Sebuah kekurangan yang parah dalam perumahan terjangkau telah mendorong para legislator Oregon untuk mempertimbangkan untuk meruntuhkan sebuah undang-undang dari tahun 1970-an yang menjadikan negara bagian ini sebagai pemimpin nasional dalam memanfaatkan kebijakan tata guna lahan untuk mencegah suburbanisasi yang berlebihan dan melestarikan alam dan pertanian.
Batas pertumbuhan perkotaan yang disebut adalah simbol kebijakan politik liberal Oregon, membantu memperkuat reputasi hijau negara bagian ini dan telah “sangat berpengaruh” dalam pembangunannya, kata Megan Horst, seorang profesor perencanaan kota di Universitas Negara Bagian Portland.
“Saya tidak bisa meremehkannya,” katanya tentang undang-undang setengah abad tersebut. “Semua lahan pertanian itu kemungkinan besar akan menjadi lautan mal perbelanjaan dan pemukiman, seperti halnya di hampir di mana saja di negara ini.”
Namun, krisis terkait tunawisma dan perumahan telah memaksa pengecualian untuk dipertimbangkan oleh para legislator, termasuk para Demokrat yang secara historis membela kebijakan canggih tersebut.
Satu-satunya RUU yang diperkenalkan oleh Gubernur Demokrat Tina Kotek selama sesi legislatif singkat tahun ini adalah paket perumahan yang bertujuan untuk merangsang konstruksi rumah dengan memodifikasi undang-undang tahun 1973, yang pada dasarnya menggambar lingkaran di sekitar kota-kota untuk melindungi lahan pertanian, hutan, dan alam dari serbuan urban.
Legislator hanya memiliki dua minggu untuk menyetujui RUU tersebut sebelum sesi berakhir pada 10 Maret.
Sebagai pembicara tertua Dewan Oregon, dari 2013 hingga 2022, Kotek dikenal karena agenda progresifnya. Namun sebagai gubernur, ia berusaha untuk melonggarkan pembatasan bagi para pengembang dalam upaya untuk mencapai tujuan produksi perumahannya.
Bekerja untuk memenangkan dukungan untuk paket tersebut membuatnya berada dalam posisi yang tidak biasa, harus membujuk bukan anggota Partai Republik — yang pada umumnya mendukungnya — tetapi anggota partainya sendiri, banyak di antaranya yang memberikan suara menentang usulan serupa tahun lalu. Kotek mengatakan bahwa ia menghabiskan tujuh bulan antara sesi legislatif untuk berbicara dengan para legislator, pengembang perumahan, dan kelompok konservasi untuk menemukan jalan tengah.
“Kami memiliki beberapa usulan tahun lalu yang tidak berhasil untuk semua orang, tetapi kami tidak pergi begitu saja. Kami duduk dan bekerja bersama,” katanya saat memberikan kesaksian mendukung RUU tersebut, menggambarkan dirinya sebagai “arsitek utama” dan “pendukung utama” RUU tersebut.
“Saya juga tahu bahwa proses berarti mungkin akan ada perubahan,” tambahnya. “Tetapi yang tidak boleh terjadi adalah bahwa Legislatif ini pergi pada akhir sesi mereka tanpa RUU ini.”
Di lapangan, kebijakan anti-suburbanisasi ini bisa terlihat dramatis. Terkadang, blok-blok kompleks apartemen yang padat tiba-tiba berakhir dan memberi jalan kepada hutan tebal atau ladang yang luas. Salah satu sisi jalan bisa dihiasi dengan rumah-rumah, sementara sisi lainnya menampilkan ruang terbuka sejauh mata memandang.
Paket 42 halaman tersebut akan, di antara banyak hal lainnya, memberikan pengecualian satu kali dari aturan undang-undang pertumbuhan perkotaan dengan memungkinkan kota-kota untuk mendapatkan lahan baru untuk tujuan pembangunan perumahan. Ini akan membutuhkan 30% unit baru di area ekspansi menjadi terjangkau.
Saat ini, kota-kota harus memperkirakan pertumbuhan penduduk selama 20 tahun sebelum meminta untuk mengubah batas pertumbuhan perkotaan untuk rumah baru, bisnis, atau fasilitas industri atau publik. Jika mereka menunjukkan bahwa wilayah di dalam batas mereka tidak akan mencukupi kebutuhan yang diproyeksikan, dan mengidentifikasi lahan di luar yang memenuhi serangkaian kriteria yang rumit, mereka dapat mengajukan perluasan.
