Kalau kamu mau beli rumah harganya 1 juta dolar, bisa dapet rumah yang sangat besar atau hanya rumah biasa, tergantung lokasinya. Contohnya, di daerah Los Angeles, harga rumah biasanya hampir 1,15 juta dolar. Tapi di Chicago, harganya di bawah 400.000 dolar — artinya dengan 1 juta dolar, kamu bisa dapat rumah yang bagus dan luas. Tapi, harga pokoknya sama, dan begitu juga biaya untuk pinjaman kpr-nya. Kira-kira berapa penghasilan yang kamu perlukan untuk beli rumah 1 juta dolar itu?
Ada beberapa aturan umum waktu mau beli rumah. Kamu harus tahu berapa penghasilan kamu per bulan (sebelum pajak dan sesudah pajak) dan total utang lain yang kamu bayar setiap bulan.
Ini adalah beberapa aturan yang biasa dipakai oleh pemberi pinjaman KPR untuk tentukan berapa banyak uang yang bisa mereka pinjamkan. Aturan-aturan ini bicara tentang persentase dari penghasilan kamu yang harus dipakai untuk bayar cicilan KPR.
Aturan 28/36 bilang kamu tidak boleh pakai lebih dari 28% dari penghasilan bulanan sebelum pajak untuk biaya perumahan, dan tidak lebih dari 36% untuk total semua utang.
Aturan 35/45 bilang bahwa total pembayaran utang kamu tidak boleh lewat 35% dari penghasilan bulanan sebelum pajak atau 45% dari penghasilan bulanan setelah pajak.
Aturan 25% menyarankan agar utang perumahan bulanan kamu tetap 25% dari penghasilan setelah pajak.
Dengan asumsi uang muka 20%, masa pinjaman 30 tahun, dan suku bunga 6,5%, rumah 1 juta dolar akan memerlukan cicilan bulanan 5.057 dolar untuk pokok dan bunga.
Asuransi rumah dan pajak properti juga akan jadi bagian dari pembayaran kamu, tapi ini beda-beda tergantung di mana kamu beli rumah.
Ini lihat berbagai kisaran gaji dan apakah itu cukup untuk bayar cicilan ini menurut aturan di atas. Kami tidak masuk aturan 25% karena situasi pajak bisa sangat bervariasi.
Ingat bahwa skenario di atas hanya menghitung uang untuk bayar cicilan rumah. Cara terbaik adalah lihat gaji dan utang bulanan kamu, lalu kalikan dengan semua rasio di atas. Ini akan kasih tau apakah kamu mungkin bisa dapat persetujuan untuk beli rumah 1 juta dolar.
Kamu juga harus ingat bahwa angka di atas berasumsi uang muka 20%. Kalau kamu tidak bisa bayar uang muka sebanyak itu, cicilan KPR bulanan kamu akan lebih tinggi. Kamu juga harus bayar asuransi hipotek swasta (PMI) dengan pinjaman konvensional.
Di banyak kasus, beli rumah 1 juta dolar akan perlukan pinjaman jumbo — apalagi kalau kamu tidak punya uang muka 20%. Pinjaman konvensional untuk rumah keluarga biasanya cuma sampai 806.500 dolar di kebanyakan daerah, walau ada beberapa pasar dengan harga tinggi yang limitnya bisa sampai jutaan.
Contohnya, di Alaska, pinjaman konvensional bisa sampai 1.209.750 dolar. Kalau kamu tidak ada di pasar berbiaya tinggi ini, maka kamu perlu pakai pinjaman jumbo, yang memungkinkan kamu ambil pinjaman lebih besar dari limit pinjaman konvensional.
Biaya dan Syarat Pinjaman Jumbo
Biasanya, lebih susah dapat persetujuan untuk pinjaman jumbo daripada jenis KPR lain. Kamu biasanya perlu yang berikut:
Uang muka yang besar: Walau pinjaman konvensional boleh uang muka serendah 3%, kamu biasanya perlu minimal uang muka 15% dengan pinjaman jumbo.
