Mimpi utama orang Amerika adalah punya rumah sendiri. Selama bertahun-tahun, ini dianggap sebagai simbol stabilitas ekonomi dan cara untuk bangun kekayaan.
Tapi dengan suku bunga KPR dan harga rumah yang tetap tinggi beberapa tahun terakhir, banyak orang gagal beli rumah. Jumlah pembeli pertama kali di AS sangat rendah: tahun 2004, ada hampir 3,2 juta pembeli baru, menurut data NAR. Di 2024, angkanya turun jadi cuma 1,14 juta.
Masalah beli rumah kayak lingkaran setan. Generasi tua yang dulu beli rumah—dan seharusnya sudah mau pindah ke rumah lebih kecil—enggan jual rumah karena takut suku bunga KPR tinggi. Suku bunga KPR waktu pandemi di bawah 3%, sempat capai 8% di Oktober 2023, sekarang sekitar 7%. Karena stok rumah sedikit, harga naik, bikin generasi muda susah beli rumah.
Banyak juga orang Amerika yang udah lunasi rumahnya—artinya gak ada cicilan KPR. Ini bagus buat mereka, karena suku bunga KPR mungkin gak turun dalam waktu dekat, tapi buruk buat yang mau beli rumah.
Persentase pemilik rumah tanpa KPR naik jadi 40% di 2023, dari 33% di 2010, menurut catatan Goldman Sachs. Ini menunjukkan tren punya rumah tunai dan pinjaman konservatif.
Pasar rumah juga beresiko buat yang baru aja beli. “Ada tanda resiko di pasar tertentu dan peminjam tertentu, seperti yang punya sedikit ekuitas atau telat bayar pinjaman kuliah,” kata Tim Bowler dari ICE Mortgage Technology dalam pernyataan.
Orang gak mau pinjam uang pakai rumah karena suku bunga tinggi—dan beresiko
Peminjam KPR di AS punya $11,5 triliun ekuitas rumah yang bisa dipakai, menurut ICE Mortgage Technology. Tapi minat untuk pakai ekuitas ini lebih rendah dibanding 2001-2008, karena peminjam sekarang lebih hati-hati setelah krisis keuangan global.
“Mereka lebih fokus melunasi KPR dan punya rumah tunai,” tulis analis Goldman Sachs, Arun Manohar. Ini karena peminjam takut produk utang beresiko, seperti pinjaman ekuitas rumah (HELOC).
Manohar gak merespon permintaan komentar tambahan dari Fortune. ICE melaporkan peminjam cuma pakai 0,41% ekuitas yang tersedia di kuartal pertama 2025—kurang dari separuh tingkat penarikan biasa tahun 2009-2021. Tapi 25% pemilik rumah bilang mereka pertimbangkan pinjaman ekuitas atau HELOC tahun depan, menurut laporan ICE Juni 2025.
“Nilai ekuitas masih tinggi, dan biaya pinjam pakai ekuitas turun cukup banyak,” kata Andy Walden dari ICE. “Kalau Fed turunkan suku bunga, pinjam pakai ekuitas bisa lebih menarik di paruh kedua tahun ini.”
Intinya, lebih banyak orang beli rumah tunai atau gak punya KPR karena takut harga dan suku bunga tinggi. Kabar baiknya, orang bisa bangun kekayaan lebih banyak dan utang lebih sedikit dengan gak pakai ekuitas rumah.
“Lambatnya penarikan ekuitas rumah mungkin karena suku bunga KPR tinggi, standar pinjaman ketat, bank yang kurang memberi KPR, dan perilaku pinjam yang lebih hati-hati,” tulis Manohar.