Selama masa booming perumahan saat pandemi, perang tawar dan penawaran di atas harga jadi hal biasa. Tapi, sekarang beberapa pembeli mungkin menghadapi kenyataan pahit: Mereka harus jual rumah — tapi dengan rugi.
Entah karena ganti pekerjaan, kesulitan keuangan, atau perubahan hidup lain, jual rumah dengan rugi pasti tidak enak. Tapi, ini bukan akhir dunia, dan mungkin ada pilihan yang bisa bantu kondisi keuanganmu.
Baca juga: Pemberi pinjaman hipotek terbaik untuk kredit buruk
Di artikel ini:
Tidak semua penjualan rumah untung, apalagi kalau kamu belum punya rumah lama. Bahkan di pasar perumahan kuat seperti sekarang, tetap mungkin jual dengan harga lebih rendah dari beli karena beberapa alasan.
Kalau beli rumah dengan uang muka kecil pakai pinjaman seperti VA loan atau FHA loan, modal awal di rumahmu sedikit. Di tahun-tahun awal, bayaran hipotek lebih banyak buat bunga daripada pokok.
Jual rumah dalam beberapa tahun pertama berarti belum dapat banyak modal, dan biaya jual bisa menghabiskan sedikit yang ada.
Harga rumah tidak naik merata di seluruh daerah. Kalau harga di daerahmu stagnan atau turun sementara daerah lain naik, rumahmu mungkin dijual lebih murah dari beli — apalagi kalau persediaan rumah banyak atau permintaan pembeli turun.
Kadang jual rumah bukan soal uang, tapi kebutuhan. Pekerjaan baru, keluarga bertambah, pengeluaran tak terduga, atau perceraian dengan pemilik rumah bersama bisa memaksa jual sebelum siap secara finansial.
Dengan komisi, biaya penutupan, dan biaya lain, jual rumah biasanya menghabiskan 6% sampai 10% dari harga jual. Biaya ini saja bisa ubah keuntungan kecil jadi rugi.
Jangan langsung anggap rugi kalau rumah dijual lebih murah dari beli. Untuk tahu posisimu, hitung semua biaya.
Harga beli: Termasuk harga rumah plus biaya renovasi atau perbaikan selama tinggal.
Sisa pinjaman: Saldo pinjaman mungkin lebih besar dari yang kamu kira, apalagi kalau belum lama punya rumah.
Perkiraan harga jual: Ini harga yang pembeli mau bayar di pasaran saat ini, bukan harga yang kamu inginkan.
Komisi agen: Biasanya 6%, tapi sekarang tidak selalu harus bayar komisi agen pembeli. Bisa antara 3% sampai 6%.
Biaya penutupan: Termasuk biaya notaris, escrow, dan biaya pengacara properti.
Perbaikan: Cat, bersih-bersih, atau perbaikan lain sebelum jual rumah.
Contoh: Kamu beli rumah tahun 2021 seharga $460.000 dengan uang muka 5% ($23.000). Awalnya, pinjamanmu $437.000, dan kamu mulai bayar cicilan.
Sekarang, kamu harus rawat orang tua dan butuh rumah lebih besar. Agen bilang harga terbaik untuk rumahmu $445.000, dan sisa pinjaman $420.000.
Kamu bayar komisi agen 3% (~$13.350), $6.500 untuk biaya penutupan, dan $2.000 untuk persiapan jual.
Hasilnya:
Meski rumah dijual $15.000 lebih murah dari beli, rugi bersihmu $3.150 — belum termasuk uang muka dan cicilan yang sudah dibayar.
Kalau hitunganmu menunjukkan rugi, masih ada pilihan. Beberapa bisa hindari jual rumah, lainnya bisa bantu minimalkan rugi.
Tahan dulu: Kalau tidak buru-buru pindah, tahan rumah beberapa tahun bisa bantu bangun modal dan pulihkan nilai.
Sewakan: Jadi tuan rumah mungkin menguntungkan, tergantung pasar lokal. Pendapatan sewa bisa nutupi hipotek dan biaya lain.
Short sale: Kalau utang lebih besar dari nilai rumah, negosiasi short sale dengan pemberi pinjaman. Tapi ini pengaruhi kredit.
Bawa uang tambahan: Kalau hampir impas, bawa uang ekstra untuk tutup kekurangan. Ini bisa jadi strategi baik jika jual rumah bantu keputusan finansial lain.
Kadang, rugi bukan tanda kekalahan finansial — tapi langkah strategis. Misalnya:
– Kesulitan bayar bulanan
– Pindah untuk kesempatan lebih baik
– Kebutuhan rumah berubah
– Ingin lega secara finansial
Pajak: Umumnya, IRS tidak izinkan potong kerugian jual rumah utama. Tapi, kalau rumah dipakai sewa atau bisnis, aturannya beda. Konsultasi profesional pajak.
Short sale: Kalau jual rumah kurang dari sisa pinjaman, kamu harus tutup selisihnya. Ini rugi finansial, tapi tidak pengaruh pajak kecuali rumah properti sewa/investasi.
Sewakan rumah: Bisa hindari jual rugi, tapi jadi tuan rumah ada risiko. Konsultasi dengan profesional properti sebelum memutuskan.
Catatan: Penulis pernah beli dan jual properti melalui Mark Zipperer.
Laura Grace Tarpley menyunting artikel ini.