Morgan Stanley mengumpulkan sekitar 100 miliar yen ($684 juta) untuk dana real estat yang berfokus di Jepang, kata dua orang yang akrab dengan masalah tersebut, menyoroti minat investor terhadap properti saat ekonomi terbesar keempat di dunia bangkit dari bertahun-tahun deflasi dan harga yang stagnan.
Dana yang dikelola oleh Morgan Stanley dijadwalkan akan ditutup pada bulan Juni dan diharapkan untuk mengumpulkan setidaknya 100 miliar yen berdasarkan komitmen investor saat ini, menurut orang-orang tersebut, yang keduanya enggan diidentifikasi karena informasi tersebut belum diumumkan. Ukuran akhir dana tersebut bisa berubah saat penutupan, kata orang-orang tersebut.
Investasi akan berpusat pada kantor-kantor dan bangunan residensial multi-keluarga di kota-kota besar, serta logistik dan hotel, kata salah satu orang tersebut.
Morgan Stanley menolak untuk berkomentar. Detail dari dana tersebut dilaporkan di sini untuk pertama kalinya.
Perusahaan asal Amerika Serikat tersebut adalah manajer aset global terbaru yang membidik real estat Jepang, kelas aset yang kembali diminati setelah bertahun-tahun pertumbuhan ekonomi yang naik-turun, upah yang datar, dan inflasi nol.
Kasus investasi telah berubah tajam selama setahun terakhir, terutama setelah bank sentral menaikkan suku bunga untuk pertama kalinya dalam 17 tahun pada Maret tahun lalu.
Harga, termasuk harga real estat, kini mengalami kenaikan: harga tanah di seluruh Jepang tumbuh 2,7% pada tahun 2024, laju tercepat sejak 1991, setelah itu “dekade yang hilang” negara tersebut dimulai, menurut survei kementerian pertanahan.
“Kami melihat potensi besar dalam investasi real estat di lingkungan inflasi,” kata Ikushin Tsuchida, manajer direktur di Brookfield Asset Management. “Dinamika pasar sedang berubah,” katanya.
Pada saat yang sama, dalam dorongan tata kelola perusahaan, perusahaan-perusahaan terdaftar Jepang sedang berusaha untuk meningkatkan penggunaan modal mereka dan menjual sebagian aset properti.
Dana global seperti Hillhouse Investment berbasis Asia, perusahaan Swedia EQT, dan Warburg Pincus berbasis AS sedang merekrut untuk memperluas keberadaan mereka di Jepang. Persaingan untuk mendapatkan bakat sangat sengit, kata para dana.
PERSAINGAN MEMANAS
Setelah mencapai puncak pada tahun 2020, investasi dana global di properti Jepang menurun selama beberapa tahun karena suku bunga di seluruh dunia meningkat, menurut Shota Otani di Sumitomo Mitsui Trust Research Institute.
Namun, kuartal terakhir tahun lalu tampak menjadi titik balik dengan investasi meningkat 37% secara tahunan, tren yang Otani perkirakan akan terus berlanjut.
Dana ekuitas swasta dalam negeri Integral meluncurkan dana real estat pada bulan Januari dan sedang mengumpulkan modal. Mitra Integral Real Estate Hironori Nakai mengatakan kedatangan harga yang meningkat telah mendorong investor Jepang untuk mengambil lebih banyak risiko.
Mitra lainnya Tomohiro Sumiya, yang sebelumnya berada di Blackstone, mengatakan merenovasi atau mengonversi properti dan kemudian menaikkan sewa adalah cara untuk mencapai pengembalian yang lebih tinggi.
KEMBALI KE PEKERJAAN MENINGKATKAN PERMINTAAN KANTOR
Investor mengatakan bahwa meskipun ada banyak kesepakatan yang bisa didapat, ada beberapa tanda-tanda overheating di beberapa sektor paling populer, seperti hotel.
Gaw Capital Partners berbasis di Hong Kong, yang mengakuisisi Tokyu Plaza Ginza, pusat perbelanjaan utama di pusat Tokyo dalam kesepakatan senilai lebih dari $1 miliar pada bulan Februari, telah kehilangan sejumlah penawaran terbaru di hotel karena pasar telah menjadi terlalu kompetitif, kata Isabella Lo, direktur manajer dan kepala Jepang.
“Ini menciptakan pasar yang agak berbahaya bagi investor karena suku bunga yang meningkat, likuiditas yang tinggi, dan persaingan yang sengit,” katanya.
Sebaliknya, properti kantor berukuran besar telah menjadi sorotan, melawan tren global ketika lebih banyak orang Jepang kembali ke kantor setelah berakhirnya pandemi. Pada akhir Desember 2024, tingkat hunian kantor Tokyo berada di 3,5%, dibandingkan dengan 14,7% di Manhattan dan 7,6% di pusat London, data CBRE menunjukkan.
Dengan kekurangan tenaga kerja di Jepang, perusahaan menggunakan kantor-kantor yang trendi dekat stasiun kereta sebagai cara untuk menarik dan mempertahankan staf. Janji sewa yang lebih tinggi menarik uang investor, kata Natsuki Kitaguchi, managing executive officer di Sumitomo Mitsui Trust Bank.
Tahun ini, Brookfield mengakuisisi kepemilikan parsial kompleks hotel mewah dan kantor Meguro Gajoen di Tokyo dan Blackstone mengakuisisi Tokyo Garden Terrace Kioicho dari Seibu Holdings. Kedua properti tersebut termasuk gedung perkantoran bersama tempat pernikahan dan hotel.
Investor aktivis telah lama menyasar properti yang dimiliki oleh perusahaan-perusahaan Jepang, dan beberapa di antaranya berhasil mempengaruhi perubahan dalam tata kelola perusahaan. Dalam satu contoh yang terkenal, dana AS Elliott tahun lalu mengambil saham di Tokyo Gas.
Ketika berita tentang investasi Elliott terungkap, Stratejik Ekuitas Jepang Goldman Sachs Bruce Kirk menerima sejumlah permintaan untuk analisis tentang perusahaan Jepang dengan keuntungan real estat yang belum direalisasi yang signifikan di bukunya.
Total ada 25 triliun yen dalam keuntungan yang belum direalisasi pada aset real estat di antara perusahaan-perusahaan yang terdaftar di Topix pada akhir Maret 2024, perhitungan Kirk menunjukkan.
“Di masa lalu, ada keyakinan bahwa meskipun nilainya ada, itu tidak bisa diaktifkan,” kata Kirk. “Sekarang lebih mungkin bahwa investor dapat mengaktifkan sebagian dari nilai tersebut atau setidaknya membuat manajemen perusahaan melakukan sesuatu.”
(Pelaporan oleh Miho Uranaka dan Anton Bridge; Pengeditan oleh Dave Dolan, Chang-Ran Kim, dan Sonali Paul)