Perpindahan Kekayaan Besar sedang mengubah lanskap untuk kantor keluarga — dan ini terjadi bersamaan dengan pasar properti yang menghadapi tantangan dan peluang. Dalam beberapa tahun terakhir, perubahan nilai, standar pinjaman ketat, dan kinerja tidak merata di berbagai kelas aset telah menjadi tantangan bagi manajer portofolio, termasuk mereka yang berinvestasi untuk kantor keluarga yang memiliki properti. Bagi kantor keluarga dengan aset properti besar, situasi ini menimbulkan pertanyaan mendasar: Apakah rencana 100 tahun mereka masih masuk akal?
“Rencana 100 Tahun” adalah filosofi investasi yang sering dikaitkan dengan kantor keluarga. Kerangka kerja ini memungkinkan tim investasi berpikir strategis jangka panjang saat mengalokasikan dana dan portofolio. Ini memberi mereka kemampuan untuk kurang fokus pada kendala keuangan jangka pendek, dan lebih fokus pada membangun dan mempertahankan hasil untuk generasi. Hal ini juga memberi kesempatan untuk memanfaatkan gangguan dan tekanan pasar. Peristiwa “angsa hitam” memang terjadi (seperti bencana lingkungan dan percepatan AI), yang memengaruhi strategi jangka panjang ini, sehingga kantor keluarga perlu memeriksa ulang tesis investasi mereka.
Properti adalah kelas aset yang sangat cocok untuk rencana 100 tahun dan telah menjadi andalan banyak portofolio kantor keluarga. Sebuah laporan tahun 2025 dari Citi Private Bank menunjukkan bahwa 10%-15% dari semua uang kantor keluarga diinvestasikan langsung di properti. Laporan yang sama juga menemukan bahwa di antara kantor keluarga dengan aset dikelola $500 juta atau lebih, properti adalah salah satu kategori alokasi yang tumbuh paling cepat.
Tantangan utamanya adalah pasar saat ini lebih kompleks. Pasar perkantoran dan ritel masih berubah di banyak daerah, dan banyak negara sangat membutuhkan lebih banyak pengembangan perumahan. Kemitraan publik-swasta semakin menarik bagi investor. Berinvestasi di sektor khusus seperti perhotelan atau perawatan kesehatan menawarkan peluang menarik, tetapi ini membutuhkan keahlian. Di sisi lain, harga yang tidak pasti, kebutuhan belanja modal yang meningkat, suku bunga tinggi, dan pasar kredit ketat memaksa banyak pemilik/operator untuk menyuntikkan uang tunai ke aset mereka. Beberapa mencari sumber modal pihak ketiga untuk melunasi utang pada transaksi yang terlalu berutang dan mengisi kembali cadangan bunga dan belanja modal.
Ini bisa jadi kabar baik untuk kantor keluarga, karena secara historis mereka memiliki utang yang lebih rendah dibanding investor properti tradisional dan memiliki lebih banyak uang tunai. Karena itu, mereka seringkali lebih siap untuk membiayai transaksi mereka sendiri, menyediakan modal penyelamatan sendiri atau berinvestasi dalam transaksi pihak ketiga dengan syarat yang lebih baik. Mereka sering bisa bertahan selama pasar turun hingga pulih. Tapi kekuatan ini juga membuka peluang untuk menilai ulang strategi jangka panjang dan alokasi aset mereka, dan mempertimbangkan apakah rencana 100 tahun mereka masih sesuai dengan tujuan.
Seiring pohon keluarga berkembang, lebih banyak pemangku kepentingan terlibat, dan prioritas bisa berbeda. Beberapa anggota mungkin ingin secara aktif mengelola atau mengembangkan portofolio warisan, sementara yang lain lebih suka mengejar minat berbeda atau membangun kekayaan mandiri. Banyak keluarga tidak harus aktif berinvestasi di aset properti mereka selama bertahun-tahun, tetapi sekarang harus melakukannya. Selain itu, sifat properti yang tidak mudah dicairkan bisa mempersulit segalanya, dari tata kelola hingga transisi ke generasi berikutnya.
Saat keluarga mulai menilai ulang aset properti mereka, pertimbangan pertama hampir selalu internal. Apa misi utama keluarga? Apa yang diinginkan generasi berbeda dari portofolio ini? Apakah anggota tertentu perlu melepas aset jika tujuan mereka sangat tidak sejalan? Karena properti tidak likuid, anggota keluarga juga perlu menghadapi pertanyaan seperti apakah harus fokus pada aset yang ada, mendiversifikasi ke properti baru atau investasi non-properti, atau memikirkan ulang pembagian tanggung jawab kepemilikan dan pengelolaan. Pertanyaan tentang kompensasi mungkin muncul, apalagi jika beberapa anggota keluarga terlibat aktif di kantor keluarga dan yang lain tidak. Implikasi pajak, yang bisa sangat bervariasi tergantung struktur dan kondisi individu, menambah lapisan kompleksitas lainnya.
Di luar dinamika keluarga, strategi investasi juga membutuhkan tinjauan ulang. Keluarga perlu menentukan horizon investasi yang tepat sekarang karena beberapa aset mungkin telah matang, serta apakah alokasi mereka saat ini masih masuk akal di pasar sekarang. Mereka harus mengevaluasi tingkat utang yang sesuai, memutuskan apakah lebih bijak menginvestasikan kembali ke portofolio mereka sendiri atau mengejar peluang baru, dan mempertimbangkan kelebihan membeli, menjual, atau sewa lahan. Prioritas arus kas juga berperan, begitu pula pertanyaan apakah akan berperan sebagai pemberi pinjaman atau penyedia modal preferen. Akhirnya, banyak keluarga perlu menganalisis apakah akan berinvestasi sendiri atau dengan mitra — keputusan yang memiliki kelebihan dan pengorbanannya sendiri.
Rencana 100 tahun bukan hanya slogan. Itu adalah konstruk yang memberi kantor keluarga pola pikir untuk memastikan portofolio warisan mereka terjaga untuk generasi, memungkinkan penerima manfaat untuk berkembang dalam lingkungan yang positif dan mendukung. Dengan tujuan ini, momen yang sangat bergejolak ini mungkin waktu yang tepat bagi kantor keluarga untuk memastikan rencana mereka masih masuk akal dan memposisikan mereka dengan baik untuk abad berikutnya.
Pendapat yang diungkapkan dalam artikel komentar Fortune.com adalah pandangan penulisnya sendiri dan tidak selalu mencerminkan pendapat dan keyakinan Fortune.