Membeli rumah adalah pencapaian finansial yang besar. Tapi, bayangkan harus bayar cicilan hipotek selama 15 sampai 30 tahun ke depan, bisa bikin was-was.
Melunasi hipotek lebih cepat menghilangkan tagihan bulanan yang besar dan mengurangi total biaya pinjaman. Tapi, itu bukan selalu keputusan finansial yang paling pintar. Mari pelajari kelebihan dan kekurangan melunasi hipotek lebih awal, dan faktor-faktor penting yang harus dipertimbangkan.
Ada banyak keuntungan melunasi hipotek lebih cepat. Ini beberapa kelebihan terbesarnya.
Pembayaran hipotek bulanan kamu termasuk pokok dan bunga. Pokok adalah jumlah uang yang kamu pinjam, dan bunga hipotek adalah biaya dari pemberi pinjam. Semakin lama jangka waktu pinjaman, semakin banyak bunga yang kamu bayar. Sebaliknya, semakin cepat kamu melunasi, semakin banyak uang yang bisa dihemat.
Misalnya: Kamu dapat hipotek $300,000 dengan suku bunga 6.25%. Dengan pinjaman 30 tahun, kamu akan bayar sekitar $365,000 bunga, di atas pokok $300,000. Tapi, kalau kamu bisa tambah bayar $100 ke pokok pinjaman setiap bulan, kamu tidak hanya memotong hampir 4 tahun dari jangka pinjaman — kamu juga menghemat lebih dari $57,000.
Hipotek lebih dari sekadar tagihan bulanan — itu juga bisa jadi sumber stres. Ini terutama benar untuk pensiunan dan mereka yang berpenghasilan tetap. Jika kamu tidak nyaman dengan utang apapun, melunasi hipotek lebih awal bisa memberi ketenangan pikiran.
Bagi banyak orang, biaya perumahan adalah pengeluaran terbesar dalam anggaran bulanan mereka. Meski melunasi hipotek tidak menghilangkan tagihan pajak dan asuransi, itu akan sangat mengurangi total biaya perumahan kamu dengan menghilangkan pembayaran pokok dan bunga.
Dengan arus kas bulanan yang meningkat, kamu bisa menabung atau berinvestasi lebih agresif, atau menggunakannya untuk tujuan lain, seperti jalan-jalan atau amal.
Baca selengkapnya: 4 cara meningkatkan arus kas dan melunasi utang lebih cepat
Ekuitas rumah adalah bagian nilai rumah yang kamu miliki. Saat kamu melakukan pembayaran tambahan untuk melunasi hipotek lebih cepat, secara alami ekuitas kamu bertambah lebih cepat. Secara umum, semakin banyak ekuitas rumah yang kamu punya, semakin fleksibel kondisi finansial kamu. Ekuitas memberi opsi untuk meminjam terhadap nilai rumah, dan bisa meningkatkan keuntungan saat kamu jual rumah.
Baca selengkapnya: 3 cara mengakses ekuitas rumah kamu
Saat beli rumah dengan uang muka kurang dari 20%, kamu biasanya perlu bayar asuransi hipotek pribadi (PMI). Asuransi ini melindungi pemberi pinjaman kalau-kalau kamu gagal bayar, dan kamu bisa minta dihapus setelah mencapai 20% ekuitas.
Jika kamu memutuskan melunasi hipotek lebih awal, kamu mungkin mencapai batas 20% ini lebih cepat — artinya kamu bisa berhenti bayar PMI dan menyimpan uang ekstra itu.
Melunasi hipotek lebih awal juga ada kekurangannya. Pertimbangkan hal-hal ini sebelum melakukan pembayaran ekstra.
Melunasi hipotek lebih awal bisa berarti kamu kehilangan peluang lain untuk membangun kekayaan. Jika semua uang ekstra dipakai untuk hipotek, itu artinya uang yang tersisa untuk belanja, tabungan, atau investasi jadi lebih sedikit.
