Pasar perumahan Amerika Serikat masih lesu di tahun keempatnya pada 2025. Penjualan tetap rendah, mencapai titik terendah dalam 30 tahun. Harga rumah yang naik dan suku bunga kredit pemilikan rumah (KPR) yang tinggi membuat banyak calon pembeli tidak bisa beli rumah.
Menurut Asosiasi Agen Properti Nasional (NAR), penjualan rumah bekas AS tahun lalu total 4,06 juta. Angka itu hampir sama dengan 2024, di mana penjualan jatuh ke level terendah sejak 1995. Secara keseluruhan, penjualan rumah bekas AS sudah turun setiap tahun sejak 2022.
Harga median rumah nasional naik 1,7% menjadi $414,400 di 2025, kata NAR. Penjualan sudah terjebak di angka sekitar 4 juta per tahun sejak 2023. Itu jauh di bawah angka normal sejarah, yaitu 5,2 juta per tahun.
“2025 adalah tahun sulit lagi bagi pembeli rumah, dengan harga rumah tertinggi sepanjang masa dan penjualan rumah yang rendah secara sejarah,” kata Lawrence Yun, ekonom utama NAR. “Tapi, di kuartal keempat, kondisi mulai membaik dengan suku bunga KPR yang turun dan pertumbuhan harga rumah yang melambat.”
Kelesuan pasar perumahan AS ini berawal dari 2022, saat suku bunga KPR mulai naik dari level rendah era pandemi. Kombinasi suku bunga KPR yang lebih tinggi, kenaikan harga rumah yang melonjak selama bertahun-tahun, dan kekurangan rumah kronis secara nasional membuat banyak calon pemilik rumah tidak mampu beli.
Baru-baru ini, pemerintahan Trump mengajukan beberapa usulan untuk meringankan krisis keterjangkauan ini. Usulannya termasuk KPR jangka waktu 50 tahun, larangan bagi investor besar membeli rumah, dan upaya menurunkan suku bunga KPR dengan membeli obligasi KPR senilai $200 miliar. Tapi beberapa ekonom percaya usulan ini mungkin hanya berdampak minimal.
Rata-rata suku bunga KPR 30-tahun sekitar 7% setahun yang lalu dan tetap tinggi sebagian besar tahun ini, sampai akhir musim panas ketika suku bunga mulai turun. Menurut Freddie Mac, rata-rata suku bunga ditutup di 6,15% di akhir tahun, level terendah sejak Oktober 2024.
Penurunan suku bunga KPR baru-baru ini membantu mendorong penjualan rumah bekas AS di Desember. Angkanya mencapai 4,35 juta unit (disesuaikan musim), naik 5,1% dari November dan merupakan tempo penjualan tercepat dalam hampir tiga tahun, kata NAR. Itu melebihi perkiraan ekonom, yaitu 4,14 juta.
Harga rumah juga naik sedikit di Desember. Harga median penjualan naik jadi $405,400, meningkat 0,4% dari Desember 2024. Itu adalah rekor tertinggi sepanjang masa untuk bulan Desember dan bulan ke-30 berturut-turut dengan kenaikan tahunan harga median, kata NAR.
Keterjangkauan tetap jadi tantangan bagi banyak calon pemilik rumah, terutama pembeli pertama yang tidak punya ekuitas dari rumah lama untuk pembelian rumah baru. Ketidakpastian ekonomi dan pasar kerja juga membuat banyak calon pembeli memilih menunggu.
Pelambatan penjualan berarti lebih banyak rumah yang tetap terdaftar di pasar lebih lama. Ada 1,18 juta rumah belum terjual di akhir Desember, naik 3,5% dari setahun sebelumnya, kata NAR. Itu masih jauh di bawah angka sekitar 2 juta rumah yang biasa tersedia sebelum pandemi COVID-19.
Persediaan di akhir Desember setara dengan pasokan 3,3 bulan pada tempo penjualan saat ini. Secara tradisional, pasokan 5 sampai 6 bulan dianggap sebagai pasar yang seimbang antara pembeli dan penjual.
Yun memperkirakan penjualan rumah bekas AS akan melonjak 14% tahun ini. Itu lebih optimis dibandingkan perkiraan beberapa ekonom perumahan lain, yang berkisar antara kenaikan 1,7% sampai 9%.
Ekonom umumnya memperkirakan suku bunga KPR akan turun lagi tahun ini, meski sebagian besar perkiraan terbaru menunjukkan rata-rata suku bunga KPR 30-tahun tetap di atas 6%. Itu sekitar dua kali lipat dari enam tahun lalu.
Suku bunga harus turun cukup banyak agar pemilik rumah—yang beli atau refinance saat suku bunga KPR sangat rendah awal dekade ini—bersedia mengambil pinjaman baru dengan suku bunga jauh lebih tinggi. Sejauh ini, pemilik rumah tersebut lebih tidak mau menjual.
Hampir 69% rumah AS dengan KPR yang masih berjalan memiliki suku bunga tetap 5% atau lebih rendah, dan sedikit lebih dari setengahnya memiliki suku bunga di atau di bawah 4%, menurut Realtor.com.
Namun, dengan suku bunga KPR di level terendah dalam 15 bulan dan pertumbuhan harga rumah yang melambat, hal ini bisa membantu mendorong lebih banyak penjualan rumah menyambut musim semi, musim beli rumah.
“Ada permintaan yang tertahan cukup besar, dan satu-satunya cara untuk mengembalikan permintaan tertahan itu ke pasar adalah kita butuh lebih banyak persediaan dan keterjangkauan yang lebih baik,” kata Yun.