Presiden Donald Trump dan para Demokrat di Senat akhirnya menemukan hal yang mereka setujui: melarang investor institusi membeli rumah sewaan keluarga tunggal. Tapi ini bukan obat mujarab untuk krisis keterjangkauan perumahan seperti yang mereka pikir.
"Kami ingin rumah untuk orang, bukan untuk perusahaan," kata Trump dalam pidato State of the Union bulan Februari, mempromosikan rencananya untuk membatasi kepemilikan institusi maksimal 100 rumah keluarga tunggal.
Pada hari Kamis, Senat voting 89-10 untuk menyetujui RUU yang berisi sejumlah langkah agar perumahan lebih terjangkau, termasuk melarang investor yang memiliki setidaknya 350 rumah untuk membeli lebih banyak.
Larangan yang diusulkan ini muncul saat pasar perumahan AS menghadapi kekurangan 4.7 juta unit, tertinggi sepanjang masa menurut Zillow. Usia rata-rata pembeli rumah pertama kali di AS juga telah naik drastis jadi 40 tahun.
Krisis keterjangkauan ini nyata, tapi para ekonom mengatakan kedua proposal ini tidak akan menghilangkan hambatan dasar untuk memiliki rumah dan malah bisa merugikan warga Amerika berpenghasilan rendah yang ingin dibantu oleh RUU ini.
"Orang-orang ingin mencari kambing hitam dan berkata, ‘Ini masalahnya, beri saya solusi instan,’" kata ekonom perumahan sewa Jay Parsons kepada Fortune. "Itu jawaban yang memuaskan secara emosional, meskipun bukan solusi nyata."
Dia mengatakan menarget investor institusi besar – yang hanya memiliki sekitar 3% pasar sewa rumah keluarga tunggal – kecil kemungkinannya mempengaruhi keterjangkauan bagi warga Amerika berpenghasilan rendah dan justru bisa membuat jutaan orang tidak mampu dapat tempat tinggal.
Investor institusi melayani penyewa yang biasanya tidak bisa memiliki rumah karena alasan yang tidak ada hubungannya dengan perusahaan. Parsons bilang banyak yang menyewa karena penghasilan atau nilai kreditnya terlalu rendah untuk mengajukan pinjaman bank, atau mereka tidak mampu menanggung biaya tambahan $1,000 per bulan untuk memiliki rumah.
"Ini orang-orang dan keluarga nyata yang tinggal di rumah-rumah ini. Narasinya seolah mereka akan jadi pemilik rumah jika investor tidak beli rumah ini," kata Parsons. "Kenyataannya, kebanyakan dari mereka tidak bisa."
Kepemilikan Rumah adalah ‘Sapi Suci’
Meski Trump klaim AS berisiko jadi "negara penyewa," jumlah rumah keluarga tunggal yang disewa justru berkurang sekitar satu juta dalam dekade terakhir. Bagian rumah keluarga tunggal yang disewa juga turun perlahan sejak 2014, menurut Asosiasi Realtor Nasional.
Sementara itu, Sean Dobson, CEO grup investasi properti The Amherst Group, bilang generasi muda mulai memikirkan ulang aset apa yang paling berharga, menantang anggapan bahwa memiliki rumah adalah "sapi suci."
Pemilik rumah bisa kehilangan hingga 9% nilai properti dari biaya transaksi, yang telah naik seiring melonjaknya harga rumah, sehingga membuat nilai hipotek berkurang. Daripada "terikat satu aset di satu kota," kata dia, anak muda lebih mengutamakan kebebasan, tabungan, pilihan pribadi, dan keseimbangan hidup.
Dobson juga berargumen bahwa orang harus menyesuaikan ekspektasi dengan harapan hidup yang lebih panjang. Dia jelaskan bahwa orang Amerika mencapai pencapaian besar seperti menikah atau punya anak di usia lebih tua karena hidup semakin sulit terjangkau.
Amherst menyewakan rumah ke lebih dari 200,000 orang, dan 71% penyewanya saat ini tidak akan disetujui untuk dapat hipotek menurut standar kredit dan penghasilan saat ini, berdasarkan penelitian internal. Mayoritas 85% penyewanya tidak memenuhi syarat untuk membeli rumah yang mereka tinggali sekarang, kata Dobson.
Rata-rata penyewa rumah keluarga tunggal memiliki skor FICO 650 dan penghasilan rumah tangga $88,000, jauh lebih rendah daripada pemilik rumah rata-rata yang skor FICO-nya 730 dan penghasilannya di atas $150,000, menurut data Amherst Group. Skor kredit lebih rendah sering berarti suku bunga lebih tinggi, jadi menyewa dari investor institusi sering lebih murah.
Menyewa juga telah jadi cara bagi warga Amerika berpenghasilan rendah dan menengah untuk menghindari jebakan pinjaman subprime, kata Parsons. Di saat yang sama, tingkat gagal bayar hipotek untuk warga berpenghasilan rendah telah naik dalam beberapa tahun terakhir karena pengangguran dan harga rumah yang lebih tinggi, menurut Federal Reserve New York.
Menggerakkan Jarum Keterjangkauan
Melarang investor institusi akan mengurangi pasokan perumahan sewa, memperlambat pengembangan unit baru, dan mengusir lebih dari satu juta orang dari rumah mereka, kata Dewan Rumah Sewa Nasional dalam pernyataan ke Fortune. Anggota dewan ini termasuk beberapa pemilik terbesar rumah sewa keluarga tunggal.
"Ada masalah nyata di Amerika dimana kita punya kekurangan parah akan perumahan terjangkau dan berkualitas dari semua jenis," kata Laurie Goodman, rekan institut di lembaga pemikir Urban Institute, kepada Fortune.
Hukum zonasi serta biaya tanah, tenaga kerja, dan material yang tinggi adalah alasan utama kekurangan 4.7 juta unit perumahan dan biaya tinggi itu, katanya.
Mencegah investor institusi membeli rumah keluarga tunggal hanya berarti investor kecil yang akan mendapatkannya, tambah Goodman. Bahkan, seiring naiknya suku bunga dan biaya perawatan, investor institusi telah melambatkan pembelian unit dalam beberapa tahun terakhir, jelasnya.
"Melarang sebagian kecil pasar tidak menyelesaikan tantangan keterjangkauan sesungguhnya yang dihadapi orang yang ingin beli rumah," kata Parsons. "Sembilan puluh persen investor rumah sewa keluarga tunggal adalah investor lokal kecil."