Usaha Presiden Donald Trump untuk membuat kepemilikan rumah terjangkau bagi lebih banyak warga Amerika mengalami kendala, hanya beberapa minggu setelah diluncurkan.
Dengan para pemilih memberi sinyal bahwa masalah keuangan adalah prioritas sebelum pemilu paruh waktu November, Gedung Putih telah mengajukan serangkaian trial balloons (ide percobaan) yang bertujuan menurunkan biaya beli rumah. Namun, beberapa ide itu ditolak oleh Kongres, industri keuangan, atau bahkan oleh Trump sendiri.
Hasilnya: Sekitar enam minggu setelah dia janji akan “rencana reformasi perumahan paling agresif dalam sejarah Amerika,” pemerintah kesulitan menerapkan kebijakan baru sementara suku bunga KPR justru naik sedikit. Trump mengakui keadaan sulit yang dia buat sendiri, dengan ragu-ragu tentang ide menurunkan biaya perumahan jika itu berarti merugikan pemilik rumah yang sudah ada.
“Kami tidak akan menghancurkan nilai rumah mereka supaya orang yang tidak bekerja keras bisa beli rumah,” katanya dalam rapat kabinet hari Kamis.
Ketidak-aktifan Trump dalam masalah ini terjadi ketika mayoritas warga Amerika mengatakan dia tidak melakukan cukup untuk mengatasi kekhawatiran mereka tentang biaya hidup. Jajak pendapat CNN-SSRS bulan Januari menunjukkan 64% responden bilang Trump belum berusaha cukup keras untuk menurunkan harga barang sehari-hari. Jajak pendapat New York Times/Siena menemukan bahwa 51% pemilih terdaftar berpikir kebijakan Trump membuat hidup kurang terjangkau, dibandingkan 24% yang berpikir sebaliknya.
Perumahan adalah masalah yang sangat sensitif bagi banyak warga Amerika.
Harga rumah naik lebih dari 50% dari sebelum pandemi per 30 November, menurut data terbaru Indeks Harga Rumah Nasional Case-Shiller. Sewa rumah naik sekitar 35% dalam periode itu, menurut Zillow, sementara usia rata-rata pembeli rumah pertama kali naik ke rekor 40 tahun, menurut Asosiasi Agen Properti Nasional.
Sementara itu, Trump berulang kali teralihkan, gagal mempromosikan proposal keterjangkauan yang seharusnya menjadi pesan utama menuju November.
Baca: Trump Terus Mengkritik Pesan Biaya Hidup yang Didorong Timnya
Sebelum appearance (penampilan) presiden bulan ini di Forum Ekonomi Dunia di Davos, Swiss, para asisten berharap pidatonya jadi kesempatan untuk menjelaskan rencananya. Meski Trump menyebut beberapa proposal yang sudah diumumkan, dia tidak memberi detail baru dan pidatonya tenggelam oleh komentarnya tentang Greenland.
Demikian juga, dalam rapat akbar pekan ini di Iowa — negara bagian penting dalam pemilu November — Trump sama sekali tidak menyebut beberapa proposal keterjangkauan.
Dia juga langsung mengkritik salah satu ide pemerintahannya untuk membantu warga Amerika beli rumah. Setelah Direktur Dewan Ekonomi Nasional Kevin Hassett mempromosikan rencana mendatang yang memperbolehkan pekerja menggunakan rekening pajak menguntungkan untuk bayar uang muka, presiden berkata pada wartawan, “Saya tidak terlalu suka — orang lain yang menyukainya.” Uang sebaiknya tetap di pasar, katanya.
Kebijakan yang masih didukungnya adalah yang mungkin tidak terlalu bisa dia terapkan.
Trump menandatangani perintah eksekutif tanggal 20 Januari yang dirancang untuk membatasi pembelian rumah keluarga tunggal oleh investor institusional besar. Tapi perintah itu relatif tidak memiliki kekuatan: Itu diserahkan pada Departemen Keuangan untuk menentukan apa yang dianggap investor besar sementara mendesak Kongres untuk membuat undang-undang yang melarang penjualan seperti itu.
Bahkan jika Kongres menjalankan permintaan itu, tidak jelas seberapa besar dampaknya pada harga. Investor institusional yang lebih besar memiliki kurang dari 1% dari stok perumahan keluarga tunggal nasional, dan hanya antara 2% dan 3% dari penyewa rumah keluarga tunggal.
Bukan hanya kebijakan perumahan yang tampak tidak jelas.
Ketua Dewan Perwakilan Mike Johnson mengabaikan proposal yang diutarakan Trump dalam posting media sosial untuk membatasi suku bunga kartu kredit di 10% selama setahun sebagai ide “di luar kotak” yang tidak perlu ditanggapi serius. CEO JPMorgan Chase & Co. Jamie Dimon mengatakan batasan itu akan berarti “bencana ekonomi.” Ide itu hampir tidak dibahas sejak saat itu.
Satu langkah yang diumumkan pemerintah yang tampaknya sedang berjalan adalah rencana agar Fannie Mae dan Freddie Mac, perusahaan yang dikontrol pemerintah yang mendukung pasar KPR, membeli hingga $200 miliar dalam obligasi hipotek.
Ada sekitar $9 triliun obligasi hipotek agensi yang beredar, jadi jika Fannie dan Freddie melakukan semua pembelian, itu hanya lebih dari 2% dari pasar. Langkah ini bisa menurunkan suku bunga KPR hingga 25 basis poin, atau 0,25 persen, menurut analis. Suku bunga saat ini untuk pinjaman tetap 30 tahun adalah 6,1%, menurut Freddie Mac.
‘Penggerak Jarum’
Itu mungkin tidak cukup.
“Jika efek yang diharapkan adalah suku bunga turun 25 basis poin, itu bukan needle-mover (pengubah situasi),” kata Ed DeMarco, presiden Dewan Kebijakan Perumahan dan mantan direktur pelaksana Badan Keuangan Perumahan Federal dari 2009 hingga 2014.
Direktur FHFA saat ini Bill Pulte pekan lalu membantah laporan AP bahwa perusahaan-perusahaan itu telah dapat izin untuk memperluas pembelian sekuritas berbasis hipotek agar berdampak lebih besar pada pasar. Dalam posting di X, dia bilang “total pembelian MBS tambahan gabungan tidak akan melebihi $200 miliar.”
Tapi membatasi pembelian berarti selisih harga hipotek akan melebar sekali pengeluaran berhenti, menurut Jim Parrott, rekan non-residen di Urban Institute, yang bilang langkah itu “hanya akan mempengaruhi biaya KPR selama investor percaya permintaan tambahan akan ada di sana.”
Setelah dananya habis, “pemerintah harus memutuskan apakah mereka ingin menghabiskan $200 miliar lagi untuk menjaga harga tetap rendah lebih lama,” tambahnya. “Mungkin sulit bagi mereka untuk berhenti.”