Kalau kamu mau beli rumah, kamu punya banyak pilihan jenis pinjaman. Pinjaman FHA adalah salah satu yang paling umum. Pinjaman yang dijamin pemerintah ini menawarkan jalan yang lebih mudah dan sering lebih terjangkau untuk punya rumah dibanding opsi hipotek lain. Saat ini, mereka mencakup hampir 20% dari semua aplikasi pinjaman, menurut Asosiasi Bankir Hipotek. Jadi, haruskah kamu pertimbangkan pinjaman FHA untuk beli rumah sekarang?
Pinjaman FHA adalah jenis hipotek yang diasuransikan oleh Federal Housing Administration, yang bagian dari Departemen Perumahan dan Pembangunan Kota AS (HUD). Pinjaman ini sudah ada sejak 1934.
Yang jelas, FHA tidak mengeluarkan pinjaman hipotek FHA-nya sendiri. Sebaliknya, mereka menjaminnya — artinya jika kamu gagal bayar cicilan, pemerintah akan turun tangan dan bayar kerugian pemberi pinjam. Asuransi ini membuatnya kurang berisiko bagi pemberi pinjaman kalau peminjam gagal bayar. Hasilnya, pemberi pinjaman FHA punya sedikit kelonggaran dalam memilih siapa yang boleh ambil pinjaman ini.
Pinjaman FHA sering populer dengan pembeli rumah pertama kali karena syaratnya lebih mudah dipenuhi dibanding opsi pinjaman lain. Kamu bisa dapatkannya dari pemberi pinjaman hipotek swasta apa saja yang disetujui FHA.
Pinjaman FHA bisa jadi opsi bagus untuk beli rumah kapan saja, tapi ada beberapa keuntungan khususnya di iklim ekonomi sekarang.
Bukan rahasia lagi bahwa suku bunga kurang ideal dalam beberapa tahun terakhir. Tapi banyak dari rata-rata suku bunga yang kamu lihat di berita? Itu hanya untuk suku bunga pinjaman konvensional.
Pada kenyataannya, pinjaman yang dijamin pemerintah seperti hipotek FHA cenderung punya suku bunga lebih rendah. Misalnya, pada 15 September 2025, suku bunga pinjaman konvensional biasa adalah 6,40%, menurut ICE Mortgage Technology. Pada waktu yang sama, suku bunga pinjaman FHA biasa hanya 5,96%. Untuk pinjaman $350.000 selama 30 tahun, itu akan menghemat hampir $36.000 dalam bunga selama masa pinjaman.
Itu juga akan membebaskan sekitar $100 lebih banyak per bulan — dan $1.200 per tahun — dalam arus kas. Ini bisa membantu dalam menghadapi biaya lebih tinggi yang dibawa inflasi dalam beberapa tahun terakhir.
Dengan harga barang naik karena inflasi, kamu mungkin punya lebih banyak utang kartu kredit dari biasanya. Memakai lebih banyak dari limit kredit dan melewatkan pembayaran adalah dua hal yang merusak skor kreditmu.
Tapi, pinjaman FHA adalah pilihan bagus jika skor kreditmu agak rendah. Syarat skor kredit yang fleksibel adalah salah satu keuntungan utamanya.
Dengan pinjaman FHA, skor kredit serendah 500 sampai 580 diperbolehkan (syarat pastinya tergantung pada jumlah uang muka). Pinjaman konvensional biasanya membutuhkan skor kredit minimal 620.
Ingat bahwa minimal 500 sampai 580 hanya syarat minimal dari HUD. Banyak pemberi pinjaman akan menerapkan batas lebih tinggi dari ini, jadi penting untuk bandingkan beberapa perusahaan jika kamu khawatir skor kreditmu tidak memenuhi syarat.
Uang muka adalah hambatan besar bagi kebanyakan pembeli rumah, dan inflasi serta harga rumah yang lebih tinggi telah membuatnya sangat sulit bagi banyak konsumen untuk beli rumah dalam beberapa tahun terakhir. Jika situasi ini terdengar familiar, dapatkan pinjaman FHA bisa jadi langkah tepat sekarang, karena syarat uang mukanya cukup rendah.
Asalkan kamu punya skor kredit setidaknya 580, kamu hanya butuh uang muka 3,5% untuk dapat pinjaman FHA. Itu kira-kira $10.500 untuk pinjaman $300.000. Kamu mungkin bisa dengan skor kredit serendah 500, tapi butuh uang muka 10%.
Sekali lagi, ini adalah aturan yang ditetapkan HUD. Pemberi pinjaman hipotek individu mungkin membutuhkan skor kredit lebih tinggi untuk mendampingi uang muka rendahmu.
Pinjaman FHA bisa jadi langkah baik untuk beberapa pembeli sekarang, tapi tergantung pada situasi keuanganmu dan di mana kamu cari rumah. Ini beberapa alasan mengapa pinjaman FHA mungkin tidak cocok untukmu di lingkungan sekarang.
Inflasi, tarif, dan iklim politik global telah menaikkan biaya banyak barang dan jasa. Ini telah mendorong banyak konsumen ke kartu kredit dan bentuk utang lain untuk bertahan. Bahkan, orang Amerika saat ini punya lebih dari $1 triliun total utang kartu kredit, yang hampir 6% lebih tinggi dari tahun lalu.
