Kamu baru beli rumah tapi sekarang merasa menyesal? Atau mungkin ada perubahan besar dalam hidup yang bikin kamu mikir untuk jual rumah lebih cepat dari rencana.
Sebenernya, nggak ada aturan federal yang mewajibkan kamu tinggal di rumah selama waktu tertentu. Tapi, di kasus yang jarang, mungkin ada peraturan lokal yang ngatur kapan kamu bisa jual rumah setelah beli. Pemberi pinjaman KPR juga nggak punya aturan resmi tentang kapan kamu bisa jual, tapi kamu mungkin kena denda atau rugi finansial kalau jual terlalu cepat.
Konten ini tidak tersedia di daerah kamu.
Sedikit orang yang rencanain beli lalu jual rumah dalam beberapa bulan atau setahun, kecuali mereka investor yang mau cepet untung. Tapi, beberapa keadaan bisa bikin kamu pertimbangin untuk jual rumah dengan cepat, kayak:
- Dapat pekerjaan di kota lain yang nggak terduga.
- Kehilangan pekerjaan yang bikin cicilan KPR bulanan nggak terjangkau.
- Krisis kesehatan yang mengubah rencana keuangan atau butuh rumah yang lebih mudah diakses.
- Perubahan anggota keluarga karena perceraian, kematian, atau perlu menampung anggota keluarga tambahan.
- Penyesalan beli rumah karena masalah dengan rumah atau biaya perawatan.
- Kondisi pasar yang sangat menguntungkan untuk penjual, di mana kamu mungkin bisa jual untuk untung meski belum lama punya.
Apakah satu atau lebih alasan di atas cocok sama kamu? Langkah selanjutnya adalah pertimbangkan untung dan ruginya jual rumah tak lama setelah beli.
Keuntungan yang Mungkin: Jual cepat mungkin worth it kalau kamu bisa dapet untung. Hitung juga biaya jual (kayak fee agen real estate dan biaya tutup) untuk tentuin apakah kamu bisa bawa pulang uang tunai.
Lindungi Keuangan: Kalau kamu nggak sanggup bayar cicilan KPR bulanan (dan nggak lihat bisa bayar dalam waktu dekat), mungkin lebih baik jual rumah dengan rugi sekarang daripada nambah utang dan denda dari cicilan yang telat. Telat bayar juga bisa ngerusak nilai kredit kamu.
Kemungkinan Denda Bayar Lebih Awal: Meski jarang, beberapa pemberi pinjaman KPR kasih denda bayar lebih awal kalau kamu jual rumah dan lunasin pinjaman dengan cepat. Kamu bisa cek dokumen pinjaman atau hubungi pemberi pinjaman untuk tau apakah ada aturan tentang pelunasan lebih awal.
Pajak Capital Gains: Pemilik rumah yang tinggal di propertinya selama dua tahun sebelum jual bisa dikecualikan dari $250,000 dalam capital gains (atau $500,000 untuk pasangan suami istri) waktu lapor pajak. Kalau kamu jual lebih cepat dan dapet untung, kamu mungkin harus bayar pajak capital gains real estate atas keuntungan itu.
Equity yang Terbatas: Kalau kamu jual tak lama setelah beli, biasanya kamu nggak punya waktu untuk bangun equity rumah dengan mencicil KPR atau biarin nilai properti naik seiring waktu. Equity kamu mungkin nggak akan jauh lebih tinggi dari uang muka yang kamu bayar waktu beli rumah.
Kerugian Finansial yang Mungkin: Waktu beli rumah, biasa bayar 2% sampai 5% dari harga beli untuk biaya tutup. Penjual biasanya bayar 8% sampai 10% dari harga jual untuk biaya tutup, tergantung apakah mereka bayar komisi agen real estate untuk kedua belah pihak. Kamu juga harus tanggung biaya pindahan.
Hilangnya Bantuan Uang Muka: Beberapa program bantuan uang muka dan biaya tutup mewajibkan pelunasan kalau kamu nggak tinggal di rumah untuk periode minimum, yang bisa tiga sampai 10 tahun.
Nggak ada aturan pasti harus tinggal berapa lama di rumah sebelum jual, tapi agen real estate sering rekomendasikan untuk tinggal setidaknya lima tahun. Periode lima tahun itu kasih kamu waktu untuk bayar sebagian cicilan KPR dan semoga nilai properti naik cukup supaya kamu bisa untung dari jual rumah. Idealnya, lima tahun cukup lama untuk balikin uang yang kamu habiskan untuk beli rumah.
