik penyedia rumah-sewa besar karena “membeli persediaan perumahan dan menyisakan pilihan terjangkau yang semakin sedikit bagi pembeli rumah biasa.” Gerakan ini juga makin kuat di tingkat lokal: Dua kotamadya di Indiana baru-baru ini larang penyewaan jangka panjang oleh investor, yang pertama di AS melakukan hal itu.
Membatasi pembeli rumah institusi justru kontraproduktif, kata ahli terkemuka
Presiden dan sekutunya dari dua partai pada dasarnya berargumen bahwa dengan membeli banyak rumah keluarga tunggal, baik di perumahan baru atau lingkungan lama, lalu menyewakannya, investor besar telah mengurangi persediaan rumah yang tersedia untuk dijual. Hal ini katanya menaikkan harga bagi orang biasa, karena mereka harus bersaing memperebutkan rumah yang jumlahnya jauh lebih sedikit. Teorinya, hentikan pembelian oleh institusi yang dipimpin raksasa seperti Invitation Homes dan American Homes 4 Rent, serta firma investasi seperti Pretium Partners dan Brookfield Asset Management, maka harga akan turun atau setidaknya stabil, sehingga keterjangkauan meningkat.
“Tidak ada bukti empiris bahwa lembaga besar telah mendorong harga perumahan naik,” kata Ed Pinto, kodirektur American Enterprise Institute Housing Center. Pinto berpendapat bahwa munculnya pembeli institusi adalah gejala, bukan penyebab krisis perumahan—dan sebenarnya, mereka justru membantu atasi masalah nyata yang diciptakan oleh kebijakan keliru di tingkat lokal dan di Washington D.C.: kekurangan parah konstruksi baru, dan akibatnya rumah yang dijual, yang disebabkan oleh aturan zonasi lokal yang ketat dan permintaan berlebihan yang dipicu oleh kebijakan uang mudah Fed yang membuat suku bunga kredit rumah sangat murah setelah pandemi. Kombinasi inilah—bukan investor besar yang dituduh itu—yang memicu kenaikan harga gila-gilaan yang membuat kebanyakan warga Amerika tidak mampu beli. “Perusahaan-perusahaan ini tidak merampok pembeli rumah,” kata Pinto. “Justru sebaliknya. Karena semakin banyak orang tidak mampu beli rumah keluarga tunggal, mereka menyediakan opsi untuk tinggal di rumah seperti itu dengan biaya lebih rendah melalui sewa. Itu mengeluarkan orang-orang itu dari pasar beli, dan karenanya bisa mengurangi tekanan pada harga.”
Rumah sewa keluarga tunggal juga memberi fleksibilitas ekstra bagi tenaga kerja Amerika. Misalnya, seseorang pindah ke kota baru untuk kerja sebagai perawat atau mandor konstruksi, tetapi merasa mungkin akan relokasi lagi dalam satu dua tahun untuk posisi baru di tempat lain. Kemampuan untuk menyewa rumah berarti mereka dapatkan semua keuntungan gaya hidup seperti memiliki rumah, tapi tidak perlu melakukan komitmen keuangan besar untuk properti yang mungkin hanya akan ditinggali dalam waktu singkat.
Pinto tunjukkan bahwa dalam dua masa sulit untuk perumahan, investor justru datang menolong. Yang pertama adalah krisis properti saat Krisis Keuangan Besar. “Para investor menyelamatkan pasar,” kata Pinto. “Pembeli perorangan hampir tidak cukup untuk serap rumah yang dilempar ke pasar dan mengalami penyitaan, meskipun harganya jatuh. Hanya sedikit calon pembeli yang punya kredit yang memadai.” Investor-investor beli puluhan ribu rumah yang sudah rusak tanpa dilihat duluan, banyak dari rumah itu sebelumnya dimiliki bank, dan ini jadi bantalan untuk harga pasar. Setelah pandemi, saat turunya suku bunga yang direncanakan untuk pulihkan ekonomi bikin harga rumah naik tajam, pemain beli-untuk-sewa kembangkan portofolio mereka lagi. Kali ini bukan karena orang nggak punya kredit atau nganggur atau susah uang, tapi karena harga rumah yang sangat mahal mendorong calon pembeli jadi penyewa jangka panjang. Tren itu kasih kesempatan ke keluarga yang tiba-tiba nggak bisa beli tapi masih pengin punya kamar ketiga dan halaman belakang untuk tinggal di rumah sambil nunggu bisa jadi pemilik rumah.
