Grant Cardone telah memberikan peringatan tentang koreksi properti real estat dalam multifamily, dan salah satu “Kelebihan pasokan menciptakan peningkatan tingkat hunian,” katanya kepada para investor di X ketika menjelaskan tren saat ini. Namun, Cardone tidak berhenti di situ. Dia membagikan tiga alasan utama mengapa properti ini akan terus menghadapi tekanan jangka pendek.
Pertama, Cardone menyebutkan kenaikan suku bunga Federal Reserve. Meskipun Fed menurunkan suku bunga tiga kali tahun lalu, namun suku bunga masih jauh lebih tinggi daripada beberapa tahun yang lalu. Pemilik properti dengan hipotek suku bunga variabel biasanya harus menaikkan biaya untuk mempertahankan margin keuntungan mereka selama kenaikan suku bunga, tetapi hal ini mengurangi permintaan dari calon penyewa.
Suku bunga yang lebih tinggi juga dapat membuat kepemilikan rumah lebih menarik bagi orang yang dapat melakukan uang muka besar. Seiring dengan semakin banyak orang yang membeli rumah, permintaan untuk unit sewa akan terus menurun.
Namun, suku bunga yang lebih tinggi juga akan membatasi daya beli setiap calon penyewa. Suku bunga yang lebih tinggi membuat lebih mahal untuk mengambil pinjaman pribadi dan memegang utang kartu kredit. Faktor-faktor ini mungkin memaksa pemilik properti untuk menjaga harga sewa tetap atau menurunkannya untuk menarik penyewa baru.
Cardone juga menyebutkan $3 triliun utang yang akan jatuh tempo dalam 36 bulan mendatang. Sebagian besar pemilik properti multifamily membiayai properti mereka dalam lingkungan suku bunga rendah, terutama peminjam yang pinjamannya jatuh tempo dalam 36 bulan mendatang.
Ketika pinjaman ini jatuh tempo, peminjam harus melakukan refinancing pinjaman dengan suku bunga yang jauh lebih tinggi. Cardone mengatakan bahwa pemilik properti multifamily ini harus membayar utang sebesar 20% hingga 30% untuk menutupi biaya utang yang meningkat.
Tidak semua dari mereka akan memiliki uang tunai tersebut, dan itu tidak baik untuk pasar. Pemilik properti harus menaikkan harga untuk mengikuti suku bunga yang lebih tinggi, tetapi tindakan tersebut dapat mendorong calon penyewa untuk menunda menyewa unit multifamily.
Juga penting untuk mempertimbangkan bagaimana properti multifamily dinilai. Investor real estat melihat arus kas, keuntungan, dan metrik lain dari properti multifamily ketika menilai nilainya. Suku bunga yang lebih tinggi akan merugikan arus kas, dan hal ini akan menambah tekanan pada penilaian properti multifamily.
Cardone menyimpulkan daftarnya dengan menjelaskan bahwa “bangunan berlebihan di properti multifamily” telah menciptakan kelebihan pasokan. Kelebihan pasokan properti multifamily mengarah pada tingkat hunian yang lebih tinggi, yang mendorong pemilik properti untuk menurunkan harga mereka. Penurunan harga mengakibatkan penurunan penilaian properti dan dapat menambahkan lebih banyak bahan bakar ke koreksi.
Kelebihan pasokan juga dapat mengurangi tingkat pertumbuhan sewa, yang menunjukkan pemulihan yang relatif lambat bagi para investor. Lebih dari satu juta unit multifamily sedang dalam konstruksi tahun lalu, dan itu merupakan yang tertinggi sepanjang sejarah. Kelebihan pasokan lebih menonjol di Sun Belt, yang telah menarik banyak orang sejak pandemi.
Konstruksi telah melambat sebagai respons terhadap kelebihan pasokan, dan kenaikan suku bunga menunjukkan bahwa proyek-proyek konstruksi akan tetap bergerak lambat.