Pemangkasan suku bunga Federal Reserve dapat membantu membalikkan keadaan bagi real estat komersial. Namun, para investor harus berhati-hati jika mereka akan masuk ke pasar. Pemangkasan setengah persen oleh para pembuat kebijakan bank sentral bulan lalu “menandai awal dari akhir penurunan terburuk sejak Krisis Keuangan Global,” kata Wells Fargo dalam catatan pada 25 September. “Suku bunga yang lebih rendah bukanlah solusi ajaib, tetapi kebijakan moneter yang kurang restriktif membentuk dasar bagi pemulihan real estat komersial,” tulis ekonom senior Charlie Dougherty. “Penurunan suku bunga jangka panjang tampaknya sedang meredakan tekanan atas cap rate dan memperlambat penurunan penilaian properti. Sementara itu, harapan yang meningkat untuk soft-landing ekonomi tampaknya memberi lampu hijau bagi modal untuk bergerak dari sela-sela,” tambahnya. Ada beberapa hambatan di jalan. Pada hari Senin, imbal hasil obligasi 10-tahun naik di atas 4% untuk pertama kalinya sejak Agustus, mengikuti laporan pekerjaan yang lebih baik dari yang diharapkan pada hari Jumat. Imbal hasil obligasi bergerak secara terbalik terhadap harga. Satu basis point setara dengan 0,01%. Perdagangan futures dana federal menunjukkan kemungkinan sekitar 84% pemangkasan suku bunga seperempat poin pada pertemuan Fed berikutnya pada bulan November, sementara tidak ada yang mengharapkan pemangkasan setengah poin lainnya, menurut CME FedWatch Tool. Tentu saja, tidak ada kekurangan rintangan di depan pasar, terutama untuk ruang kantor, kata Dougherty. “Meskipun demikian, penurunan suku bunga seharusnya mencegah penyebaran distres dan memperpendek hambatan yang akan datang,” tambahnya. Suku bunga refi yang lebih rendah bagi peminjam Perusahaan, yang telah memperpanjang kesepakatan hipotek melalui lingkungan suku bunga yang lebih tinggi, akan melihat beberapa bantuan dan akhirnya dapat melakukan refinancing dengan suku bunga lebih rendah, kata Douglas Gimple, spesialis portofolio senior di Diamond Hill. Dana Obligasi Sekuritas Durasi Pendek perusahaan (DHEIX) memiliki sekitar 25% dari portofolionya dalam sekuritas hipotek komersial non-agensi, per 30 September. DHEIX YTD gunung Dana Obligasi Sekuritas Durasi Pendek tahun ke tahun “Ini bukan obat mujarab,” kata Gimple. “Ini tidak akan terjadi dalam semalam, karena kita tahu bahwa ketika Fed mengambil tindakan — baik lebih tinggi atau lebih rendah — butuh waktu bagi efeknya untuk merambah sistem.” Dia berpikir investor dapat menemukan nilai sekarang dengan fokus pada proses bottom-up. “Jika Anda dapat menemukan berlian di antara yang kasar yang telah terluka dari segi harga karena asosiasinya dengan real estat komersial, maka Anda dapat menemukan beberapa peluang yang sangat baik,” katanya. “Anda hanya perlu berhati-hati.” Ketahui apa yang Anda beli Investor harus memahami apa yang dibeli oleh manajer mereka atau jika mereka berinvestasi sendiri, pahami apa yang mereka beli, katanya. Secara khusus, Gimple menyukai CMBS satu aset, satu peminjam dan CLO real estat komersial. Yang pertama, seperti namanya, melibatkan satu aset — seperti hotel mewah — atau satu peminjam, yang bisa menjadi rantai hotel dengan lokasi ganda. Yang terakhir adalah kesepakatan jangka pendek yang berbunga dan biasanya diambil oleh perusahaan untuk meningkatkan properti, seperti memasang kolam renang atau AC hemat energi ke kompleks apartemen, katanya. Setiap investasi juga akan selalu tergantung pada kesepakatan, kata Gimple. Misalnya, dia tidak membeli ruang kantor di Los Angeles atau New York, tetapi mungkin akan melihat kesepakatan di pinggiran kota. Dia akan melihat kantor yang kelas A, yang biasanya paling modern, dan memiliki tingkat hunian 95% dengan keragaman penghuni. Dalam hal hotel atau akomodasi, dia melihat properti “trofi” di daerah seperti Miami atau Hawaii. “Ini bukan tentang hotel, melainkan tentang lokasi,” kata Gimple. Dia juga melihat sewa rumah tunggal dan industri, serta ritel sampai batas tertentu. Setiap kepemilikan CMBS harus hanya menjadi bagian dari portofolio pendapatan tetap yang diversifikasi termasuk kredit dan obligasi pemerintah, katanya. “Itu tergantung pada selera risiko yang akan menentukan jenis alokasi yang seharusnya mereka pertimbangkan,” tandas Gimple. “Anda lengah sebagai investor jika Anda hanya menghindari seluruh bagian dari pasar karena Anda membaca headline. Masih ada peluang di sana.”
