Memang benar pasar perumahan sudah berhenti. Dan nanti, suku bunga yang lebih rendah bisa membuat penawaran KPR untuk pembeli lebih bagus dan mulai aktifkan lagi sektor ini.
“Bisa tolong kasih tahu Jerome ‘Terlambat’ Powell kalau dia sangat merusak industri perumahan?” tulis presiden di Truth Social minggu ini. “Orang-orang tidak bisa dapat hipotek karena dia. Tidak ada Inflasi, dan semua tanda menunjukkan Potongan Bunga besar. ‘Terlambat’ adalah bencana!”
Tekanan ini mungkin akan tambah besar dalam minggu-minggu depan, dengan rapat suku bunga Fed berikutnya dijadwalkan pada September—dan mungkin ada petunjuk di Symposium Jackson Hole minggu ini.
Juga, pada bulan Juli, dia menulis: “Perumahan di negara kita tertinggal karena Jerome ‘Terlambat’ Powell tidak mau turunkan suku bunga. Keluarga terluka karena suku bunga terlalu tinggi, dan bahkan negara kita harus bayar bunga lebih tinggi dari yang seharusnya karena ‘Terlambat’.”
Tekanan Trump pada Powell tidak populer di Wall Street, tetapi bertarung untuk konsumen lebih bisa diterima secara politik. Sementara Trump fokus pada keuntungan untuk konsumen, para ekonom memperhatikan poin Trump bahwa negara juga bayar lebih banyak karena Powell tidak mau menuruti permintaannya.
Ini mungkin inti dari kampanye Gedung Putih melawan suku bunga saat ini, menurut para ahli, karena jika FOMC membuat pinjaman lebih murah untuk semua orang, itu termasuk pemerintah.
Gedung Putih pasti sadar fakta ini, terutama karena Partai Republik yang konservatif fiscally pasti khawatir dengan utang nasional Uncle Sam sebesar $37 triliun (dan terus bertambah).
Tentu, motivasi Trump bisa dua: Dia ingin dorong kegiatan ekonomi, dan sekaligus turunkan biayanya sendiri juga.
“Itu keduanya,” kata Professor Joao Gomes dari Wharton Business School ke Fortune. “Saya tidak tahu bagaimana menimbang kedua itu … tetapi yang kedua sangat penting. Saya pikir mereka sangat sadar akan ini. Anggaran budget akan terlihat jauh lebih baik jika suku bunga 2.5%, 2%, 1%—itu akan terlihat sangat, sangat berbeda.”
Pada tahun 2024, rata-rata suku bunga yang dibayar untuk pinjaman AS adalah 3.32%. Bulan lalu, biaya untuk mempertahankan pinjaman adalah $1.013 triliun, sekitar 17% dari pengeluaran federal untuk tahun fiskal.
Menurut data Treasury yang dilihat Fortune, biaya bunga yang terkumpul untuk Treasury notes saja pada bulan Juli adalah $38.1 miliar. Ditambah $13.9 miliar bunga pada Treasury bonds, $2.85 miliar pada Treasury Floating Rate Notes (FRN) dan total $6.1 miliar untuk Treasury Inflation-Protected Securities (TIPS). Tagihannya mengkhawatirkan: Totalnya menjadi $60.95 miliar untuk bulan itu.
Professor Gomes bilang menurunkan suku bunga itu “sangat penting”: “Itu mungkin lebih penting daripada dampaknya pada pertumbuhan.”
Pertanyaan tentang hipotek
Implikasi Presiden Trump bahwa suku bunga rendah akan mulai pasar perumahan belum tentu, kata Professor Yiming Ma dari Columbia University ke Fortune, tapi itu bisa redakan ketegangan untuk pemilik rumah yang “terkunci”.
Suku bunga hipotek sebagian berdasarkan suku bunga dasar negara, tapi dalam jangka waktu yang lebih lama dari perubahan bulan-ke-bulan Fed. Ini artinya potongan 0.25bps kecil kemungkinan membuat perbedaan besar, kata Professor Ma. Namun, pemberi pinjaman mungkin lihat potongan potensial sebagai tanda perubahan kebijakan moneter, menandakan suku bunga masa depan bisa terus turun, yang mempengaruhi suku bunga yang bisa ditawarkan pemberi pinjaman.
Penawaran hipotek mempertimbangkan lebih banyak hal daripada hanya Fed, jelas Professor Ma: “Bank akan kenakan premi, dan premi itu sangat tergantung pada: Bagaimana mereka pikir ekonomi akan berjalan, apa kemungkinan gagal bayar, seberapa buruk kondisi dana [peminjam]? Itu semua akan tergantung pada banyak hal lain dalam ekonomi riil. Koneksi antara biaya pinjaman dan suku bunga jangka pendek secara teori ada, tapi dalam praktiknya tergantung pada banyak hal.”
“Saya pikir lingkungan khusus kita sekarang adalah lingkungan ketidakpastian yang cukup tinggi dan bahkan jika kamu dapat potongan suku bunga … masih jauh jalannya sampai pasar berpikir bahwa kita akan punya—untuk jangka panjang—bunga yang lebih rendah, dan masih jauh bagi orang untuk berpikir ekonomi cukup stabil sehingga premi di atas suku bunga itu tidak akan naik.”