Skor kredit yang lebih tinggi: Umumnya kamu perlu skor kredit minimal 680 untuk qualify dapat pinjaman jumbo.
Cadangan tunai: Banyak pemberi pinjaman KPR akan minta kamu punya simpanan setidaknya untuk 6 bulan pembayaran perumahan, untuk jaga-jaga kalau kamu kehilangan pekerjaan atau ada masalah keuangan lain.
Rasio utang-pendapatan (DTI) yang rendah: Kamu biasanya perlu rasio DTI 45% atau kurang untuk pinjaman jumbo, artinya total pembayaran utang bulanan kamu — termasuk perkiraan cicilan KPR — maksimal 45% dari penghasilan bulanan kamu.
Dengan rasio DTI di atas, ini artinya peminjam dengan gaji tahunan 200.000 dolar akan punya sekitar 7.500 dolar untuk dipakai setiap bulan, dikurangi utang lain yang harus dibayar. Untuk peminjam dengan gaji 150.000 dolar, ini akan turun jadi 5.625 dolar.
Catatan kecil: Pinjaman jumbo biasanya ada bunganya lebih tinggi daripada pinjaman KPR lain, jadi pakai ini bisa berarti cicilan bulanan lebih tinggi. Ini juga akan pengaruhi berapa gaji yang kamu perlukan untuk mampu beli rumah 1 juta dolar.
Banyak variabel yang mempengaruhi biaya cicilan KPR bulanan kamu. Ini termasuk pemberi pinjaman yang kamu pilih, lokasi rumah, jenis pinjaman kamu, dan faktor lain.
Untuk ide yang paling akurat tentang berapa gaji yang kamu perlu untuk beli rumah 1 juta dolar di daerah kamu, bicara dengan profesional KPR. Mereka bisa hitung angka-angka sesuai situasi keuangan kamu dan bantu menuju strategi beli rumah yang tepat.
Pialang KPR bisa jadi perantara untuk cari pemberi pinjaman yang pakai aturan rasio DTI yang menguntungkan kamu. Kamu juga bisa hubungi petugas pinjaman di pemberi pinjaman tertentu atau apply pra-kualifikasi KPR untuk tau apakah penghasilan kamu cukup untuk pinjaman rumah 1 juta dolar.
Agen properti kamu biasanya sudah punya gambaran tentang situasi keuangan kamu sebelum mulai cari rumah, jadi mereka mungkin tau berapa harga rumah yang kamu mampu dan bahkan pemberi pinjaman mana yang terbaik.
Pelajari lebih lanjut: Pakai kalkulator kemampuan beli rumah Yahoo Finance
Dengan asumsi masa pinjaman 30 tahun, uang muka 20%, dan suku bunga 6,5%, rumah 1 juta dolar akan perlukan cicilan bulanan 5.057 dolar. Ingat bahwa ini tidak termasuk asuransi atau pajak properti, yang akan beda-beda tergantung rumah, lokasi, dan perusahaan asuransi kamu.
Aturan 28/36 adalah patokan yang dipakai banyak pemberi pinjaman KPR untuk putuskan berapa banyak uang yang akan mereka pinjamkan untuk rumah. Aturannya bilang kamu tidak boleh pakai lebih dari 28% dari penghasilan bulanan sebelum pajak untuk perumahan dan 36% untuk total utang. Contoh, kalau kamu penghasilan 200.000 dolar, kamu tidak boleh pakai lebih dari 4.667 dolar untuk perumahan per bulan.
Pakai aturan 28/36, yang bilang kamu bisa pakai sampai 28% dari penghasilan bulanan untuk perumahan, kamu mungkin bisa beli rumah 1 juta dolar dengan gaji 250.000 dolar. Ini artinya penghasilan bulanan sebelum pajak kamu sekitar 20.833 dolar — dan 5.833 dolar bisa dipakai untuk perumahan.
Artikel ini diedit oleh Laura Grace Tarpley.