Pasar perumahan Amerika menunjukkan tanda bahaya di banyak hal, dengan keterjangkauan terburuk dalam bertahun-tahun dan sedikit harapan perbaikan. Dari suku bunga KPR yang tinggi sampai harga rumah mahal hingga penurunan pembeli rumah pertama, ini alasan Capital Economics menyatakan “tidak ada jalan jelas untuk pemulihan pasar perumahan,” dengan aktivitas pasar masih lesu sejak 2023. Menurut firma penelitian di London, tidak ada akhir yang terlihat. Ini penyebabnya.
1. Suku Bunga KPR Tetap di Atas 6.5%
Suku bunga KPR diprediksi tetap di atas 6.5% sepanjang tahun, karena Federal Reserve tidak akan menurunkan suku bunga sampai 2026.
Suku bunga tinggi membuat cicilan bulanan mahal, membuat banyak calon pembeli tidak bisa beli rumah.
2. Waktu Tidak Tepat untuk Beli Rumah
Jumlah keluarga yang bilang ini waktu tepat beli rumah hampir terendah sepanjang masa.
Harga rumah tertinggi, pasokan terbatas, dan biaya pinjaman tinggi membuat kepemilikan rumah sulit dicapai dibanding tahun-tahun sebelumnya.
Meski lebih banyak rumah dijual, pasokan keseluruhan masih rendah menurut standar sejarah, memberi sedikit bantuan untuk calon pembeli.
3. Pemulihan Penjualan Rumah Lemah dan Lambat
Penjualan rumah bekas diprediksi masih lesu, hanya mencapai 4.3 juta per tahun di 2026 dan 2027—jauh di bawah level sebelum pandemi.
Pasar tetap lesu lama, aktivitas tidak akan pulih signifikan sampai keterjangkauan membaik.
Tidak ada pemicu jelas untuk koreksi harga: harga rumah diperkirakan naik 1% di 2025 dan 2% di 2026 serta 2027, membuat pasar tetap tak terjangkau.
4. Pembeli Pertama Paling Terkena Dampak
Pembeli pertama (FTB) menghadapi kondisi terberat dalam dekade. Tahun lalu, hanya 1.1 juta pembelian FTB tercatat—setengah dari rata-rata sejarah.
Ini berita buruk untuk Gen Z dan milenial yang ingin masuk pasar perumahan, karena mereka kebanyakan usia FTB biasanya, akhir 20an sampai awal 40an.
Biaya pinjam lebih tinggi dan kurangnya ekuitas rumah membuat pendatang baru sulit masuk pasar.
Meski cicilan KPR sebagai bagian dari pendapatan diperkirakan turun sedikit (di bawah 35% pendapatan median FTB di 2026), pemulihan aktivitas FTB diperkirakan hanya sedikit.
Pembangunan Rumah: Margin Tertekan, Pembangunan Lambat
Pengembang rumah mempertahankan penjualan dengan potongan harga dan insentif, tapi biaya konstruksi naik—terutama tarif kayu—menekan margin.
Pembangunan rumah tunggal diperkirakan turun jadi 900.000 di akhir 2026, sebelum sedikit pulih di 2027.
Penjualan rumah baru masih kuat, tapi karena pasar kekurangan rumah bekas dijual. Juga, “premium rumah baru”—biaya lebih untuk properti baru—telah hilang karena pengembang bersaing untuk pembeli hemat.
Potongan harga dan waktu jual lebih lama: 20% listing sekarang turun harga, dan rata-rata waktu jual 45 hari kembali ke level sebelum pandemi.
Pasar Sewa: Permintaan Naik Saat Pasokan Menipis
Permintaan sewa melonjak karena kepemilikan rumah makin sulit, terutama untuk anak muda. Untuk usia 25–34 tahun, beli rumah pertama sekarang lebih dari 50% pendapatan rata-rata, dibanding sewa di bawah 39%.
Tingkat kekosongan turun: Tingkat kekosongan apartemen diperkirakan turun dari 6.4% sekarang jadi 5.4% di akhir 2027.
Kenaikan sewa akan cepat: Setelah periode kenaikan lambat, sewa diperkirakan naik 2% di 2025 dan 3.5% di 2026.
Pembangunan multifamily melambat tajam, dengan proyeksi baru naik perlahan jadi 430.000 di 2027—jauh di bawah booming pasca pandemi.
Prospek: Tidak Ada Solusi Cepat untuk Masalah Perumahan
Keterjangkauan akan tetap sulit di masa depan, tanpa pemicu jelas untuk koreksi harga.
Penjualan rumah tetap rendah, dan pasar tidak akan pulih signifikan sampai suku bunga KPR turun dan pendapatan naik.
Pemilik properti akan untung dari situasi ini, karena bisa naikkan sewa di pasar ketat. Capital Economics memprediksi kenaikan sewa 2% di 2025 dan 3.5% di 2026.
Singkatnya, pasar perumahan AS akan pulih perlahan, dengan pembeli terus hadapi tantangan keterjangkauan dan sewa naik karena aktivitas jual-beli yang beku.
Untuk artikel ini, Fortune pakai AI generatif untuk draf awal. Editor memeriksa keakuratan sebelum publikasi.
Perkenalkan Fortune 500 2025, ranking pasti perusahaan terbesar di Amerika. Lihat daftar tahun ini.