Blackstone Group telah menawarkan jaminan atas pengembalian untuk menarik investasi tunai besar ke dalam dana properti yang membatasi penarikan di tengah permintaan pengembalian yang tinggi untuk kedua kalinya dalam kurun waktu kurang dari tiga tahun.
Blackstone pada bulan Maret memberikan jaminan khusus sebesar €200 juta kepada seorang investor Asia besar untuk memenangkan investasi sebesar €1 miliar dalam dana properti evergreen-nya di Eropa, menurut catatan sekuritas dan orang-orang yang akrab dengan masalah tersebut.
Perjanjian ini mirip dengan kesepakatan kontroversial yang dicapai dengan Universitas California untuk mengelola lonjakan pengembalian pada tahun 2022.
Perusahaan modal swasta berbasis New York tersebut menawarkan janji pengembalian tahunan sebesar 9,25 persen hingga 2030 yang didukung oleh €200 juta asetnya untuk menarik investasi dalam Blackstone European Property Income Fund-nya, yang mengalami pengembalian yang tinggi namun menurun dan telah membatasi penarikan dalam beberapa tahun terakhir, menurut catatan korporat.
Uang tersebut digunakan untuk membeli 50 persen saham dalam 5.000 jembatan kereta api Inggris dari TT Group seharga €630 juta, memberikan grup modal swasta terbesar di dunia kepemilikan penuh atas jembatan bata di bawah jalur kereta api London. Blackstone dan TT Group membeli properti tersebut dari National Rail seharga £1,5 miliar pada tahun 2019.
Blackstone melakukan janji pengembalian yang tidak biasa karena dana evergreen-nya di seluruh Eropa memiliki sedikit uang untuk melakukan investasi baru karena mereka menghadapi permintaan pengembalian yang tinggi yang terus berlanjut, menurut orang-orang yang diberi informasi tentang masalah tersebut.
Namun Blackstone percaya bahwa kesempatan untuk membeli saham jembatan kereta api dengan harga lebih rendah dari harga yang dibayarnya untuk 50 persen lainnya, dan besarnya komitmen tersebut, layak untuk menawarkan insentif khusus, menurut orang-orang yang diberi informasi tentang masalah tersebut.
Investasi sebesar €1 miliar menyisihkan €300 juta uang tunai untuk BEPIF, yang memiliki sekitar €625 juta aset bersih, untuk melakukan investasi baru, mengubah dana yang telah kehilangan aset menjadi pembeli di apa yang Blackstone yakini sebagai pasar properti Eropa yang undervalued, kata orang-orang tersebut.
“Transaksi ini mengkonsolidasikan kepemilikan kami di ArchCo dengan valuasi yang menarik, sambil memberikan kami modal yang substansial untuk dikerahkan dalam lingkungan properti Eropa yang kaya akan peluang, yang menguntungkan semua pemegang saham,” kata Blackstone dalam sebuah pernyataan.
Blackstone baru-baru ini mengumpulkan rekor €9,8 miliar untuk dana propertinya yang berbasis di Eropa.
Namun kesepakatan ini menempatkan uang Blackstone sendiri dalam risiko dan menuai kontroversi dengan memberikan insentif khusus hanya kepada sebagian dari para investornya.
Ini mirip dengan investasi besar dan kontroversial sebesar $4,5 miliar yang diterima Blackstone dari Universitas California tiga tahun lalu untuk menghentikan krisis pada Blackstone Real Estate Income Trust, Breit, karena mengalami gelombang pengembalian.
Dalam kesepakatan itu, Blackstone menjanjikan $1,1 miliar saham Breit miliknya sebagai jaminan bahwa dana tersebut akan mengembalikan 11,25 persen secara tahunan hingga Januari 2028. Janji tersebut membantu menarik miliaran investasi baru ke Breit ketika investor lain menarik uangnya, yang meningkatkan risiko bahwa dana tersebut perlu menjual properti secara paksa untuk memenuhi penarikan.
Banyak pengikut Blackstone dan dana properti mengkritik kesepakatan tersebut karena menawarkan syarat-syarat yang tidak biasa kepada seorang investor tunggal. Investor lain Breit tidak memiliki aset apa pun yang mendukung pengembalian mereka.
Namun mereka percaya bahwa kesepakatan tersebut membantu Blackstone mengelola salah satu krisis terbesar dalam sejarahnya hampir 40 tahun.
Sejak investasi UC, pengembalian pada Breit hampir menghilang dan dana tersebut tidak lagi memiliki pembatasan pada investor yang mencari keluar. Blackstone juga telah mengumpulkan biaya pengelolaan reguler dari investasi UC.
Namun kinerja Breit telah menurun setelah serangkaian keuntungan besar hampir tanpa henti. Dana tersebut mengalami kerugian pada tahun 2023 dan hanya mencatatkan pengembalian sebesar 1,95 persen pada tahun 2024, meskipun masih menghasilkan pengembalian tahunan sebesar 9,4 persen sejak 2017.
Hal ini berarti bahwa risiko Blackstone untuk akhirnya menyerahkan saham Breit-nya kepada UC telah meningkat secara substansial.
Hingga 31 Maret, Blackstone telah mencatat kewajiban sebesar $1 miliar kepada UC, menurut catatan sekuritas. Entri akuntansi tersebut menandakan bahwa kecuali pengembalian Breit membaik dalam beberapa tahun mendatang, bisa dipaksa untuk menyerahkan hampir semua aset yang dijanjikan terhadap janji pengembaliannya kepada UC.