Empat tahun setelah Covid-19 memenuhi ruang gawat darurat rumah sakit, menutup sekolah, dan mengosongkan kota-kota, kantor-kantor di Amerika Serikat tetap setengah kosong.
Okupansi kantor di 10 wilayah metropolitan terbesar di AS mencapai rekor tertinggi sebesar 53% pada minggu yang berakhir pada 31 Januari, menurut Kastle Systems, sebuah perusahaan yang menyediakan keamanan untuk gedung-gedung. Indeks perusahaan tentang keberhasilan kebijakan kembali ke kantor perusahaan telah berada di sekitar level tersebut selama 13 bulan terakhir. Namun, kota-kota mengabaikan kantor-kantor yang kosong dan implikasinya terhadap pasar real estat komersial karena mereka dapat melakukannya, untuk saat ini.
“Real estat komersial bukanlah penggerak utama pendapatan dana umum bagi sebagian besar pemerintah lokal,” kata Michael Rinaldi, kepala pemerintah lokal AS di Fitch Ratings, dalam sebuah email. “Penurunan dapat dikelola melalui pengelolaan pengeluaran yang hati-hati dan/atau stabilitas dalam sumber pendapatan lain, termasuk pajak properti perumahan, pajak penjualan, pajak utilitas, dll.”
Ketidakberanian atau dalam beberapa kasus penolakan pekerja untuk kembali ke kantor mengguncang pasar real estat, dengan New York Community Bancorp turun menjadi sampah minggu ini oleh Moody’s Investors Service setelah mengatakan bahwa mereka memotong pembayaran dan menyimpan cadangan untuk menutupi pinjaman bermasalah yang terkait dengan real estat komersial.
Pajak akan bergeser ke depan
Tentu saja, dasar utama keuangan kebanyakan pemerintah kota adalah pajak properti. Dan penurunan dalam penilaian properti, yang dipengaruhi oleh tingkat ketidakberesan, akan berdampak pada penurunan pajak yang dikumpulkan. Seberapa dalam penurunan tersebut dapat bervariasi dan akan menentukan dampak pada setiap kota.
Kastle Back to Work Barometer, yang mengukur karyawan yang masuk ke kantor-kantor tempat perusahaan menyediakan layanan, mencapai titik terendah sebesar 14,6% pada April 2020 dan pertama kali mencapai 50% pada Januari 2023. Meskipun perusahaan mengharuskan karyawan untuk kembali ke kantor, dengan beberapa mengancam akan memberhentikan jika tidak patuh, indikator tersebut tetap berada di sekitar level tersebut, dengan penurunan selama liburan musim panas dan minggu antara Natal dan Tahun Baru.
Untuk kota-kota dengan pusat bisnis utama yang besar, Rinaldi mengatakan tekanan tersebut akan “lebih berarti tetapi dapat diatasi.”
“Dampak penuh dari penurunan penilaian real estat komersial terhadap pendapatan pajak kemungkinan akan diterapkan dalam beberapa tahun, memberikan waktu bagi rencana kontingensi untuk diterapkan,” katanya.
Scott Nees, direktur dan analis utama di S&P Global Ratings, setuju dalam sebuah email bahwa penurunan dalam pasar real estat komersial hanya akan dirasakan secara bertahap, dan bahwa sebagian besar kota akan melihat “beberapa tingkat ‘pemindahan pajak,’ di mana properti perumahan dan komersial lainnya akan menanggung bagian pajak yang lebih besar, mengingat penurunan nilai penilaian kantor dibandingkan dengan properti lain.”
Namun, dia mengatakan S&P melihat “gambar kredit yang stabil bagi sebagian besar kota besar, tetapi yang terus berkembang dan di mana risiko kemungkinan akan terus meningkat setidaknya dalam beberapa tahun mendatang.”