Konsumen yang mengharapkan penghematan besar dari penyelesaian gugatan kelompok Asosiasi Nasional Agen Properti atas komisi agen mungkin justru akan kecewa.
Perjanjian tersebut mendapat sambutan dari Presiden Joe Biden, yang mengatakan bahwa itu “dapat menghemat pembeli dan penjual rumah sebanyak $10.000” dalam satu contoh, dan mantan Menteri Keuangan Larry Summers, yang mengatakan bahwa memecah “kartel agen properti” dapat menghemat rumah tangga AS sebanyak $100 miliar dari waktu ke waktu. Namun, manfaat sebenarnya masih belum jelas, terutama bagi pembeli baru yang paling membutuhkan bantuan.
Ini datang pada saat yang genting bagi pasar perumahan, dengan tingkat hipotek yang lebih tinggi mendorong penjualan tahun lalu ke level terendah dalam hampir tiga dekade. Hal ini terutama sulit bagi pembeli baru yang ingin masuk ke salah satu pasar yang paling tidak terjangkau dalam sejarah. Secara teori, penyelesaian ini dapat berarti penurunan harga rumah dengan menurunkan komisi. Namun, para ahli mengatakan hal tersebut tidak pasti, terutama dalam jangka pendek.
“Tidak ada penjual yang saya temui akan menurunkan harga hanya karena biaya transaksi mereka turun,” kata Steve Murray, penasihat senior dari penyedia data dan konsultan Real Trends. “Itu tidak akan terjadi.”
NAR mengatakan dalam sebuah pernyataan sebagai tanggapan atas komentar Biden bahwa komisi agen properti sudah dapat dinegosiasikan sebelum perjanjian penyelesaian dan akan terus bisa dinegosiasikan.
“Komisi agen properti ditentukan oleh pasar dan bukan penyebab krisis ketersediaan,” kata NAR.
Bagaimana perubahan ini akan berdampak pada pasar dan apakah itu akan berdampak positif atau negatif masih menjadi subjek perdebatan sengit, sebagian karena tidak ada yang benar-benar tahu.
Sistem yang sudah berusia puluhan tahun untuk bagaimana agen AS dikompensasi telah lama kontroversial. Penjual biasanya membayar komisi kepada agen mereka sebesar 5% atau 6%. Agen penjual kemudian membagi uang tersebut dengan perwakilan pembeli. Para kritikus berpendapat bahwa struktur tersebut menggelembungkan biaya dan menciptakan insentif yang buruk.
Pada bulan Oktober, juri Missouri menetapkan putusan sebesar $1,8 miliar yang menemukan NAR dan pihak lain bertanggung jawab atas kolusi untuk menjaga harga tetap tinggi. Untuk menyelesaikan kasus tersebut dan yang lainnya, NAR setuju awal bulan ini untuk membayar penjual sekitar $418 juta dan mengatakan akan mengubah beberapa peraturannya. Dalam perubahan yang paling penting, kelompok dagang tersebut akan melarang penjual untuk menyertakan rincian kompensasi di layanan pemasaran multiple-listing service, yang selama ini menjadi alat pemasaran rumah yang paling penting.
Perubahan tersebut, yang akan mulai berlaku musim panas ini tergantung pada persetujuan pengadilan, dapat mendorong penjual untuk mendiskusikan penurunan komisi. Namun, industri penuh dengan spekulasi bahwa agen akan menemukan cara untuk membicarakan pembagian komisi melalui metode lain, misalnya, di situs web broker.
“Saya mengharapkan komisi akan turun menjadi 4% hingga 5% dari waktu ke waktu dengan variasi berdasarkan harga rumah dan geografi,” kata Mark Zandi, Kepala Ekonom Moody’s Analytics. “Ini adalah perubahan yang signifikan namun kemungkinan akan berlangsung secara bertahap. Saya mengharapkan sebagian besar keuntungan akan diperoleh oleh penjual, sehingga dampaknya pada harga rumah akan kecil.”
Kemungkinan Hasil
Penyelesaian tersebut menjadi topik hangat dalam pertemuan tahunan American Real Estate Society di Orlando minggu ini. Ken H. Johnson, seorang profesor real estate di Florida Atlantic University dan mantan broker, hadir, merancang kemungkinan hasil dengan rekan-rekannya.
Bahkan pertanyaan tentang siapa yang mendapat manfaat dari komisi yang lebih rendah — pembeli atau penjual — tidak memiliki jawaban yang sederhana, kata Johnson. Secara teori, penjual seharusnya memberikan sebagian penghematan kepada pembeli, tetapi mungkin tidak sebanyak dalam pasar penjual.
Dan hal itu mungkin mendorong lebih banyak pembeli rumah pertama, yang kadang-kadang kekurangan uang untuk membayar broker di muka, untuk melakukannya sendiri, menurut Johnson. Lebih banyak pembeli kemungkinan besar akan langsung mendatangi agen penjual untuk menghindari biaya komisi. Namun, hal itu mungkin mengakibatkan lebih banyak agen dengan potensi konflik kepentingan, mewakili pembeli dan juga penjual yang membayar mereka.
“Sekarang beberapa pembeli akan harus membayar uang muka, atau mungkin membeli rumah yang lebih murah,” kata Johnson.
Pertanyaan besar lain menggantung di atas industri. Departemen Kehakiman telah menyoroti pembagian komisi, berargumen untuk pemisahan penuh kompensasi bagi perwakilan penjual dan pembeli. Masih harus dilihat apakah penyelesaian NAR memuaskan regulator.
Aturan Baru
Agen sudah mulai beradaptasi dengan aturan baru dalam penyelesaian yang diusulkan. Di New York, broker Keith Burkhardt sedang mengerjakan layanan tarif datar baru untuk memberikan bantuan dalam menilai properti, bernegosiasi kesepakatan, dan menavigasi dewan-dewan co-op dan condo di kota tersebut. Dia memperkirakan bahwa penetapan harga akan menjadi kunci dan memperkirakan mengenakan biaya kepada pembeli antara $5.000 dan $7.500.
Sementara itu, agen pembeli juga harus bekerja lebih keras untuk menjelaskan bagaimana mereka akan menambah nilai pada setiap kesepakatan, menurut Iain Phillips, seorang agen real estate di California.
Penyelesaian ini adalah awal, kata Larry Summers, kontributor berbayar untuk Bloomberg Television, di Wall Street Week dengan David Westin. Namun, kebanyakan pengamat tidak mengharapkan perubahan besar terjadi dalam semalam.
“Saat ini, semua orang mengubah keputusan ini menjadi apa yang mereka inginkan,” kata Mike DelPrete, yang mengajar kursus tentang teknologi real estate di University of Colorado Boulder. “Beberapa orang mengatakan tidak banyak yang akan berubah. Orang lain ingin ceritanya menjadi bahwa ini adalah pergeseran besar bagi industri. Seluruh hal ini didorong oleh ketakutan dan ketidakpastian.”
– Dengan bantuan dari Jennifer Epstein, Paulina Cachero, dan Chris Anstey
Berlangganan newsletter CFO Daily untuk mengikuti tren, isu, dan eksekutif yang membentuk keuangan korporat. Daftar secara gratis.