Pasar Perumahan Trump
Donald Trump sedang mempertimbangkan apa yang bisa jadi "kesepakatan terbesar dalam sejarah" dan taruhannya sangat tinggi.
Ini mungkin bisa menghasilkan ratusan miliar dolar untuk kas publik dan meningkatkan kepemilikan rumah. Tapi juga bisa bikin suku bunga KPR naik drastis.
Masalahnya adalah nasib Freddie Mac dan Fannie Mae, dua raksasa KPR yang mendukung sekitar $7 triliun dari pasar KPR Amerika senilai $12 triliun—jumlah itu kira-kira dua kali ukuran ekonomi Inggris.
Cari Suku Bunga KPR Terbaik
Didukung oleh Money.com – Yahoo mungkin dapat komisi dari tautan di atas.
Kedua perusahaan ini hampir bangkrut saat krisis keuangan dan diselamatkan oleh US Treasury pada 2008.
Selama 17 tahun terakhir, mereka diawasi pemerintah lewat FHFA (Federal Housing Finance Agency) dengan jaminan pemerintah untuk pinjaman mereka.
Sekarang, presiden ingin mulai mengambil untung.
"Gw serius pertimbangin buat bawa Fannie Mae dan Freddie Mac go public," tulis Trump di Truth Social tanggal 21 Mei.
"Fannie Mae dan Freddie Mac lagi bagus, ngasih banyak UANG, dan waktunya kayaknya pas. Nantikan!"
Keduanya punya nilai bersih gabungan hampir $161 miliar. Jual sebagian sahamnya bisa saingi IPO Saudi Aramco ($25,6 miliar) sebagai listing terbesar sepanjang sejarah.
Tapi ada masalah besar.
Belum jelas bagaimana pembagian saham antara pemerintah dan investor swasta—termasuk beberapa pendukung miliarder Trump. Ada risiko stabilitas keuangan dan kenaikan suku bunga KPR.
Awal Juni, 14 senator Demokrat pimpinan Elizabeth Warren kirim surat ke direktur FHFA, William Pulte, peringatkan hasilnya bisa "bencana".
Fannie dan Freddie sangat besar. Mereka dukung sekitar 70% pasar KPR AS.
"Mereka dulu bagian besar pasar, sekarang hampir semuanya," kata Jim Parrott dari Urban Institute.
Cara kerja mereka: beli pinjaman KPR dari bank, gabungin jadi trust, lalu potong-potong jadi MBS (surat berharga berbasis KPR), mirip obligasi. Ini dijual ke asuransi dan dana pensiun.
Fannie dan Freddie dapat fee dengan menjamin utangnya. Ini salah satu fondasi sistem keuangan AS.
Ada banyak alasan bagus untuk akhiri pengawasan pemerintah, yang seharusnya cuma langkah sementara saat krisis.
Aaron Klein dari Brookings Institution bilang, buka modal swasta bisa bebaskan mereka dari syarat pinjaman ketat pemerintah dan bantu peminjam pertama kali.
Tapi kalau gagal, bisa picu masalah di seluruh sektor keuangan.
Pertanyaan besar: apa jaminan pemerintah ($250 miliar) tetap ada kalau mereka keluar dari pengawasan?
Analis peringatkan hilangnya jaminan bisa naikkan suku bunga KPR 1%. Itu bisa bikin suku bunga rata-rata KPR 30 tahun lebih dari 7,7%—setinggi tahun 2023.
"Penting lakukan ini di waktu tepat, dan sekarang bukan waktunya," kata Mike Calhoun dari Centre for Responsible Lending.
Pemerintah waspada. Menteri Keuangan Scott Bessent bilang Februari lalu, "metrik terpenting" adalah dampak ke suku bunga KPR.
Trump bilang lagi tanggal 27 Mei: "Pemerintah AS akan pertahankan jaminan implisit, dan gw tetap awasi sebagai Presiden."
Tapi "jaminan implisit" beda sama jaminan eksplisit yang sekarang berlaku.
"Jaminan implisit gak cukup," kata salah satu banker investasi. "Pasar udah tergantung jaminan itu. Cabut bakal bikin pasar kacau."
Tanpa jaminan eksplisit, MBS Freddie dan Fannie punya risiko kredit baru, kata Libby Cantrill dari Pimco.
Ini batasi pembeli MBS. Kalau investor sedikit, mereka minta suku bunga lebih tinggi—artinya biaya lebih mahal buat pembeli rumah.
Analis bilang jaminan eksplisit bisa tetap ada tanpa banyak risiko buat pembayar pajak. Portofolio pinjaman Freddie dan Fannie dalam kondisi baik. Pasar Perumahan Trump
Analis Goldman Sachs bilang kemungkinan butuh jaminan itu "sangat kecil". Tapi buat bikin jaminan jelas, perlu dukungan Kongres untuk sahkan undang-undang.
Presiden mungkin eksplorasi opsi tidak akhiri konservatorship sama sekali. "Kami pelajari kemungkinan pertahankan status konservatorship dan go public," kata William Pulte, direktur FHFA, ke CNBC. Ini bisa selesaikan masalah jaminan, tapi artinya tidak ada ruang untuk perluasan pinjaman hipotek.
Pertanyaan besar lain untuk pembayar pajak adalah bagaimana Treasury memperlakukan pemegang saham Fannie dan Freddie. Postingan Trump di Truth Social 21 Mei bikin saham Freddie Mac dan Fannie Mae—yang diperdagangkan bebas—naik 42% dan 50,6%.
Pasar berharap lepasnya GSE dari konservatorship akan beri keuntungan besar untuk pemegang saham swasta, termasuk Bill Ackman, pendukung hedge fund miliarder Trump yang vokal soal rencana ini. "Trump suka deal besar, dan ini akan jadi deal terbesar sepanjang sejarah. Saya yakin dia bisa selesaikan," kata Ackman akhir tahun lalu.
Tapi kemenangan pemegang saham berarti ada kompromi. Sebagai imbalan suntikan dana krisis, Treasury dapat saham preferen senior di Fannie dan Freddie—sekarang senilai $348 miliar. Mereka juga pegang 79,9% saham biasa. Artinya, Fannie dan Freddie utang ke pemerintah lebih dari dua kali nilai bersih mereka ($161 miliar), dan klaim Treasury didahulukan.
Ada harapan Treasury akan kurangi sebagian klaim agar deal lebih menguntungkan pemegang saham swasta—teman-teman presiden. "Jika dilakukan benar, ini bisa menang untuk pembayar pajak dan bantu jutaan orang dapat hipotek," kata Klein. "Tapi jika salah, bisa jadi perampokan besar-besaran yang rugikan pembayar pajak dan untungkan hedge fund."
Akhirnya, tidak ada yang tau apa yang akan presiden lakukan. Parrott bilang: "Sangat tidak jelas ke mana arah semua ini."
Perluas wawasan dengan jurnalisme Inggris pemenang penghargaan. Coba The Telegraph gratis 1 bulan dengan akses tak terbatas ke situs web pemenang penghargaan, aplikasi eksklusif, penawaran hemat uang, dan lebih banyak lagi.