Tapi, nggak ada jaminan pasar perumahan lokal akan perform sesuai harapan selama lima tahun itu. Bisa aja kamu jual rumah lebih awal untuk untung atau perlu nunggu lebih lama, tergantung apakah kamu udah bikin perbaikan rumah yang bernilai dan kondisi pasar lokal.
Aturan lima tahun itu berdasar pada ide bahwa nilai rumah naik 3% sampai 5% per tahun, yang terkumpul selama lima tahun jadi 15% sampai 20% — semoga cukup untuk nutup biaya tutup penjual dan hasilin untung.
Sampai sekarang, kita mostly ngomongin pemilik rumah utama yang mau pindah tak lama setelah beli. Tapi gimana kalau kamu investor real estate?
Kalau kamu investor yang mau “flip” rumah — yang artinya beli properti dengan harga murah, perbaiki, dan jual cepat — kamu perlu tau aturan flip FHA. Kalau kamu coba jual rumah dalam 90 hari setelah beli, Federal Housing Administration nggak akan izin siapapun beli rumah pake pinjaman FHA. Ini membatasi calon pembeli potensial kamu.
Kalau kamu jual rumah dalam 91 sampai 181 hari, orang yang pake pinjaman FHA bisa beli propertinya. Tapi, tergantung situasinya, mungkin masih ada aturan. Contohnya, kalau harga jual lebih dari dua kali jumlah yang investor bayar awal, pembeli harus dapet penilaian rumah kedua, selain penilaian yang udah disetujui FHA.
Tergantung kenapa kamu pertimbangin jual rumah lebih awal, kamu mungkin mau evaluasi opsi lain untuk hindari kerugian finansial.
- Sewakan Propertinya. Kamu mungkin bisa sewakan rumah dengan harga yang cukup untuk nutup KPR dan pengeluaran lain, tergantung kondisi pasar lokal. Ini bisa jadi solusi kalau kamu pindah kota, menghadapi kesulitan keuangan, atau ngerasain penyesalan beli. Pastikan aja untuk hitung biaya jadi tuan tanah dan pahami implikasi pajak dan asuransi.
- Renovasi. Kalau penyesalan beli karena masalah dengan rumah adalah masalah utamamu, pertimbangin untuk minta perkiraan berapa biayanya untuk renovasi rumah supaya lebih sesuai sama kebutuhan kamu.
- Refinance. Kalau kamu kesulitan dengan cicilan bulanan, mungkin jadi opsi untuk refinance KPR kamu untuk dapet syarat yang lebih baik — apalagi kalau suku bunga KPR udah turun atau kamu bisa dapet suku bunga yang lebih rendah.
Biasanya nggak ada hukuman untuk jual rumah lebih awal. Tapi, beberapa pemberi pinjaman KPR kasih denda bayar lebih awal kalau kamu jual rumah dalam beberapa tahun pertama. Juga, kamu mungkin perlu balikin bantuan uang muka yang kamu terima untuk beli rumah kalau jual terlalu cepat.
Nggak gampang untuk timing pasar real estate waktu beli dan jual rumah, tapi kamu bisa ngobrol sama agen real estate tentang kondisi pasar lokal. Kalau ada banyak rumah di pasar dan sedikit pembeli, kamu mungkin susah jual rumah dengan harga yang kamu mau. Tapi kalau ada banyak pembeli dan sedikit rumah, kamu mungkin lebih gampang. Keadaan pribadi kamu juga yang bakal napikin keputusan, terutama berapa banyak hutang KPR kamu dan apakah penjualan bisa hasilin dana yang cukup untuk lunasin pinjaman kamu.
Meski nggak ada aturan ketat tentang berapa lama kamu harus nunggu sebelum jual rumah, kamu mungkin harus bayar pajak capital gains. Kamu juga mungkin nggak punya cukup waktu untuk balikin biaya yang kamu bayar waktu beli rumah. Pertimbangin untuk konsultasi dengan pemberi pinjaman KPR, penasihat pajak, dan agen real estate untuk menilai konsekuensi potensial dari jual rumah dalam beberapa bulan atau tahun setelah kamu beli.