Pinto bilang, keuntungan lain dari pembeli institusional: Mereka beli rumah-rumah rusak dalam jumlah besar, lalu invest banyak buat perbaiki atap, ganti kabel listrik, perbaiki lantai, dan pasang alat-alat baru, semua itu buat menarik penyewa. Dia juga sebut ada salah paham besar dalam pandangan kritikus terhadap industri ini. Investor perumahan ini bukan cuma pembeli. Faktanya, akhir-akhir ini mereka justru jual lebih banyak rumah daripada yang mereka beli.
### Salah paham tentang penyebab mahalnya perumahan
Pinto catat kalau investor secara keseluruhan sejak lama memang pemilik besar rumah tunggal. Tapi yang mendominasi pasar selalu usaha kecil keluarga, dan itu masih terjadi sekarang. Institusi punya peran kecil, walaupun mereka sangat membantu sebagai pembeli saat terdesak selama krisis keuangan global dan penyedia sewa yang sangat dibutuhkan saat pandemi. Saat ini, lebih dari 12% persediaan rumah tunggal dipegang oleh pemilik yang punya 100 properti atau kurang. Institusi, dengan 100-plus properti, cuma 1% dari total. Di nggak ada satu kabupaten pun investor besar punya lebih dari 10% rumah, dan di 60% daerah mereka nggak punya sama sekali. Misalnya, Atlanta punya kehadiran investor relatif besar di 4,2%, dan Dallas sama Houston juga tinggi di 2,6% dan 2,2%.
Sangat informatif untuk pelajari tren pembelian terbaru oleh institusi—dan itu tidak menunjukkan akumulasi besar-besaran seperti yang dituduhkan presiden dan lainnya. Pinto kumpulkan data untuk 21 bulan hingga November 2025. Dia temukan bahwa secara keseluruhan, investor besar dan kecil beli sekitar seperempat dari semua rumah yang terjual. Tapi bagian yang dikumpulkan oleh grup 100-plus cuma 2%. Plus, portofolio mereka malah menciut karena mereka jual lebih banyak daripada beli. Datanya: Dalam periode hampir dua tahun itu, tuan tanah besar beli 178.000 rumah tunggal, dan lepas 184.000, jadi turun bersih 6.000. Meski banyak kritikan bilang para “pengeksploitasi” ini menyisihkan orang biasa yang ingin membuat lompatan hidup, kepemilikan mereka hampir nggak berubah. Sean Dobson, CEO Amherst Group, firma investasi di Austin yang punya sekitar 50.000 rumah untuk disewa, bilang anggapan bahwa institusi bersaing dengan pembeli biasa itu salah. Dia catat bahwa Amherst beli rumah yang butuh perbaikan besar, biasanya biayanya $30.000 atau lebih, dan mereka melayani konsumen yang nggak bisa beli sekarang karena kredit ketat.
Menurut perkiraan Pinto, pembeli besar beli sekitar 40% rumah baru mereka dari pengembang yang bangun rumah baru untuk mereka, seringnya di komunitas yang dirancang khusus untuk sewa. Industri ini sama banyaknya tentang bangun-untuk-sewa seperti perbaiki-untuk-sewa. Contoh, tahun 2023 Pretium Partners buat perjanjian untuk beli 4.000 rumah tunggal yang dibangun D.R. Horton di negara bagian seperti Georgia, Florida, Texas, dan Arizona. Sekali lagi, ini tambahan untuk persediaan perumahan nasional yang memenuhi kebutuhan dengan memungkinkan warga Amerika yang nggak mampu beli untuk tinggal di rumah yang luas, ketimbang apartemen sempit. Kebutuhan untuk menyewa secara efektif menciptakan rumah baru.
Ketika pasar sewa melunak dan harga jual membaik, investor biasanya jual kembali sebagian rumah yang awalnya dibangun untuk disewa. Ini nambah daftar rumah dijual, kebalikan dari apa yang dikritik sebagai peran institusi yang menekan pasokan. Cerita serupa untuk rumah-rumah butuh perbaikan. Banyak rumah ini sangat rusak sebelum dibeli investor sehingga sangat sulit dijual, kalau pun layak huni untuk ditemukan pembeli. Sekali lagi, saat pasar pemilik rumah pulih, rumah-rumah tua ini, yang sekarang sudah direnovasi total, sering kembali sebagai “dijual”. Di pertengahan 2010-an, sepertinya investor jadi penjual bersih saat pemilik rumah ramai-ramai kembali saat pemulihan dari krisis keuangan global.