Contohnya, kamu mungkin memutuskan karena suku bunga hipotek kamu lebih rendah dari rata-rata hasil pasar saham, lebih baik uang ekstra diinvestasikan daripada untuk melunasi pinjaman lebih cepat. Dalam kasus ini, kamu mungkin dapat lebih banyak dari investasi daripada menghemat dari pelunasan awal.
Saat kamu bayar di muka, lebih banyak kekayaan kamu tersimpan di rumah, yang bukan merupakan aset likuid. Jika ada keadaan darurat finansial, uang itu tidak mudah diakses.
Kepemilikan rumah bisa melibatkan perbaikan yang mahal, jadi memiliki dana darurat itu penting. Hati-hati membayar ekstra untuk hipotek jika itu berarti mengurangi tabungan darurat kamu ke tingkat yang tidak nyaman.
Meski jarang, beberapa pemberi pinjaman mengenakan biaya saat kamu melunasi hipotek lebih awal. Ini disebut denda pelunasan awal, dimaksudkan untuk mengganti bunga yang tidak didapatkan lender jika kamu bayar sesuai jadwal asli.
Sebelum membayar di muka, periksa perjanjian pinjaman untuk memastikan tidak ada denda.
Pinjaman hipotek biasanya punya suku bunga lebih rendah daripada jenis utang lain. Karena utang berbunga tinggi berkembang lebih cepat, sering lebih masuk akal untuk melunasi kartu kredit atau pinjaman pribadi dulu sebelum membayar ekstra hipotek.
Melunasi hipotek lebih awal melibatkan pertukaran dan manfaat, yang banyak tergantung pada kondisi finansial dan faktor lain. Pertimbangkan hal berikut sebelum buat rencana pelunasan:
Jika kamu dapat suku bunga hipotek yang rendah saat ambil pinjaman, kamu mungkin tidak merasa perlu melunasi lebih cepat.
Jadi, hitung dulu: Jika suku bunga hipotekmu rendah (sekitar 3%–4%), kamu mungkin dapat lebih banyak dengan berinvestasi atau bahkan menaruh uang di rekening tabungan berhasil tinggi (HYSA). Namun, jika suku bunga hipotekmu cukup tinggi (5% atau lebih), mungkin lebih baik menghilangkan biaya bunga itu.
Hipotek punya suku bunga tetap atau mengambang. Jika kamu punya hipotek suku bunga tetap, pembayaran bulananmu umumnya tidak berubah. Tapi dengan hipotek suku bunga mengambang, suku bunga — dan pembayaran bulanan — bisa naik di masa depan. Ini mungkin membuatmu lebih termotivasi untuk melunasi pinjaman itu lebih cepat.
Hipotek juga bisa beda jangka waktunya, dengan jangka 30 tahun dan 15 tahun sebagai dua pilihan populer. Dengan jangka 15 tahun, kamu sudah di jalur cepat untuk melunasi pinjaman. Tapi dengan jangka 30 tahun, ada potensi penghematan lebih besar dengan melakukan pembayaran lebih awal.
Usia, waktu pensiun, dan toleransi risiko
Jika kamu mendekati pensiun dan ingin meminimalkan risiko finansial, kamu mungkin lebih termotivasi melunasi hipotek lebih awal. Tapi jika kamu masih muda dan punya karier panjang dengan gaji tetap di depan, kamu mungkin nyaman dengan cicilan bulanan itu untuk beberapa dekade lagi.
Mungkin tidak bijak melunasi rumah lebih awal jika itu berarti menghabiskan tabungan likuid kamu. Pastikan kamu punya dana darurat yang sehat untuk menghadapi pengeluaran tak terduga sebelum membayar ekstra hipotek.
Bagaimana posisi hipotek dalam kondisi utang kamu secara keseluruhan? Jika kamu punya utang berbunga tinggi seperti kartu kredit atau pinjaman pribadi, sebaiknya fokus melunasi utang-utang itu terlebih dahulu.
Baca selengkapnya: 7 cara melunasi hipotek kamu lebih cepat