Seorang eksekutif real estate terkemuka, Sean Dobson, memperingatkan bahwa kebijakan ekonomi selama pandemi Covid-19 mungkin telah membuat rumah semakin tidak terjangkau bagi jutaan orang Amerika. Dia bilang, pasar perumahan butuh waktu bertahun-tahun, bahkan mungkin puluhan tahun, untuk memperbaikinya.
Dobson, CEO The Amherst Group, menjelaskan bahwa gabungan dari kebijakan moneter era pandemi yang dia sebut "ceroboh", kenaikan harga aset, dan pertumbuhan gaji yang lambat adalah penyebabnya. Dia memperkirakan butuh 10 sampai 15 tahun kenaikan pendapatan yang stabil agar harga rumah kembali terjangkau.
"Keterjangkauan mungkin tidak pernah separah sekarang," kata Dobson, bahkan lebih buruk dari tahun 2006.
Dia menambahkan bahwa sewa menyewa harus menjadi bagian dari solusi, karena kepemilikan rumah terlalu sulit dicapai dan tidak ada cukup rumah untuk memenuhi kebutuhan semua orang. Seorang perwakilan Amherst menyebut ini adalah periode dengan harga rumah paling tidak terjangkau dalam sejarah modern.
—
Harga dari Kebijakan Ekonomi
Menurut Dobson, kebijakan pemerintah AS yang memompa triliunan dolar dan suku bunga sangat rendah selama pandemi menyebabkan harga rumah dan sewa melonjak drastis. Kebijakan ini, meski tujuannya baik, menciptakan pemenang dan pecundang baru di pasar perumahan.
Analitik Amherst menunjukkan bahwa untuk kembali ke tingkat keterjangkauan tahun 2019, perlu salah satu dari hal ini: harga rumah turun 35.3%, suku bunga turun 4.6%, atau pendapatan naik 55%. Hal-hal ini sangat sulit terjadi.
Masalah lain adalah aturan pinjaman yang ketat. Setelah krisis 2008, peraturan baru membuat orang dengan nilai kredit rendah sangat sulit mendapatkan hipotek. "Ini secara sistematis menyingkirkan setengah dari pasar," jelas Dobson, membuat banyak orang terpaksa menyewa selamanya.
—
Pemilik Institutional dan Pergeseran ke Penyewaan
Dobson juga membahas peran perusahaan besar seperti perusahaannya dalam pasar sewa. Meski dikritik karena dianggap mengambil peluang kepemilikan rumah, dia berargumen bahwa perusahaan seperti miliknya justru mengisi kekosongan yang ditinggalkan karena kredit yang ketat dan pembangunan rumah yang kurang. Penduduk di Amherst sering punya pendapatan yang biasa aja dan nilai kredit dibawah rata-rata. Tapi mereka tetap ingin punya rumah di suburban dengan halaman, sekolah bagus, dan komunitas yang bagus — meskipun cuma nyewa, bukan punya. “Kami terlibat karena… negara nggak akan mau biayain [pelanggan kami] untuk tinggal di rumah.”
Dalam pembicaraan dengan Fortune, Dobson bilang kalau Amherst tumbuh karena mengisi kekosongan. Penduduknya nggak dilayani dengan baik oleh industri kredit perumahan yang ada sekarang. Dia ngomong banyak penduduk Amherst punya nilai kredit sekitar 650 dan cuma sedikit — kurang dari 10% — yang riwayat bayarnya nggak konsisten: “Kalau itu jadi kumpulan pinjaman KPR, bisa berantakan.” Dobson bilang model bisnis ini diperlukan untuk realita di Amerika setelah pandemi: mereka biayain dan perbaiki rumah dalam skala besar, serta nawarin stabilitas tempat tinggal saat pemerintah dan pemberi pinjaman biasa udah mundur.
Untuk solusinya, Dobson ngasih tau Lambert dia ragu dengan perbaikan cepat dari Washington. Dia usul untuk memperluas akses kredit — mungkin lewat cara pembiayaan yang inovatif atau sedikit melonggarkan aturan pinjaman — tapi dia catet juga kalo ide seperti itu bisa jadi “cara tercepat untuk mengakhiri pertemuan dengan politikus.”
Tentang masa depan ekonomi dan kehidupan penduduknya, Dobson ngungkapin ke Fortune. Soal kecerdasan buatan, dia pikir dampaknya ke pekerjaan bakal paling terasa buat pekerja lini depan dan profesional jasa, yang mana banyak dari mereka adalah penduduk Amherst. Dobson ngasih tau Fortune kalau penduduk baru biasanya punya penghasilan sedikit lebih dari $100,000. Dan kalo para penduduk ini kerjanya cuma “ngurusin kertas dan bagian dari proses alur kerja,” maka mereka bisa dalam masalah, katanya.
Saat ditanya tentang terpilihnya Zohran Mamdani sebagai walikota New York, yang disebut The New York Times sebagai “balas dendam para yuppie yang berjuang” — mereka berpenghasilan sekitar $120,000 tapi susah bayar hidup di kota — Dobson nggak mau berkomentar banyak. Dia cuma bilang, banyak orang kayaknya ngerasa udah lakuin apa yang disuruhin “tapi kemudian mereka nggak dapet apa yang dijanjiin.”