Dengan tingkat bunga hipotek yang terus berkisar antara 7% hingga 8%, telah menjadi tantangan—meskipun tidak mungkin—bagi banyak pembeli rumah untuk memasuki pasar perumahan saat ini. Harga bulanan yang tinggi dipadukan dengan efek kunci di mana pemilik rumah enggan melepaskan tingkat bunga hipotek di bawah 4% mereka telah memperpanjang penurunan pasar perumahan.
Tetapi ada trik yang kurang dikenal untuk mendapatkan tingkat bunga yang lebih rendah: hipotek yang dapat diambil alih. Awal bulan ini, Roam, sebuah perusahaan yang mengkhususkan diri dalam membantu pembeli menemukan rumah dengan hipotek di bawah 4% yang dapat mereka ambil alih, mengumumkan fitur baru di mana pembeli dapat membeli rumah dengan hipotek 2% yang disertakan dan uang muka serendah 15%.
Hipotek yang dapat diambil alih memungkinkan seorang pembeli rumah untuk membeli rumah dengan mengambil alih pinjaman hipotek penjual saat ini. Mereka tersedia untuk semua pinjaman yang didukung pemerintah; pinjaman FHA dan VA memenuhi syarat secara hukum, yang mencakup sekitar sepertiga dari hipotek di AS. Meskipun mencoba mendapatkan salah satu hipotek dengan tingkat rendah ini mungkin tampak seperti keputusan yang masuk akal bagi pemilik rumah baru, hipotek yang dapat diambil alih secara historis sulit didapatkan dalam hal ketersediaan dan aksesibilitas.
“Ada dua alasan mengapa volume asumsi belum sebanyak pinjaman pembelian,” kata Raunaq Singh, pendiri Roam, kepada Fortune. Salah satunya adalah bahwa “penjual sering membutuhkan enam hingga sembilan bulan untuk menyelesaikan, [dan dua] pembeli memerlukan uang muka besar sebesar 35%.”
Ketika mengasumsikan hipotek, penjual sepenuhnya dilepaskan dari hipotek, sehingga pembeli baru sepenuhnya bertanggung jawab atas hipotek tersebut. Pembeli juga harus menutup ekuitas penjual di rumah tersebut, yang berarti mereka harus membayar selisih antara harga beli dan saldo terutang pada hipotek penjual saat penutupan, menurut Roam.
“Secara umum, asumsi pinjaman bisa sulit bagi pembeli baru untuk dilalui karena mereka perlu memiliki cukup uang tunai atau pembiayaan sekunder untuk membayar ekuitas pemilik rumah,” kata Chris Birk, wakil presiden wawasan hipotek dan direktur pendidikan di Veterans United Home Loans, kepada Fortune.
Tetapi fitur produk baru Roam mendukung pembeli dengan uang muka dengan memungkinkan mereka untuk menelusuri daftar dan menentukan tingkat gabungan (tingkat pasar lama dan baru) dan pembayaran bulanan berdasarkan jumlah yang sebenarnya bisa atau ingin mereka setorkan untuk rumah tersebut. Sebagai contoh, seorang pembeli yang tertarik untuk membeli rumah seharga $400.000 bisa menggunakan Roam Boost untuk memberikan uang muka sebesar 20% untuk rumah dengan tingkat 4,3%, menurut Roam. Hal itu akan menghemat lebih dari $500 per bulan, dengan asumsi tingkat bunga hipotek yang lebih tinggi saat ini. Roam juga menjamin penutupan dalam 45 hari, yang jauh lebih cepat dibandingkan dengan asumsi hipotek lain yang bisa memakan waktu berbulan-bulan untuk diselesaikan.
“Jaminan penjual kami memberitahu penjual bahwa kami akan menyelesaikan asumsi dalam 45 hari atau kami akan membayar hipotek mereka sampai kami menyelesaikan,” kata Singh.
Seberapa umum hipotek yang dapat diambil alih?
Walaupun pengumuman Roam bulan ini memicu lebih banyak pembicaraan tentang hipotek yang dapat diambil alih, mereka masih relatif jarang dalam dunia pemberian pinjaman. Itu karena mayoritas pinjaman di AS tidak memenuhi syarat untuk menjadi hipotek yang dapat diambil alih karena didukung secara pribadi daripada yang dikelola oleh pemerintah.
“Bagi banyak orang, ini bahkan bukan opsi yang dapat dipertimbangkan, tetapi jelas ada banyak rasa ingin tahu dan informasi salah seputar ketersediaannya,” kata Sarah Alvarez, wakil presiden perbankan hipotek di William Raveis Mortgage, kepada Fortune. “Pembicaraan ini selalu muncul ketika kita berada dalam lingkungan peningkatan tingkat.”
Memang, selama beberapa tahun terakhir, tingkat bunga hipotek melonjak dari serendah 3% menjadi setinggi 8% pada musim gugur tahun lalu. Selain itu, calon pembeli rumah yang tertarik pada hipotek yang dapat diambil alih perlu mengingat bahwa mereka harus disetujui untuk pinjaman tersebut, sama seperti halnya dengan pinjaman baru.
Namun, minat pada hipotek yang dapat diambil alih terus meningkat di pasar perumahan saat ini.
“Asumsi pinjaman FHA dan VA lebih dari dua kali lipat pada tahun 2023 dari tahun sebelumnya. Minat pada asumsi hipotek VA telah melonjak selama dua tahun terakhir,” kata Birk. Namun, “pembeli harus memperhitungkan ekuitas pemilik rumah. Calon pembeli yang mengasumsikan pinjaman sering membayar ekuitas pemilik rumah dengan uang tunai. Hal itu mungkin berarti membawa puluhan atau bahkan ratusan ribu dolar ke meja penutupan.”
Apa arti hipotek yang dapat diambil alih bagi pemberi pinjaman dan bank?
Walaupun asumsi pinjaman pada dasarnya hanya mengambil alih hipotek yang ada, bisa terlihat seperti kesepakatan yang buruk bagi pemberi pinjaman.
“Ada kekhawatiran bahwa [hipotek yang dapat diambil alih] bisa merugikan karena pemberi pinjaman menginginkan hipotek mereka mencerminkan lingkungan tingkat bunga saat ini agar masuk akal bagi mereka,” kata Alvarez. “Pada akhirnya, [pemberian pinjaman hipotek] adalah bisnis, dan bank tidak selalu ingin memberikan pinjaman dengan tingkat jauh di bawah pasar.”
Dan sementara tidak ada cahaya di ujung terowongan dalam hal kemungkinan penurunan tingkat hipotek, mereka akhirnya akan turun sedikit.
“Ketika tingkat turun, tidak ada yang akan memilih untuk mengasumsikan hipotek dengan tingkat yang lebih tinggi,” kata Alvarez.
Langganan newsletter CFO Daily untuk mengikuti tren, isu, dan eksekutif yang membentuk keuangan perusahaan. Daftar secara gratis.