Mengapa harga rumah masih naik meskipun persediaan pulih

Siapa pun yang sedang berbelanja rumah hari ini tahu bahwa masih sangat sedikit yang dijual.

Pasar perumahan baru saja mulai keluar dari beberapa tahun terendah dalam sejarah. Persediaan rumah baru dan bekas akhirnya mulai meningkat, tetapi ada sesuatu yang tiba-tiba aneh dalam angka-angka: Pasokan rumah baru tampaknya terlalu tinggi.

Namun, angka-angka itu menipu karena dinamika tak tertandingi dari pasar perumahan saat ini, yang dapat ditelusuri kembali dua dekade lalu ke waktu tak terduga lain dalam sejarah perumahan, ledakan hipotek subprime.

Itulah sebabnya harga rumah, yang biasanya mereda ketika pasokan tinggi, terus naik.

Saat ini ada persediaan selama 4,4 bulan untuk rumah baru dan bekas yang dijual, menurut Asosiasi Pembangun Rumah Nasional, atau NAHB. Persediaan bulanan adalah perhitungan umum yang digunakan di pasar untuk mengukur berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk menjual semua rumah yang tersedia pada tingkat penjualan saat ini. Persediaan enam bulan dianggap sebagai pasar seimbang antara pembeli dan penjual.

Persediaan sudah rendah di awal dekade ini, tetapi permintaan yang didorong pandemi mendorongnya menjadi rekor terendah pada awal 2021 dengan hanya persediaan dua bulan. Kekurangan rumah yang dijual, dikombinasikan dengan permintaan yang kuat, mendorong harga rumah naik lebih dari 40% dari level sebelum pandemi.

Sekarang persediaan akhirnya mulai kembali, tetapi kenaikannya sebagian besar ada di pasar rumah baru, bukan di sisi yang sudah ada. Bahkan, sekarang ada persediaan sembilan bulan rumah baru yang dijual, hampir tiga kali lipat dari rumah yang sudah ada. Persediaan bulanan rumah baru dan lama biasanya mengikuti dengan cukup dekat. Konstruksi baru sekarang menyumbang 30% dari total persediaan, sekitar dua kali lipat pangsa historisnya, menurut NAHB.

MEMBACA  Saham Rivian Mengalami Kenaikan Harga Setelah Pengungkapan Mobil Listrik Baru. Namun, Bisakah Startup Ini 'Melakukannya Sendiri'?

\”Juni 2022 mencatat keunggulan terbesar sepanjang masa persediaan bulanan rumah baru (9,9) atas persediaan bulanan rumah keluarga tunggal yang sudah ada (2,9),\” tulis Robert Dietz, ekonom kepala NAHB. \”Pemisahan ini membuat jelas bahwa evaluasi persediaan pasar saat ini tidak bisa hanya menguji persediaan rumah yang sudah ada atau yang baru secara terpisah.\”

Dinamika yang tidak biasa ini didorong oleh perubahan terbaru dalam suku bunga hipotek dan bencana tak tertandingi di pasar perumahan yang dimulai 20 tahun lalu.

Analisis mengharapkan harga akan mereda dan suku bunga hipotek akan turun di paruh kedua tahun ini, tetapi masih harus dilihat apakah suku bunga akan benar-benar turun dan apakah ketidakseimbangan pasokan dan permintaan akan memungkinkan harga untuk mereda. Jika suku bunga hipotek turun, permintaan pasti akan melonjak, menempatkan tekanan lebih besar pada pasokan dan menjaga harga tetap tinggi.

\”Ya, persediaan meningkat dan akan terus meningkat, terutama ketika efek kunci suku bunga hipotek berkurang dalam beberapa kuartal mendatang. Tetapi tingkat persediaan saat ini terus mendukung, secara nasional, konstruksi baru dan sedikit pertumbuhan harga,\” tambah Dietz.