Akhir-akhir ini, banyak pembeli rumah di Amerika beli properti baru pake bantuan “buydown” hipotek. Insentif dari pembangun ini nurunin suku bunga buat sementara, walaupun harga aslinya tetap tinggi.
Yang awalnya kayak trik buat ngatasin biaya pinjaman mahal, sekarang jadi cerita peringatan karena pasar perumahan lesu dan suku bunga tetap tinggi.
Banyak pembeli pilih salah satu dari dua jenis buydown utama: buydown permanen dan buydown sementara atau “2‑1 buydown” [1].
Dengan buydown permanen, pembangun bayar sekitar 5 sampai 6% dari harga jual buat nurunin suku bunga hipotek 30 tahun, yang artinya hemat banyak buat pembeli dalam jangka panjang.
“2‑1 buydown” yang lebih umum nurunin bunga 2% di tahun pertama dan 1% di tahun kedua, sebelum balik ke tingkat pasar. Ini kasih kelonggaran buat bayar cicilan bulanan — selama suku bunga tidak tetap tinggi.
Tapi buat banyak yang ambil ini di tahun 2022–23, sekarang jadi masalah. Suku bunga hipotek masih tinggi, sekitar 6% menurut Federal Reserve Bank of St. Louis. Karena bantuan suku bunga udah habis, pembeli ini sekarang harus bayar penuh untuk rumah yang mungkin susah dibayar atau dijual.
Baca selengkapnya: Orang Amerika kaya dan muda sekarang tinggalin saham — ini aset alternatif yang mereka pilih
Pembangun banyak andalkan buydown buat jaga penjualan rumah baru tetap jalan pas pasar lagi sepi.
Contohnya, PulteGroup naikkin insentif per penjualan dari $18,000 ke $21,000 jadi lebih dari $52,000 untuk rumah $600,000 [2]. Cara ini kurang kelihatan tapi efektif dibanding turunin harga langsung.
Tapi, keuntungannya udah berkurang: pembeli sadar mereka mungkin “bayar lebih” untuk insentif sementara, dan sekarang terjebak dengan harga dasar tinggi pas kondisi pasar memburuk.
Data pasar dukung ini. Penjualan rumah baru dan bekas tetap lambat karena suku bunga tinggi. Penjualan rumah baru masih turun 8.2% dari tahun lalu [3].
Cerita Berlanjut
Kekayaan dari perumahan tidak tumbuh cepat, cuma 1.9% per Juni, tahun ke tahun, dan jadi pertumbuhan paling lambat sejak musim panas 2023 — sementara persediaan rumah naik hampir ke tingkat sebelum pandemi [4].
Di beberapa daerah, rumah baru sekarang dijual lebih murah $19,000 sampai $28,000 dibanding rumah bekas yang sama [5]. Ekonom Moody’s, Mark Zandi, bilang suku bunga hipotek yang tetap sekitar 7% bisa memperlambat peran perumahan dalam ekonomi Amerika [6].
Banyak pemilik rumah memang merasa tertekan buat jual rumah mereka.
Mereka yang beli pake buydown sekarang merasa “menyesal,” apalagi kalau pindah atau ada perubahan hidup. Karena permintaan sedikit dan persaingan tinggi — termasuk dari pembangun yang kasih insentif baru — penjual ini sering harus turunin harga atau kasih buydown sendiri buat menarik pembeli.
Tips untuk pembeli rumah sekarang:
Jangan berharap suku bunga turun: Perkiraan sekarang [7] proyeksi suku bunga hipotek tetap di atas 6% sampai 2025 dan seterusnya. Suku bunga hipotek jangka panjang ikut hasil Treasury, bukan cuma kebijakan Fed.
Hitung semua kemampuan bayar: Selain cicilan hipotek, pertimbangkan juga biaya punya rumah yang sebenernya, termasuk biaya tutup, perawatan (1-4% dari nilai rumah per tahun), asuransi, pajak, dan perbaikan tak terduga.
Hati-hati dengan insentif sementara: Buydown yang udah habis bisa bikin cicilan naik tiba-tiba dan pembeli harus bisa bayar suku bunga penuh dalam jangka panjang.
Lihat jangka panjang: Beli rumah paling untung kalau kamu rencana tinggal di sana (dan komunitasnya) minimal 5 tahun [8], cukup lama buat bangun ekuitas dan hadapi perubahan suku bunga jangka pendek.
Evaluasi alat pembiayaan lain: Dalam kondisi suku bunga sekarang, ARM (adjustable-rate mortgages) dan penawaran tunai kadang bisa kasih keuntungan, terutama kalau dipake dengan strategi dan data lokal.
Boom buydown bantu pertahankan pasar rumah baru selama suku bunga tinggi. Pas jaring pengaman ini berakhir, lebih banyak pembeli sadar mereka bayar premium untuk bantuan yang tidak tahan lama.
Tetap update. Gabung dengan 200.000+ pembaca dan dapatkan yang terbaik dari Moneywise dikirim langsung ke inbox kamu setiap minggu secara gratis. Langganan sekarang.
Di Moneywise, kami anggap tanggung jawab kami buat produksi konten yang akurat dan bisa dipercaya yang bisa diandalkan orang buat informasi keputusan finansial. Kami andalkan sumber yang diperiksa seperti data pemerintah, catatan keuangan, dan wawancara ahli dan tonjolkan laporan pihak ketiga yang kredibel.
Kami berkomitmen ke transparansi dan akuntabilitas, benarin kesalahan secara terbuka dan ikuti praktik terbaik industri jurnalisme. Untuk detail lebih, lihat etika dan panduan editorial kami.
[1]. Business Insider. “The mortgage buydown backfire”
[2]. Resi Club. “Spreading housing market softness sees this $23 billion builder offer $50k incentives per sale”
[3]. Yahoo!Finance. “New US home sales fall as high borrowing costs stifle housing demand”
[4]. S&P Global. “S&P Cotality Case-Shiller Index Records Annual Gain in June 2025”
[5]. New York Post. “New homes are selling at sharp discounts — costing $20K less than existing ones”
[6]. [7]. MarketWatch. “Pasar perumahan memberikan peringatan keras untuk ekonomi AS, kata ekonom Moody’s”
[8]. Yahoo!Finance. “Kapan suku bunga KPR akan turun? suku bunga tetap datar untuk minggu kedua berturut-turut”
[9]. Moneyning. “Aturan lima tahun untuk membeli rumah”
Artikel ini hanya menyediakan informasi dan tidak boleh dianggap sebagai nasehat. Diberikan tanpa jaminan apapun.