Kamu mungkin ingin melakukan refinance untuk dapatkan suku bunga KPR yang lebih baik, kunci cicilan bulanan yang lebih rendah, atau terima uang tunai dari ekuitas rumah. Tapi sebelum isi aplikasi, kamu perlu tau apakah kamu bisa refinance sekarang. Untuk memenuhi syarat, kamu perlu punya sejumlah ekuitas di rumahmu dulu.
Kebanyakan pemberi pinjaman refinance lebih suka kamu punya setidaknya 20% ekuitas rumah.
Tapi, banyak hal pengaruhi jumlah ekuitas yang kamu butuhkan, termasuk jenis pinjaman dan jenis refinance yang kamu mau. Misalnya, aturannya beda untuk KPR konvensional dan KPR FHA. Itu juga tergantung apakah kamu melakukan rate-and-term atau cash-out refinance. Terkadang, kamu bisa refinance meski ekuitasmu sedikit.
Umumnya, pemberi pinjaman nilai risiko refinance berdasarkan kondisi keuangan peminjam dan nilai rumah. Peminjam dengan ekuitas besar biasanya dianggap risiko lebih rendah daripada yang ekuitasnya sedikit.
Ekuitas rumahmu adalah selisih antara nilai rumah dan sisa pinjaman KPR-mu. Kalau kamu punya pinjaman kedua, seperti HELOC, itu juga perlu dihitung.
Contoh, rumahmu bernilai $400,000. Sisa pinjaman KPR pertama $200,000, dan kamu punya pinjaman ekuitas dengan sisa $50,000.
Total pinjaman: $200,000 + $50,000 = $250,000.
Kurangi nilai rumah dengan total pinjaman: $400,000 – $250,000 = $150,000
Ekuitas rumahmu $150,000, atau 37.5% dari nilai rumah.
Pemberi pinjaman juga pakai istilah “Loan-to-Value ratio” (LTV). LTV-mu adalah cara lain untuk lihat hubungan antara pinjaman dan nilai properti. Di contoh tadi, LTV-nya 62.5% — artinya, pinjamanmu sama dengan 62.5% dari nilai rumah.
LTV dan ekuitas itu berkebalikan. LTV tunjukkan berapa yang masih kamu hutang, ekuitas tunjukkan berapa yang sudah kamu miliki.
Rasio LTV penting untuk pinjaman konvensional, yang butuh LTV 80% atau kurang untuk hindari asuransi PMI. Pemberi pinjaman wajibkan PMI kalau uang muka kurang dari 20%.
Kalau kamu refinance ke pinjaman konvensional, idealnya punya setidaknya 20% ekuitas supaya tidak bayar PMI.
Jumlah ekuitas yang dibutuhkan umumnya tergantung program KPR yang dipilih. Aturannya beda tergantung jenis pinjaman dan jenis refinance-nya.
Pinjaman Konvensional. Beberapa pemberi pinjaman izinkan refinance dengan ekuitas hanya 5%. Tapi kalau kurang dari 20%, kamu harus bayar PMI.
Pinjaman FHA. Kamu bisa refinance pinjaman FHA dengan ekuitas hanya 3.5% untuk refinance standar. Untuk cash-out, butuh setidaknya 20% ekuitas.
Pinjaman VA. Refinance VA rate-and-term (IRRRL) tidak ada syarat minimal ekuitas. Tapi untuk cash-out, mungkin butuh setidaknya 10% ekuitas.
Pinjaman USDA. Biasanya bisa refinance dengan sedikit atau tanpa ekuitas. Tapi tidak ada opsi cash-out, kecuali pindah ke pinjaman konvensional. Kalau begitu, butuh 20% ekuitas.
“Rate-and-term refinancing” artinya ganti KPR lama dengan yang baru yang punya suku bunga dan jangka waktu berbeda. Cicilan bulananmu akan berubah berdasarkan saldo, suku bunga, dan jangka waktu pinjaman barumu.
Biasanya, rate-and-term refinance dianggap kurang berisiko karena tidak menambah jumlah pinjaman dengan mengambil ekuitas.
Pemberi pinjaman konvensional lebih suka ekuitas 20%, tapi beberapa mungkin tawarkan dengan hanya 5%. Pinjaman FHA izinkan ekuitas hanya 3.5%.
Pemberi pinjaman VA dan USDA bisa tentukan syarat sendiri, tapi tidak ada aturan minimal ekuitas dari pemerintah.
Cash-out refinance izinkan kamu ambil sebagian ekuitas rumah jadi uang tunai untuk tujuan apa saja. Pinjaman barumu akan lebih besar dari pinjaman sekarang.
Kebanyakan pemberi pinjaman cash-out butuh setidaknya 20% ekuitas untuk pinjaman FHA dan konvensional. Untuk VA, mungkin butuh 10%. Pinjaman USDA tidak punya opsi ini.
Kamu mungkin punya ekuitas sedikit (1-2%), tidak ada ekuitas, atau bahkan negatif (hutang lebih besar dari nilai rumah).
Tergantung keadaan, kamu mungkin memenuhi syarat untuk program refinance khusus. Beberapa pilihan:
FHA Streamline Refinance. Untuk peminjam FHA yang ingin rate-and-term refinance tanpa langkah seperti appraisal, asal pembayaran lancar. Seringnya tidak ada syarat ekuitas.
VA Interest Rate Reduction Refinance Loan (IRRRL). Ini untuk peminjam VA, dan kamu mungkin memenuhi syarat terlepas dari ekuitas.
USDA streamlined assist refinance. Untuk pinjaman USDA, bisa refinance tanpa appraisal jika sudah bayar 12 kali berturut-turut dan bisa turunkan cicilan minimal $50.
Freddie Mac Refi Possible® atau Fannie Mae RefiNow. Dengan pinjaman konvensional, mungkin bisa refinance dengan ekuitas hanya 3%. Harus penuhi syarat pendapatan untuk peminjam berpenghasilan rendah-menengah.
Kalau tidak memenuhi syarat program mana pun karena kurang ekuitas, ini beberapa cara untuk tingkatkan nilai rumahmu:
Bayar pokok pinjaman lebih agresif, sekaligus atau bertahap.
Lakukan perbaikan rumah yang menambah nilai.
Sewa sebagian atau seluruh properti untuk dapat penghasilan sambil bayar pinjaman.
Tunggu sampai ekuitas jadi positif seiring waktu dan perubahan pasar properti.
Aturan “80/20” merujuk pada syarat biasa untuk refinance konvensional: peminjam butuh LTV maksimal 80% dan ekuitas 20%. Aturan ini tidak berlaku untuk pinjaman FHA, VA, atau USDA. Juga, beberapa pemberi pinjaman punya syarat berbeda berdasarkan keadaan keuangan.
Biasanya, kamu butuh appraisal untuk refinance. Tapi streamlined refinance melalui FHA, VA, atau USDA biasanya tidak butuh appraisal. Tergantung pemberi pinjaman, kadang kamu bisa dapat pengecualian appraisal.
Tergantung jenis pinjaman dan keadaanmu, kamu mungkin bisa refinance dengan ekuitas hanya 5%. Kalau punya pinjaman FHA, VA, atau USDA, mungkin bisa dapat streamlined refinance terlepas dari ekuitas. Kalau keuanganmu kuat, mungkin bisa refinance pinjaman konvensional dengan hanya 5% ekuitas juga. Kalau penuhi syarat pendapatan, mungkin memenuhi syarat untuk program Fannie Mae RefiNow atau Freddie Mac Refi Possible®.
Artikel ini disunting oleh Laura Grace Tarpley.