Memang, ketika Fed turunkan suku bunga September lalu sebesar 50bps, suku bunga hipotek rata-rata 30-tahun malah naik menurut St Louis Federal Reserve. “Tampaknya dalam lingkungan ini suku bunga hipotek bisa zig bahkan ketika Fed zag,” kata analis Bankrate Jeff Ostrowski ke Fortune. “Tidak ada koneksi yang jelas antara suku bunga acuan Federal Reserve dan suku bunga hipotek.”
Walaupun begitu, suku bunga dasar yang lebih rendah mungkin memberi sinyal ke konsumen bahwa lingkungan suku bunga rendah sedang datang. Ini, tambah Ostrowski, bisa redakan efek terkunci di mana pemilik rumah tidak mau pindah karena hipotek fixed jangka panjang mereka disetel pada suku bunga dari periode suku bunga rendah sebelumnya. Melihat suku bunga turun bisa dorong aktivitas dan anjurkan orang untuk mulai lihat pasar.
Apakah konsumen akan untung atau tidak?
Selain meredakan ketegangan di pasar perumahan, ada beberapa keuntungan jelas untuk demografi tertentu ketika suku bunga rendah, tambah Professor Ma. Ahli ekonomi bilang, kalo suku bunga turun sedikit (apalagi kalo terus turun) itu akan kasih “bantuan langsung” buat orang yang hidupnya “gaji ke gaji” dan tergantung sama kartu kredit.
Berdasarkan studi dari St Louis Fed, sekitar 27% orang di kelompok 10% terbawah punya kartu kredit dan 40% di kelompok di atasnya. Di kelompok ketiga, kira-kira 50% orang punya kartu kredit yang harus dibayar, yang artinya jumlahnya banyak banget.
Tapi konsumen nggak cuma orang yang nabung atau belanja aja: Banyak yang dapat untung dari suku bunga kartu kredit yang lebih rendah, tapi jadi rugi untuk tabungan mereka. The Fed melaporkan tahun ini bahwa 59% orang punya rekening tabungan dan dapet untung dari suku bunga yang lebih tinggi.
“Lembaga keuangan sebenarnya cepat banget nerapin potongan suku bunga ke tabungan,” kata Professor Ma, dan Ostrowski nambahi: “Aku punya akun tabungan hasil tinggi dan hampir langsung pas Fed gerak, aku dapet notif ‘suku bunga kamu baru saja berubah’, jadi kayaknya suku bunga variabel akan berubah dengan cepat.”
Dampak bersihnya ke konsumen itu “imbang” tambah Ostrowski: “Aku rasa orang Amerika udah pindahin banyak kekayaan mereka ke pasar saham sampai… kayaknya kita nggak dengar keluhan yang sama dari para pensiunan ketika suku bunga turun.”
“Sulit bilang siapa yang menang atau kalah karena kebanyakan orang Amerika adalah konsumen dan investor, mereka adalah pembelanjai dan penabung,” dia nambahi.
Kenapa pemerintah bisa untung?
Kalo biaya pinjam jadi lebih murah untuk semua orang, itu bukan cuma untuk bisnis dan konsumen, tapi juga untuk pemerintah.
Biasanya, ketika suku bunga lebih rendah, imbal hasil Treasury (utang pemerintah dan bunga yang dibayarnya ke pemberi pinjaman) juga lebih rendah.
Itu nggak selalu terjadi, contohnya tahun lalu imbal hasil naik waktu suku bunga dasar turun. Ini karena banyak faktor, tulis JP Morgan, termasuk pertumbuhan, ketidakpastian ekonomi, dan pertanyaan apakah pemotongan September 2024 bakal ubah arah kebijakan moneter (spoiler: nggak).
Tapi umumnya, suku bunga rendah menguntungkan keuangan pemerintah karena mereka bisa terbitkan utang baru dengan premi yang lebih rendah untuk pertahankan pinjaman.
Walau susah nentuin “bobot” apakah motivasi Trump untuk pemilih atau untuk pemerintahannya, Professor Ma bilang “dua-duanya bisa benar”. Suku bunga dasar yang lebih rendah mempermudah “pinjaman untuk konsumen, itu akan mengurangi tekanan untuk perusahaan pinjam, yang akan menstimulasi bisnis dan sebagiannya akan terlihat di pasar saham. Ini semua indikator ekonomi penting untuk negara mana pun—itu pasti benar.”
“Juga benar bahwa konsumen dan bisnis bukan satu-satunya yang pinjam… Pemerintah AS pinjam banyak sekarang, dan tentu saja biaya bunga pada U.S. Treasury akan terpengaruh sama suku bunga.”
Ahlinya juga nunjukkin bahwa efek turunnya biaya pinjaman untuk pemerintah mungkin nggak merata: “Kita punya Treasury bills yang jatuh tempo dalam setahun, atau tiga bulan, enam bulan, horizon 12 bulan. Kita juga punya utang jangka panjang banget jadi motong suku bunga untuk jatuh tempo semalam belum tentu langsung berefek ke yang jangka panjangnya jauh.”