Kota-kota dengan lebih dari 2.500 penduduk yang ingin menambahkan lebih dari 50 hektar harus mengajukan permohonan ke sebuah lembaga negara bagian untuk persetujuan.
Sebanyak 95% penyesuaian tersebut disetujui antara 2016 dan 2023, menurut Departemen Konservasi Lahan & Pengembangan, lembaga yang bertugas dengan persetujuan tersebut. Namun banyak kota dan pengembang mengatakan bahwa persyaratan evaluasi dan analisis yang ketat bisa lama dan sulit untuk dilalui.
“Sementara pasokan lahan bukanlah hambatan bagi semua kota, itu sangat penting bagi beberapa kota, dan proses … saat ini memakan waktu, mahal, dan cenderung berujung pada litigasi,” kata Ariel Nelson, seorang juru bicara untuk Liga Kota-kota Oregon, yang memiliki sikap netral terhadap RUU tersebut, dalam kesaksian tertulis.
Untuk mempercepat proses tersebut, RUU yang diserahkan kepada para legislator akan melonggarkan beberapa aturan dan mengabaikan proyeksi pertumbuhan penduduk selama 20 tahun jika kondisi tertentu dipenuhi. Namun, usulan tersebut masih mencakup sejumlah pembatas yang sebagian besar berasal dari permintaan Demokrat.
Untuk memenuhi syarat, kota-kota harus membuktikan bahwa mereka kekurangan lahan dan perumahan yang terjangkau. Mereka perlu menguraikan sejarah batas pertumbuhan mereka dalam 20 tahun terakhir dan menilai seberapa banyak lahan di dalam batas saat ini yang telah dikembangkan. Mereka juga harus menunjukkan bahwa persentase tertentu rumah tangga memiliki beban biaya yang sangat berat, artinya mereka menghabiskan lebih dari setengah pendapatan mereka untuk perumahan.
Dalam kebanyakan kasus, kota-kota tidak akan dapat menambahkan lahan pertanian atau hutan bernilai tinggi.
Selain itu, kota-kota hanya akan dapat menambahkan area lahan yang relatif kecil: kota-kota dengan populasi kurang dari 25.000, misalnya, hanya dapat menambahkan maksimal 50 acre residensial neto, yang kurang dari sepersepuluh mil persegi. Sebuah acre residensial neto mengacu pada jumlah lahan yang digunakan untuk membangun rumah, tidak termasuk jalan dan utilitas.
Pengecualian satu kali dari aturan batas pertumbuhan perkotaan akan berakhir pada tahun 2033.
Senator Negara Bagian Deb Patterson, anggota Fraksi Lingkungan dan komite perumahan Senat, mengatakan bahwa pagar-pagar ini membuatnya merasa nyaman mendukung RUU tersebut. Ia adalah salah satu legislator Demokrat yang suara “tidak”nya menghancurkan usulan tahun lalu.
“Meskipun ini tidak menjadi RUU yang sempurna, begitu banyak pekerjaan yang telah dilakukan untuk membuatnya menjadi RUU yang jauh lebih baik sehingga saya percaya saya akan memberikan suara ‘ya’,” katanya.
Salah satu kolega Republikannya di komite perumahan Senat, Sen. Dick Anderson, juga mendukung RUU tersebut tetapi mengatakan bahwa aturan perluasan batas terlalu membatasi “hampir tidak berguna.”
“Anda seharusnya tidak membayangkan perluasan seperti di Las Vegas atau Phoenix, dengan rumah-rumah dan pemukiman satu demi satu,” katanya.
Anderson berpikir bahwa bagian-bagian lain dari RUU tersebut akan lebih berguna di distrik pesisirnya, khususnya langkah yang memungkinkan kota-kota untuk “menukar” lahan yang saat ini berada dalam batas mereka, yang sulit untuk dikembangkan karena medan curam atau masalah topografi lainnya, dengan jumlah yang setara dari lahan di luar yang lebih cocok untuk penggunaan perumahan.
Faktor-faktor lain juga harus diatasi untuk menangani sepenuhnya krisis ini, seperti kenaikan biaya pasokan konstruksi, kekurangan tenaga kerja, dan peningkatan kepemilikan perumahan oleh perusahaan, kata para ahli perumahan.
Legislator telah menangani undang-undang tata guna lahan di masa lalu, termasuk untuk memacu pertumbuhan industri. Yang terbaru, mereka menyetujui sebuah langkah tahun lalu yang memungkinkan gubernur menunjuk hingga delapan lokasi untuk perluasan agar terdapat ruang bagi pabrik semikonduktor.