Seperti yang ditunjukkan statistik Pinto, saat ini pemain besar industri mengambil posisi tengah dengan membeli volume yang hampir sama dengan yang mereka jadikan “dijual”, bahkan cenderung sedikit mengurangi portofolio mereka. Pasang surut yang disediakan investor dengan menciptakan sewa saat permintaannya tinggi, lalu beralih ke penjualan saat pembeli kembali, membantu keseimbangan di pasar. “Kami bisa masuk saat konsumen keluar,” kata Dobson. “Ini berfungsi sebagai peredam kejut yang mengurangi gejolak di seluruh siklus.”
Ini poin penting dari Pinto: Penelitiannya menunjukkan benar-benar tidak ada hubungan antara tingkat kepemilikan institusional dan kekurangan perumahan—faktor utama yang mendongkrak harga—di pasar individual. Pinto pelajari kenaikan harga di 150 wilayah metro dari Januari 2012 hingga Juni 2025, dan bandingkan dengan tingkat kepemilikan institusional di tiap kota. Banyak kenaikan terbesar terjadi di lokasi di mana tuan tanah besar hampir nggak ikut. Harga di Boise City, Idaho; Bend, Oregon; Modesto, Bakersfield, dan Stockton, California; Prescott Valley, Arizona; Ocala, Florida; dan Austin, Texas, semua naik antara 165% dan 270%, di atas sampai jauh di atas rata-rata nasional, tapi investor di tiap kota pegang kurang dari 1% rumahnya. Sebaliknya, wilayah metro dengan bagian yang relatif besar mengalami apresiasi harga di bawah rata-rata selama 13 tahun itu, termasuk Birmingham, San Antonio, Indianapolis, dan Columbia, Carolina Selatan. Memphis punya bagian tertinggi rumah sewa institusional di antara semua kota di 4,5%, tapi harga rumah naik jauh lebih sedikit daripada norma nasional.
Pinto tekankan bahwa fokus pada pembeli besar mengaburkan penyebab sebenarnya krisis keterjangkauan dan solusi struktural yang dibutuhkan untuk memperbaikinya. “Institusi punya 1% dari persediaan perumahan tunggal nasional, tapi harga naik 154% dari 2012 ke 2025,” katanya. “Investor institusional bukan akar penyebab naiknya harga rumah dengan cepat.” Amerika mengalami kekurangan sekitar 6 juta rumah. Ini karena peraturan penggunaan lahan dan zonasi yang ketat, serta kebijakan uang mudah dari bank sentral saat pandemi. Di California, kekurangan rumah mencapai 15%, yang terbesar di negara itu. Investor hanya memiliki kurang dari 1% rumah. Solusinya adalah membangun lebih banyak rumah lagi. Investor besar tidak ada hubungannya dengan penyebab kekurangan perumahan ini.
Jadi, apa dampaknya jika investor besar dilarang menambah portofolio mereka? Ingat, mereka juga tidak sedang menambah saham saat ini. Jadi, dalam jangka pendek, efeknya akan kecil sekali. Tapi jika terjadi resesi ekonomi yang tajam, mereka tidak akan bisa masuk ke pasar untuk mencegah harga rumah jatuh bebas—fungsi penting mereka saat krisis 2008 dulu. Lebih banyak keluarga berpenghasilan rendah akan terpaksa tinggal di apartemen satu kamar, tanpa kesempatan punya rumah dengan taman dan kamar terpisah untuk orang tua dan dua anak remaja. Investor juga tidak akan menyediakan dana untuk perbaikan besar, seperti mengganti lantai atau kamar mandi, di rumah-rumah yang kondisinya paling buruk. Selain itu, tidak akan ada rumah mewah baru yang mereka beli dari pengembang untuk disewakan masuk ke pasar saat permintaan naik, padahal mereka bisa dapat keuntungan lebih besar dengan menjualnya daripada menyewakan.
“Saya selalu khawatir dengan akibat tidak diinginkan dari rencana semacam ini,” kata Pinto. “Untuk rencana ini, akibatnya bisa saja tidak netral, malah negatif.” Ini bisa menjadi kerugian bagi warga Amerika yang ingin membeli rumah, dan bagi mereka yang belum bisa memiliki rumah tetapi ingin sekali tinggal di rumah, meskipun hanya sebagai penyewa. Menghilangkan pilihan ini menghilangkan satu langkah yang mendekatkan mereka pada Mimpi Amerika.