Mike Zuber punya syarat khusus untuk investasi properti di Fresno.
Strategi “buy box”-nya bantu dia dan istrinya pensiun dini dari pemasukan sewa.
Investor lain juga pakai buy box untuk dapat arus kas positif.
Investor Mike Zuber tidak akan beli properti sembarangan. Dia cari rumah dengan 3 atau 4 kamar tidur di kode pos tertentu di Fresno.
Itu hanya beberapa spesifikasi dari “buy box” dia – yaitu kriteria dari lokasi sampai kondisi properti yang ideal untuk investasinya.
Zuber, yang tinggal di Bay Area, mulai buat buy box-nya tahun 2000-an waktu beli properti investasi pertamanya di Fresno. Sekarang dia sudah punya lebih dari 100 unit sewa yang menghasilkan uang tunai, yang bikin dia dan istrinya bisa berenti kerja.
Investor Ted dan Jamie Garber dari Florida, yang punya 15 properti yang hasilkan pendapatan enam angka dari sewa, juga sukses karena mendefinisikan buy box.
Dengan patuh pada kriteria mereka – properti yang harganya dibawah pasar, dekat rumah mereka di Brevard County, dan bisa ditingkatkan dengan renovasi kecil – mereka bilang bisa jamin arus kas yang positif.
Business Insider sudah konfirmasi klaim kepemilikan properti dari setiap investor.
Strategi buy box ini sangat membantu untuk investor pemula.
“Kebanyakan investor baru terlihat bingung,” kata Zuber. “Langkah pertama yang harus dilakukan investor baru adalah fokus. Kalau kamu mau jadi investor beli dan tahan di area baru, buatlah buy box dan buat yang sangat fokus.”
Untuk buat buy box-mu, mulailah dengan jalan-jalan di berbagai lingkungan, pergi ke open house, dan lihat daftar properti sewa.
Sebelum investasi di area tertentu, kamu harus cari tau rencana untuk infrastruktur, pertumbuhan pekerjaan, dan pertumbuhan komunitas. Apa ada rencana buat trotoar baru? Apa ada rencana kereta ringan dalam beberapa tahun ke depan? Rencana-rencana seperti itu bisa naikkan nilai properti kamu seiring waktu. Kota dan kabupaten besar biasanya punya rencana strategis yang jelaskan target pertumbuhan 10 tahun yang bisa kamu cari online.
Buy box kamu bukan cuma area spesifik yang kamu tentukan – tapi juga jenis propertinya. Apa kamu mau beli rumah keluarga atau rumah banyak keluarga? Apartemen atau kondominium? Dua kamar tidur atau empat kamar tidur?
“Kalau lebih teliti tentang ini, hasilnya bisa sangat bagus,” kata investor Grant Sabatier, yang pakai strategi buy box waktu membeli properti terbarunya di New York City.
“Itu yang saya lakukan: Saya sangat fokus pada area lima blok kali empat blok selama enam bulan dan langsung tau ketika ada kesepakatan yang sempurna berdasarkan kriteria saya.”
Dia lihat daftar properti setiap hari selama berbulan-bulan untuk pelajari harga rumah rata-rata dan hari median di pasar.
Dengan terus pantau daftar di situs seperti Realtor.com, Zillow, dan Redfin, “kamu bisa cukup cepat paham tren dan permintaan, dan lalu sadar kalau ada yang berubah,” tambahnya. “Seperti, ‘Oh tunggu, apartemen dua kamar ini biasanya harganya segini dan sekarang tidak. Sekarang cuma mangkrak. Apa ini kesempatan saya?'”
Zuber rekomendasikan untuk lihat-lihat daftar properti selama beberapa bulan sebelum beli apapun.
“Semakin kamu kenal buy box-mu, semakin besar kesempatanmu nemu kesepakatan bagus,” katanya. “Kamu tidak bisa santai-santai saja. Harus punya tujuan dan sengaja.”
Kamu harus paham seperti apa “kesepakatan rata-rata” di pasaranmu – karena hanya setelah kamu paham yang rata-rata, kamu bisa kenali kesepakatan yang hebat.
Metrik yang dia suka analisis adalah cash-on-cash return. Ini pada dasarnya adalah pengembalian tahunan yang dihasilkan investor dari properti dibandingkan dengan uang yang dikeluarkan untuk properti itu selama setahun. Ini membandingkan uang yang kamu masukin dengan uang yang kamu dapetin dan adalah cara sederhana untuk ukur profitabilitas.
Untuk hitung cash-on-cash return, ambil perkiraan arus kas bersih tahunan kamu (ini adalah pendapatan sewa dikurangi cicilan dan biaya perawatan lainnya) dan bagi dengan jumlah uang tunai yang rencananya akan diinvestasikan di properti itu tahun itu (bisa jadi uang muka atau harga beli rumah kalau beli tunai).
“Menurut saya, kamu tidak bisa tawaran sampai kamu pelajari apa itu rata-rata,” kata Zuber. “Karena begitu kamu tau rata-ratanya – misalnya 5% – maka kamu bisa lebih percaya diri buat tawaran yang hasilkan 7% atau 8% atau 9% cash-on-cash. Keajaiban bisnis ini cuma dapat hasil di atas rata-rata.”
Baca artikel aslinya di Business Insider