Buka Editor’s Digest secara gratis
Roula Khalaf, Editor dari FT, memilih cerita favoritnya dalam buletin mingguan ini.
Gedung perkantoran seperti “kubus es yang meleleh” bagi para investor karena seberapa cepat mereka mengalami depresiasi di pasar saat ini, menurut chief executive salah satu pemilik terdaftar terbesar di Inggris.
Andrew Jones memimpin LondonMetric, yang akan masuk ke FTSE 100 minggu ini setelah serangkaian kesepakatan yang menghasilkan akuisisi semua saham senilai £1,9 miliar dari saingan lebih kecil LXi, yang selesai tahun ini.
Saat ini perusahaan tersebut menempati peringkat ketiga berdasarkan kapitalisasi pasar di antara real estate investment trusts (Reits) Inggris.
Tetapi berbeda dengan mayoritas pemilik terdaftar lainnya, Jones mengatakan LondonMetric tidak memiliki spesialisasi tetap dalam sektor real estat tertentu seperti kantor atau gudang.
“Sangat sedikit Reits selama 15 tahun terakhir telah mengubah strategi mereka,” kata Jones, yang mendirikan perusahaan sebagai Metric Property pada tahun 2010. Dia sebagian menyalahkan “kebiasaan sektor untuk berpegang pada spesialisasi historis dan enggan untuk berevolusi” atas penurunan pasar real estat terdaftar dibandingkan dengan dana swasta.
Andrew Jones: “Uang yang diperlukan untuk menjaga [kantor] agar tetap fungsional meningkat lebih cepat daripada sewa” © Liam Bailey
Seabad yang lalu, LondonMetric memiliki sebanyak seperempat dari portofolionya di kantor tetapi sejak itu telah keluar dari sektor tersebut.
Jones mengatakan bahwa tren untuk sewa kantor yang lebih singkat, kriteria lingkungan yang lebih ketat, dan harapan penyewa yang lebih tinggi terhadap fasilitas semuanya berarti bahwa “usangnya kantor telah dipercepat selama 20 tahun terakhir” — terutama sejak pandemi dan munculnya kerja hybrid.
“Uang yang diperlukan untuk menjaga [kantor] agar tetap fungsional meningkat lebih cepat daripada sewa,” katanya.
Komentarnya datang pada saat yang sulit bagi para investor properti komersial. Kenaikan suku bunga telah menurunkan nilai di seluruh sektor tetapi kantor juga telah terkena kekhawatiran tentang permintaan, karena perusahaan menerima kerja hybrid. Nilai kantor Eropa telah turun sekitar sepertiga rata-rata sejak puncak terbarunya pada tahun 2022, menurut konsultan Green Street.
Penurunan itu menyakitkan bagi banyak investor real estat, yang tradisional mengalokasikan sepertiga atau lebih dari modal mereka ke kantor. Di antara pemilik terdaftar besar, British Land dan Land Securities keduanya memiliki portofolio bernilai miliaran poundsterling di London.
Pemilik kantor dan beberapa analis berpendapat bahwa ketidakpastian yang meluas tentang investasi kantor mengabaikan pemisahan di pasar — dengan kekurangan ruang berkualitas tinggi yang diminati dan banjir bangunan tua.
The smiler ride at Alton Towers. Portofolio LondonMetric juga termasuk aset hiburan, seperti Alton Towers, pusat kebun dan tempat parkir © Martin Elliott
Jones percaya bahwa akan sulit bagi sektor ini untuk lolos dari gangguan oleh teknologi, dengan cara yang sama seperti ritel online merusak nilai pusat perbelanjaan. “Setiap orang akan mengklaim bahwa mereka memiliki gedung kantor terbaik dan paling hijau dan toko yang paling eksperimental,” katanya. “Faktanya adalah kita memiliki terlalu banyak kantor dan terlalu banyak tujuan ritel fisik.”
Portofolio £6 miliar LondonMetric memiliki beberapa sisa yang eklektik dari serangkaian akuisisinya, termasuk pusat kebun dan tempat parkir. Perusahaan tersebut mengatakan telah mencapai kesepakatan untuk menjual £140 juta aset ekstran LXi, dan sedang mencari cara untuk menyingkirkan sisa £35 juta kantornya.
Jones lebih memilih sekitar 45 persen yang dialokasikan untuk investasi gudang, bersama dengan kepemilikan besar dalam apa yang disebutnya “ritel kebutuhan” — biasanya toko kelontong kecil seperti Aldi, toko kebutuhan sepanjang jalan, atau pengecer diskon. Akuisisi LXi menambahkan portofolio besar aset “hiburan”, termasuk Alton Towers dan Thorpe Park.
Taman hiburan mencerminkan fitur khas dari pendekatan LondonMetric, yaitu kecenderungan untuk “triple net” sewa, di mana penyewa membayar semua biaya pemeliharaan. Sewa ini lebih umum di AS, sementara banyak pemilik tanah di Inggris lebih suka untuk tetap mengendalikan properti mereka lebih banyak untuk meningkatkan nilai mereka melalui manajemen aktif.
“Saya pikir banyak orang dalam industri kami mengaitkan aktivitas dengan kesuksesan,” kata Jones. “Pendapatan dan penggandaan pendapatan harus menjadi pijakan.”
Adapun aktivitas mendatang, LondonMetric akan sibuk menjual beberapa properti yang diperoleh melalui akuisisinya, serta menilai kesepakatan untuk membeli Reits kecil.