Meredith Whitney, yang pernah disebut sebagai “Oracle of Wall Street” yang berhasil memprediksi Krisis Keuangan Besar, tidak menyimpan kata-kata. Pria muda, lajang, yang tinggal di rumah dan bermain video game, dianggap sebagai “krisis pria Amerika,” seperti yang dijelaskan dalam wawancara dengan Fortune.
Teori Whitney tentang pria muda yang kesepian dan terjerumus diakhiri dengan penurunan harga rumah selama bertahun-tahun, bahkan beberapa dekade. Whitney melihat harga rumah turun 30%, tetapi menurutnya “bukanlah akhir dunia,” karena seberapa tinggi harga naik selama booming perumahan yang didorong oleh pandemi. “Ada begitu banyak ekuitas yang tersimpan di rumah-rumah Amerika, tidak ada kerugian jaminan dari itu – orang kemudian, secara teoritis, bernilai kurang dari yang mereka kira,” kata Whitney. “Terdengar dramatis, tetapi sebenarnya tidak terlalu dramatis karena Anda telah mengalami inflasi besar dari kebijakan suku bunga nol.”
Pada tahun lalu, hampir 40% pemilik rumah Amerika tidak memiliki hipotek, artinya mereka memiliki rumah mereka secara langsung. Meskipun mereka mungkin kecewa melihat kekayaan bersih mereka turun begitu banyak. Di sisi lain, mereka yang melewatkan kesempatan dan tidak membeli rumah sebelum kenaikan harga selama pandemi, mungkin akan senang. Tetapi mari kembali ke premis: pria muda (yang sebenarnya hanya bagian dari persamaan, sesuatu yang pernah dibahasnya sebelumnya).
Banyak pria muda lajang, sebuah studi dari Pew Research Center menemukan tahun lalu. Lebih dari 60% pria di bawah 30 tahun menggambarkan diri mereka sebagai tidak berpasangan dalam survei yang dilakukan oleh Pew Research Center; Whitney merujuk pada analisis ini dalam pemikirannya. Studi yang disebutkan sebelumnya juga menemukan bahwa jumlah pria lajang di negara ini yang mencari kencan atau hubungan telah menurun sejak 2019, yang disinggung oleh Whitney, dan menekankan bahwa sebagian pria muda lajang “tidak melakukan hubungan seks dalam setahun terakhir dan tampaknya tidak terganggu oleh itu.” Lebih banyak pria tinggal di rumah dengan orang tua mereka, dan juga lebih lama. Laporan 2016 dari Pew Research Center menemukan bahwa pria muda lebih cenderung tinggal di rumah dengan ibu dan ayah daripada pasangan.
Jadi dari mana semua ini berasal? Menurut Whitney, video game pertengahan 2000-an. “Anda memiliki kemampuan untuk merasa seolah-olah Anda bermain game dengan sekelompok teman atau komunitas, tetapi sebenarnya Anda hanya di rumah sendirian,” katanya. “Dan karena itu, sosialisasi pria muda Amerika benar-benar mulai menurun signifikan pada saat itu.” Menurut Whitney, seiring dengan peningkatan gaming, juga meningkatlah rasa malaise, mencatat “keputusasaan dan kesepian meluas di antara pria muda,” dalam sebuah catatan terbaru yang diproduksi oleh kelompok konsultannya. Ledakan gaming didorong oleh peningkatan teknologi dan popularitas gaming di iPhone; dan ini bertepatan dengan pasar kerja yang buruk. Gabungan ini menciptakan kelompok pria muda yang tidak tahu bagaimana bersosialisasi, menurut pandangannya. “Gaming dan isolasi sosial agak menjadi siklus yang menyebabkan kurangnya kontak sosial nyata menciptakan rasa ketidaknyamanan sosial yang nyata,” catatan tersebut menyatakan.
Tahun lalu, sebuah analisis menemukan bahwa 65% orang Amerika bermain video game, dan ini setara dengan lebih dari 200 juta pemain mingguan, dan laporan 2015 dari Pew Research Center menemukan bahwa 77% pria muda bermain video game – lebih dari demografi lainnya. Dia pernah mengatakan sesuatu yang serupa sebelumnya, hanya saja itu tentang taruhan olahraga.
“Tidak ada alasan untuk membeli rumah kecuali Anda menciptakan sebuah rumah tangga,” kata Whitney, menyentuh pembentukan rumah tangga dan tingkat kelahiran. Sebelum pandemi, pertumbuhan rumah tangga selama dekade sebelumnya adalah yang terendah yang pernah dicatat, menurut Pew. Tetapi sebuah laporan menunjukkan lonjakan pertumbuhan rumah tangga dari 2019 hingga 2021.
Namun, pembentukan rumah tangga dan permintaan akan perumahan hanya merupakan satu bagian dari persamaan. Yang lainnya berkaitan dengan “tsunami perak,” sebuah metafora untuk populasi yang menua, sebenarnya para baby boomer di dunia perumahan. Ada perkiraan dan prediksi yang bervariasi tentang “tsunami perak,” tetapi semuanya pada dasarnya berarti lebih banyak pasokan. Whitney, menjelang akhir tahun lalu, mengatakan 51% orang di atas usia 50 tahun berencana untuk pindah ke rumah yang lebih kecil, mengutip laporan AARP dalam sebuah konferensi. Hal ini akan membawa lebih dari 30 juta unit perumahan ke pasar. Secara terpisah, sebuah analisis terbaru dari Freddie Mac mengungkapkan sembilan juta rumah akan masuk ke pasar dalam satu dekade ke depan seiring menuanya para baby boomer, tetapi menyarankan bahwa hal itu tidak akan benar-benar mengganggu dunia perumahan.
Bagaimanapun, dia melihat lebih banyak pasokan dan tidak cukup permintaan dalam beberapa tahun mendatang, yang akan berujung pada penurunan harga rumah – pada dasarnya kebalikan dari situasi saat ini. Saat ini, kita tidak memiliki cukup perumahan untuk memenuhi permintaan (satu perkiraan menunjukkan kita sebenarnya kekurangan antara sekitar dua juta hingga tujuh juta unit rumah), dan harga rumah terus naik karena itu. Whitney tidak berpikir kita memiliki kekurangan perumahan, bukan dalam skala nasional. Jika ada, ada kekurangan perumahan yang terjangkau, dan tidak cukup perumahan di tempat di mana orang benar-benar ingin tinggal, katanya. Memanggil krisis perumahan kita sebagai krisis metropolitan mungkin lebih baik, seorang analis kebijakan perumahan pernah mengatakan kepada Fortune.
Meskipun demikian, beberapa penelitian telah menunjukkan bahwa wanita lajang lebih banyak membeli rumah daripada pria lajang, jadi mungkin merekalah yang akan menyelamatkan alam semesta perumahan? Tidak mungkin, kata Whitney. “Berapa banyak wanita lajang yang akan membeli rumah empat kamar tidur, tiga kamar mandi?” Dia kemudian membawakan 5 D real estate: popok, berlian, perceraian, hutang, dan kematian. “Tanpa itu … saya tidak berpikir itu akan menjadi penggerak yang cukup besar.”
Meskipun demikian, jika apa yang dia prediksi terjadi, itu tidak akan menjadi kejatuhan perumahan lainnya. Berlangganan newsletter CFO Daily untuk mengikuti tren, isu, dan eksekutif yang membentuk keuangan korporat. Daftar secara gratis.