Pasar perumahan AS memberikan banyak kejutan akhir-akhir ini, tapi data untuk bulan Agustus ini sangat membingungkan. Menurut angka pemerintah, penjualan rumah baru melonjak ke 800.000 unit per tahun bulan lalu. Ini naik tajam dari Juli dan jauh lebih tinggi dari perkiraan ahli. Padahal, sektor ini sedang susah karena suku bunga mortgage naik, harga rumah mahal, dan pasar tenaga kerja yang kurang bagus. Angkanya sangat mengejutkan sampai seorang analis bilang ini "tidak masuk akal."
Oliver Allen, seorang ekonom senior, tidak percaya dengan data ini. Dia bilang data ini "sulit dipercaya" jika dilihat dari tren perumahan yang lebih luas. Dia bertanya-tanya apakah kenaikan ini benar-benar mencerminkan permintaan, atau nanti akan direvisi turun dalam beberapa bulan ke depan. Dia menyebut kenaikan 20,5% ini "tidak bisa dijelaskan."
Allen mengatakan bahwa meskipun ada diskusi tentang kualitas data ekonomi AS tahun ini, dia tidak melihat data Agustus yang aneh ini sebagai bagian dari pola besar. Dia bilang data ekonomi AS umumnya sangat bagus dan berkualitas tinggi. Tapi, data penjualan rumah baru adalah salah satu data yang kualitasnya paling rendah, sering memiliki kesalahan besar, revisi yang signifikan, dan sangat berubah-ubah. Menurutnya, laporan dari Asosiasi Pembangun Perumahan Nasional (NAHB) biasanya memberikan gambaran tren yang lebih masuk akal.
NAHB sendiri setuju dengan Allen dalam menanggapi data Agustus, tapi dengan kata-kata yang lebih hati-hati. Ketua mereka menyebut ini "kenaikan yang signifikan" tapi "mungkin akan direvisi ke bawah." Namun, asosiasi itu tetap mengharapkan perbaikan penjualan dalam beberapa bulan ke depan, didukung oleh penurunan sedikit suku bunga mortgage. NAHB mengatakan penjualan rumah baru didorong oleh insentif dari pembangun, dimana 37% pemotong harga dan 66% menggunakan semacam insentif penjualan.
Tantangan Masih Banyak
Di balik kejutan data, kekuatan struktural yang membebani pasar perumahan masih jelas. Suku bunga mortgage yang lebih tinggi, ketersediaan kredit yang ketat, dan tanda-tanda kelemahan pasar tenaga kerja telah mempersempit jumlah pembeli yang memenuhi syarat. Pada saat yang sama, pasokan rumah bekas di pasar terus pulih setelah bertahun-tahun langka, meningkatkan persaingan untuk para pembangun rumah yang sudah di bawah tekanan untuk menjual persediaan mereka.
Persediaan rumah baru yang belum terjual masih tinggi secara historis, mencapai titik tertinggi sejak 2016. Pasokan rumah baru telah melonjak ke 9,8 bulan—titik tertinggi sejak 2022. Lance Lambert dari ResiClub mengatakan bahwa persediaan yang meningkat berarti pembeli rumah mulai dapat keunggulan.
Laporan pemerintah juga menunjukkan lonjakan tajam dalam harga jual rata-rata rumah keluarga baru. Tapi Allen memperingatkan untuk tidak terlalu menafsirkan ini, karena datanya tidak disesuaikan dengan musim dan mudah berubah. Jika dilihat dari rata-rata tiga bulan, harga median terus menunjukkan tren turun, yang menandakan tekanan diskon sudah mulai muncul.
Lihat Tren yang Lebih Besar
Kebanyakan ekonom sekarang mengharapkan penjualan Agustus akan direvisi jauh lebih rendah. Pantheon Macroeconomics memproyeksikan data akan kembali ke kisaran 650.000 unit dalam beberapa bulan ke depan—bahkan mungkin jatuh di bawah angka itu—karena tantangan pasokan dan keterjangkauan kembali muncul.
Lambert sendiri sebagian besar setuju dengan Allen mengenai data Agustus. Dia bilang data itu "tampaknya mencurigakan," dengan melihat laporan dari pembangun rumah publik dan data yang dikumpulkan ResiClub sendiri. "Kebanyakan laporan bulanan dari Biro Sensus memiliki margin of error sekitar 10% sampai 20%," kata Lambert. "Seringkali, perubahan besar dalam satu bulan pada akhirnya hanya noise data. Cara terbaik membaca data ini adalah dengan tidak langsung percaya pada laporan bulanan individu dan melihat tren yang lebih luas."
Dan tren apa itu? Lambert bilang untuk memperhatikan wilayah Sun Belt, yang dia sebut "pusatnya pembangunan rumah AS." Dia setuju dengan survei NAHB bahwa pelemahan di Sun Belt selama setahun terakhir menyebabkan banyak pembangun rumah menawarkan insentif lebih besar dan bahkan pemotongan harga langsung. "Penjualan rumah baru tahun ini bergerak sideways; namun, jika dilihat lebih dalam, keadaannya jauh lebih bergejolak daripada yang disarankan oleh data penjualan rumah baru secara keseluruhan." Halo! Saya senang bisa menulis surat ini. Saya ingin menceritakan tentang liburan saya yang sangat menyenangkan.
Saya pergi ke pantai bersama keluarga. Cuacanya sangat cerah dan panas. Kami berenang di laut dan bermain pasir. Saya juga membeli es krim, rasanya enak sekali!
Saya harap lain kali kamu bisa ikut juga. Kita bisa bersenang-senang bareng.
Sampai jumpa lagi!