Pada berbagai tahap pandemi, situasi perumahan berubah dari pasar pembeli menjadi pasar penjual—dan terkadang kembali lagi—dengan kecepatan yang sangat cepat. Namun, selama sekitar satu tahun terakhir, pasar tersebut tidak terlalu aktif karena membeku dengan tingkat perpindahan rumah yang sangat rendah secara historis. Ditambah lagi, tingkat hipotek mencapai level tertinggi dalam hampir 40 tahun dan diprediksi akan tetap tinggi dalam jangka panjang. Semua hal ini menyebabkan apa yang para ahli sebut sebagai “efek kunci” dan mengakibatkan kebuntuan selama berbulan-bulan.
Namun, Presiden Joe Biden ingin mempercepat pergerakan ini. “Saya tahu biaya perumahan sangat penting bagi Anda,” kata Biden selama pidato Kenegaraan terakhirnya minggu lalu. “Jika inflasi terus turun, tingkat hipotek juga akan turun. Tapi saya tidak akan menunggu.” Dan dia mengambil tindakan, tapi apakah itu akan cukup?
Gedung Putih mengusulkan beberapa bantuan bagi pemilik rumah: kredit pajak satu tahun sebesar $10.000 bagi penduduk kelas menengah yang memiliki rumah pertama mereka dan merasa terkunci pada tingkat hipotek rendah untuk pindah ke rumah yang lebih besar. Menurut perkiraan Gedung Putih, ini seharusnya membuka 3 juta rumah pertama bagi mereka yang berusaha keras untuk memasuki pasar perumahan.
Selain kredit pajak penjual, Biden mengusulkan sejumlah program terkait perumahan termasuk program bantuan uang muka generasi pertama, perluasan program voucher perumahan, dan bantuan sewa untuk rumah tangga berpendapatan rendah.
Gedung Putih berbicara dengan Fortune setelah pidato Biden, dengan Wakil Menteri Keuangan Adewale Adeyemo mengatakan dengan jelas: “Kami memiliki tantangan pasokan dalam ekonomi. Sejak krisis keuangan, kita telah membangun terlalu sedikit perumahan di Amerika Serikat.”
Dia mengulangi pernyataan Ketua Fed Jerome Powell sendiri, yang baru-baru ini bersaksi di depan Kongres tentang ekonomi dan menyimpulkan, “Pasar perumahan berada dalam situasi yang sangat menantang saat ini.”
Jadi, apakah usulan Biden akan membuat perubahan?
Tidak semua orang yakin bahwa proposal insentif pajak baru yang difokuskan pada penjual akan memiliki efek yang diinginkan untuk membuat perumahan terjangkau bagi keluarga berpendapatan rendah dan generasi muda. Meskipun $10.000 akan menjadi “tidak seberapa” bagi beberapa keluarga yang akan dipaksa pindah tahun ini terlepas dari harga rumah dan tingkat hipotek, kemungkinan itu tidak akan cukup untuk secara signifikan menggerakkan aktivitas transaksi, tulis kolumnis Bloomberg Jonathan Levin.
“Efek ‘kunci hipotek’ yang disebutkan untuk pemilik rumah yang sudah menikmati pembayaran bulanan rendah dan tetap masih terlalu kuat untuk dibatalkan mengingat besarnya insentif yang diusulkan,” tulis Levin.
Berapa biaya rumah pertama di AS?
Keterjangkauan perumahan di AS sudah sangat buruk sehingga pembeli pertama harus mendapatkan 13% lebih banyak daripada yang mereka dapatkan pada tahun 2022, menurut laporan Redfin Juli 2023. Karena rumah pertama tipikal di AS sekarang memiliki harga rekor $243.000—yang merupakan kenaikan 45% dari harga rumah pertama sebelum pandemi.
Harga rumah seperti ini membuat pembeli rumah pertama “berburu angsa liar karena di banyak bagian negara, tidak ada lagi yang disebut rumah pertama,” kata ekonom senior Redfin Sheharyar Bokhari dalam laporan tersebut. “Rumah yang paling terjangkau untuk dijual sekarang tidak lagi terjangkau bagi orang dengan anggaran lebih rendah karena kombinasi kenaikan harga dan kenaikan tingkat.”
Efek kunci, oleh karena itu, secara tidak proporsional mempengaruhi generasi muda seperti milenial dan Gen Z yang seharusnya sedang membeli rumah pertama pada saat ini dalam hidup mereka. Namun, generasi ini masih sangat tertarik pada perumahan, menurut laporan Bank of America Desember 2023 yang menunjukkan sekitar 60% responden Gen Z, dan hampir 60% milenial, mengatakan mereka menganggap kepemilikan rumah lebih penting daripada pada generasi orangtua mereka.
Meskipun proposal kredit pajak Biden untuk penjual bisa memiliki efek yang sama dengan penurunan tingkat bunga hipotek 1,5%, itu sebenarnya bisa memperparah salah satu masalah besar lain yang dihadapi pasar perumahan saat ini: tingkat inventaris rendah.
“Usulan ini akan meningkatkan permintaan untuk rumah pertama, yang sudah dalam pasokan yang sedikit, sehingga akan mendorong naiknya harga,” kata Edward J. Pinto, seorang fellow senior dan co-director AEI Housing Center. “Selain itu, banyak dari 3,5 juta penerima manfaat akan dapat membeli rumah tanpa kredit. Namun, karena uang dapat dipindahtangankan, keluarga-keluarga ini akan memiliki kekuatan beli tambahan untuk menaikkan harga rumah.”
Selain itu, kredit pajak Biden bisa memiliki konsekuensi tak terduga untuk membuka lebih banyak rumah kecil bagi baby boomer yang ingin mengecilkan ukuran dalam beberapa tahun ke depan, karena rumah pertama yang sama yang diinginkan oleh generasi 40-an yang ingin membentuk rumah tangga juga ideal untuk kakek nenek yang ingin mengecilkan ukuran.
“Ada tumpang tindih besar antara baby boomer tertentu dan milenial tertentu,” kata Ali Wolf, ekonom kepala Zonda, distributor data pasar perumahan dan konsultan. “Perbedaan kunci di sini adalah bahwa baby boomer kemungkinan besar dapat menggunakan ekuitas rumah dengan menjual rumah mereka yang sudah ada, memungkinkan mereka untuk mungkin membuat penawaran yang lebih menarik pada rumah dibandingkan dengan milenial, terutama jika kelompok terakhir masih sewa.” Dengan kata lain, baby boomer lebih mungkin menang dalam pasar perumahan dengan lebih banyak uang tunai.
Apakah kredit pajak perumahan Biden untuk penjual efektif mungkin akan menjadi poin yang tidak relevan jika ditolak oleh legislator Republik—dan mungkin tidak mungkin kita akan melihat perubahan yang signifikan selama tahun pemilihan.
“Masih belum jelas kebijakan mana yang paling mungkin berhasil di Kongres dalam tahun pemilihan yang sengit ini,” kata Nick Luettke, ekonom asosiasi Moody’s Analytics, dalam sebuah pernyataan. “Keterjangkauan perumahan telah menjadi isu kunci bagi orang Amerika dari berbagai demografi dan perpecahan politik, dan kebijakan perumahan sebagian besar tetap stabil dalam anggaran kongres belakangan ini.” Langganan newsletter CFO Daily untuk mengikuti tren, isu, dan eksekutif yang membentuk keuangan korporat. Daftar gratis.