Menjual rumah bisa dapat keringanan pajak yang sangat besar di Amerika — tapi keputusan Pengadilan Pajak baru-baru ini mengingatkan bahwa ini tidak berlaku untuk setiap situasi.
Dalam kasus Pesarik v. Commissioner, seorang manajer properti jual dua rumah di tahun 2020 dengan harga total $743,800 — rumah yang dulu dia beli seharga $424,750, dan dia kira tidak perlu bayar pajak keuntungan, menurut cerita Wall Street Journal.
Ketua Hakim Patrick Urda memutuskan beda: Jeffrey Pesarik harus bayar pajak untuk $255,281 penghasilan yang tidak dilaporkan, plus denda dan bunga. Dia gagal buktikan satu rumah itu adalah rumah utamanya, dan juga tidak bisa buktikan banyak klaim perbaikan untuk rumah yang lain.
Kasus ini menunjukkan apa yang bisa terjadi ketika penjual berasumsi mereka dapat keringanan pajak padahal sebenarnya tidak memenuhi syarat atau tidak punya dokumen.
Banyak penjual “berasumsi IRS tidak akan bertanya,” kata CPA Eric Bronnenkant dari Edelman Financial Engines ke Wall Street Journal.
Keringanan penjualan rumah di Bagian 121 aturan pajak memungkinkan penjual yang memenuhi syarat tidak dikenakan pajak untuk keuntungan sampai $250,000 (jika lajang) atau $500,000 (jika menikah). Ini keringanan besar, tapi syaratnya ketat.
Menurut IRS, untuk dapat, kamu harus punya dan tinggal di rumah itu sebagai rumah utama minimal dua tahun dari lima tahun sebelum penjualan. Hanya bisa klaim sekali setiap dua tahun. Kalau punya lebih dari satu rumah, IRS bilang keringanan ini hanya untuk rumah utama — bukan rumah liburan, sewaan, atau properti investasi.
Walaupun Pesarik memenuhi syarat kepemilikan untuk rumahnya di Massachusetts, masalahnya adalah membuktikan itu benar-benar rumah utamanya.
Hakim mencatat dia tidak punya laporan pajak Massachusetts atau SIM dari sana, dan tagihan kartu kreditnya dikirim ke kotak pos di New Hampshire. SIM yang dia pakai untuk identitas dari Arizona. Pemakaian listrik/air juga tidak menunjukkan dia tinggal terus di Massachusetts. Jadi, pengadilan tolak keringanan itu, membuat dia harus bayar pajak untuk keuntungan lebih dari $137,000 dari properti itu saja.
Cerita Berlanjut
Terkait: Cara investasi properti tanpa jadi tuan tanah
Di sinilah banyak penjual salah. IRS tidak cuma lihat sertifikat tanah. Publikasi IRS 523 menjelaskan tes “fakta dan keadaan”: Rumah utama biasanya di mana kamu paling banyak waktu, tapi faktor lain juga penting — seperti alamat surat, SIM, pendaftaran pemilih, alamat rekening bank, dan keanggotaan organisasi lokal.
Kalau kamu bagi waktu di dua properti, kamu harus bisa tunjukkan — dengan bukti tertulis — mana yang rumah utama dengan catatan yang konsisten.
Baca Juga: 5 langkah penting keuangan setelah kamu nabung $50,000
Baca Juga: Jutawan muda tinggalkan saham. Mengapa orang Amerika tua harus perhatikan
Bahkan ketika keringanan tidak berlaku, atau ketika keuntungan melebihi batasnya, penjual bisa kurangi keuntungan kena pajak dengan menaikkan ‘adjusted cost basis’.
IRS jelaskan bahwa ‘adjusted basis’ mu mulai dari harga beli dan naik dengan perbaikan modal yang memenuhi syarat, seperti atap baru, tambah luas rumah, basement yang selesai, atau sistem yang ditingkatkan. Perbaikan rutin dan perawatan tidak masuk, hanya pekerjaan yang menambah nilai, memperpanjang umur rumah, atau menyesuaikannya untuk kegunaan baru.
Pesarik coba pakai ini untuk properti New Hampshire-nya, klaim sekitar $82,000 untuk renovasi rumah yang dia beli $30,000 dan jual $187,000. Itu akan sangat kurangi keuntungan kena pajaknya. Tapi pengadilan tolak sebagian besar. Catatannya, termasuk laporan kartu kredit dari toko bangunan dan spreadsheet, tidak cukup untuk buktikan pekerjaan apa yang dilakukan atau apakah memenuhi syarat.
Pelajaran: Setiap perbaikan modal harus didokumentasikan dengan kontrak, izin, faktur dan kuitansi, diatur dalam file khusus dari hari pertama kepemilikan.
Kerugian Pesarik tidak berhenti di pajak yang kurang bayar.
Pengadilan kenakan denda 20% untuk kelalaian dan sangat meremehkan kewajiban pajaknya. Dia beralasan kondisi kesehatannya membatasi kemampuannya untuk patuh, tapi pengadilan temukan dia gagal tunjukkan itu benar-benar pengaruhi kewajiban pajaknya.
Keringanan penjualan rumah adalah salah satu keringanan paling berharga. Kasus Pesarik tidak harus membuatmu tidak mengklaimnya jika kamu memenuhi syarat, tapi ini pengingat untuk melakukannya dengan benar, dengan catatan untuk membuktikannya. Sebelum jual, pastikan untuk:
**Konfirmasi kamu benar-benar memenuhi syarat**
Apakah rumah yang kamu jual memenuhi tes kepemilikan dan tinggal dua-dari-lima-tahun? Bisakah kamu buktikan? Kalau kamu bagi waktu antar properti, dokumentasikan rumah utama secara konsisten, bukan hanya saat mau jual.
**Tahu batasannya**
Keringanan hanya bisa dipakai sekali setiap dua tahun, dan keuntungan di atas batas $250,000 atau $500,000 kena pajak. Untuk rumah kedua, sewaan, dan properti investasi, keringanan ini tidak berlaku.
**Lacak setiap perbaikan yang memenuhi syarat**
‘Adjusted basis’ mu naik dengan perbaikan modal, dan basis yang lebih tinggi berarti keuntungan kena pajak lebih rendah. Simpan kuitansi bertanggal, faktur kontraktor, dan catatan izin untuk setiap proyek.
**Jangan lupa biaya penjualan**
Komisi, biaya hukum, dan biaya transaksi lain juga bisa kurangi keuntungan kena pajak — tapi hanya jika kamu sudah mendokumentasikannya.
Gabung 250.000+ pembaca dan dapatkan cerita terbaik Moneywise dan wawancara eksklusif lebih dulu — wawasan jelas yang dikurasi dan dikirim mingguan. Berlangganan sekarang.
Kami hanya bergantung pada sumber yang diperiksa dan pelaporan pihak ketiga yang kredibel. Untuk detail, lihat etika dan panduan editorial kami.
Tax Notes (1); The Wall Street Journal (2); IRS (3,4,5,6,7)
Artikel ini hanya menyediakan informasi dan tidak boleh dianggap sebagai nasehat. Disediakan tanpa jaminan apapun.