Jika kamu salah satu dari banyak orang yang menumpuk saldo kartu kredit tinggi dalam beberapa tahun terakhir, kamu mungkin sulit dapat pinjaman FHA karena batas ketatnya pada rasio utang terhadap pendapatan (rasio DTI).
Untuk kebanyakan pinjaman FHA, kamu butuh rasio DTI front-end minimal 31%. Ini artinya pembayaran hipotekmu tidak lebih dari 31% dari pendapatan bulanan sebelum pajak. Kamu juga butuh rasio back-end 43% atau kurang, artinya total pembayaran utang bulananmu tidak melebihi 43% dari pendapatan bulananmu.
Jika rasio DTI-mu melebihi batas 31/43, kamu mungkin butuh pinjaman konvensional saja. Ini memungkinkan rasio front-end hingga 36% dan rasio back-end hingga 45%. Dalam skenario tertentu, kamu bahkan mungkin memenuhi syarat dengan rasio DTI back-end hingga 50%.
Jika kamu incar pembelian rumah mewah atau properti yang harganya di atas rata-rata untuk daerahmu, pinjaman FHA mungkin bukan tindakan terbaik. Pinjaman FHA punya batas pinjaman sangat ketat, yang ditentukan berdasarkan kondisi pasar perumahan unik suatu county setiap tahun.
Untuk 2025, kebanyakan tempat di AS punya batas pinjaman FHA sebesar $524.225 untuk properti keluarga tunggal. Di pasar di mana rumah cenderung lebih mahal, batasnya bisa sampai $1.209.750 untuk rumah keluarga tunggal — tapi itu terbatas di tempat seperti San Jose, California, dan Washington, D.C., yang merupakan metro mahal yang lebih merupakan pengecualian daripada aturan.
Pinjaman konvensional atau jumbo mungkin lebih cocok jika kamu lihat properti di ujung yang lebih mahal di pasarmu.
Keterlambatan pinjaman mahasiswa federal akhir-akhir ini meningkat. Dan per kuartal kedua 2025, 10,2% dari total utang mahasiswa terlambat setidaknya 90 hari. Jika kamu salah satu dari banyak peminjam pinjaman mahasiswa yang tertinggal pembayaran, ini bukan waktu baik untuk ajukan hipotek FHA.
Pinjaman FHA — serta hipotek lain yang dijamin pemerintah seperti pinjaman USDA dan VA — tidak mengizinkan kamu telat bayar utang federal apa pun, termasuk pinjaman mahasiswa. Kamu perlu tunggu sampai utang-utang itu diselesaikan untuk mendaftar.
Kamu mungkin memenuhi syarat untuk pinjaman konvensional jika tertinggal pembayaran pinjaman mahasiswa, tapi bagian lain dari profil keuanganmu harus sangat kuat untuk menutupi masalah ini.
Pinjaman FHA bukan satu-satunya opsi untuk danai rumah. Ada banyak program pinjaman hipotek lain untuk dipertimbangkan jika pinjaman FHA tidak cocok atau jika kamu pikir tidak bisa memenuhi syarat. Ini pilihan paling populer:
Pinjaman Konvensional: Ini cenderung terbaik untuk peminjam dengan skor kredit lebih tinggi, tapi mereka datang dengan batas pinjaman lebih besar dan tunjangan rasio DTI lebih tinggi.
Pinjaman VA: Hipotek ini hanya tersedia untuk peminjam yang terkait militer yang memenuhi syarat dan pasangan mereka. Mereka tidak memerlukan uang muka, memiliki biaya penutupan terbatas, dan memiliki suku bunga rendah.
Pinjaman USDA: Pinjaman USDA untuk mereka yang beli rumah di bagian negara mereka yang lebih pedesaan. Mereka tidak memerlukan uang muka, tapi mereka punya batas pendapatan.
Pinjaman Jumbo: Ini adalah hipotek yang melebihi batas pinjaman konvensional FHA dan konforming. Kamu mungkin butuh satu jika kamu beli rumah dengan harga sangat tinggi di daerahmu.
Jika kamu tidak yakin jenis pinjaman hipotek apa yang terbaik untuk pembelian rumahmu, bicara dengan petugas pinjaman atau pialang hipotek. Mereka dapat membantu menentukan yang tepat untuk kebutuhan dan anggaranmu.
Kekurangan utama pinjaman FHA adalah kamu harus bayar premi asuransi hipotek (MIP), baik saat penutupan maupun untuk masa pinjaman. Pinjaman FHA juga memberlakukan batas pinjaman ketat, yang bervariasi berdasarkan pasar perumahan tempat kamu beli.
Pinjaman FHA membutuhkan setidaknya uang muka 3,5%, jadi untuk pinjaman $250.000, kamu perlu bayar setidaknya $8.750 saat penutupan. Jika skor kreditmu lebih rendah (di bawah 580), kamu perlu bayar 10% uang muka, atau $25.000.
Pinjaman FHA cenderung lebih mudah memenuhi syarat daripada opsi hipotek lain. Mereka mengizinkan skor kredit serendah 500 dan uang muka sedikitnya 3,5%.