Pertanyaan paling umum di antara calon pembeli rumah saat ini adalah, “Kapan suku bunga hipotek akan turun?” Tapi, suku bunga bisa melakukan tiga hal: tetap sama, turun — atau malah naik lebih tinggi dari sekarang.
Bagaimana jika kamu menunggu untuk beli rumah tapi suku bunga malah naik ke 8% atau lebih?
Konten ini tidak tersedia di wilayahmu.
Suku bunga hipotek sangat terkait dengan pasar obligasi. Obligasi, terutama obligasi pemerintah, sering jadi pilihan investasi yang aman dengan imbalan kecil tapi pasti.
Sekarang, bayangkan beberapa skenario yang mungkin terjadi dalam beberapa bulan terakhir ini.
Bayangkan perang dagang tiba-tiba jadi kacau. Tarif tambahan bikin harga barang naik drastis. Ditambah ketegangan internasional, harga minyak melonjak. Pasar saham anjlok.
Lalu, ditambah utang AS yang terus naik. Pemerintah terus belanja meski ada protes dari konservatif fiskal. Seperti yg diprediksi CEO JPMorgan Jamie Dimon di Reagan National Economic Forum di California, pasar obligasi “retak”, terjadi penjualan besar-besaran, harga turun, dan imbal hasil melonjak. Imbal hasil obligasi 10 tahun naik dari 4% ke 6% atau lebih.
Hasilnya? Suku bunga hipotek di kisaran 8%.
Cari tahu lebih dalam: Bagaimana suku bunga hipotek ditentukan? Sangat rumit.
Chris Whalen adalah bankir investasi di New York dan ketua Whalen Global Advisors. Dalam wawancara dengan Yahoo Finance November lalu, dia prediksi suku bunga hipotek bisa naik ke 8% di 2025.
Sekarang, prediksinya tidak separah itu. Tapi sementara banyak orang nunggu Federal Reserve turunkan suku bunga, dia pikir defisit anggaran dan rencana Kongres yang bisa nambah utang AS mungkin bikin pemotongan suku bunga Fed tidak cukup untuk turunkan suku bunga hipotek.
“Dua faktor itu, menurutku, sangat membebani pasar,” katanya ke Yahoo Finance lewat telepon. “Kalau orang lihat AS, mereka lihat dollar, dan faktor lain seperti ekonomi — sulit buat mereka tertarik beli obligasi jangka panjang. Jadi, bayangkan kalau [Ketua Fed Jerome] Powell kasih Trump apa yg dia mau besok, dan turunkan suku bunga setengah poin. Aku gak yakin itu bakal bantu.”
Whalen percaya pemotongan suku bunga Fed tidak cukup buat turunkan suku bunga hipotek secara signifikan. Seperti di akhir 2024, setelah tiga kali pemotongan suku bunga Fed, suku bunga hipotek malah naik.
Pelajari lagi: Bagaimana keputusan suku bunga Fed pengaruhi suku bunga hipotek
Penelitian oleh National Association of Home Builders menemukan bahwa dengan suku bunga hipotek 30 tahun sekitar 7%, 31,5 juta rumah tangga AS bisa beli rumah dengan harga rata-rata $460.000. Itu butuh pendapatan rumah tangga lebih dari $147.000.
Tapi kalau suku bunga naik ke 8%, semakin sedikit yang mampu beli.
Kenaikan suku bunga cuma 0,25% dari 7,75% ke 8% bisa hilangkan 850.000 rumah tangga dari pasar.
Pelajari lebih lanjut: Berapa rumah yang bisa kamu beli? Gunakan kalkulator kelayakan beli rumah Yahoo Finance.
Kapan terakhir kali suku bunga hipotek mencapai 8%? Menurut data Mortgage News Daily, kurang dari dua tahun lalu, tepatnya 19 Oktober 2023. Tapi cuma satu hari.
Tapi, kalau serangkaian peristiwa — mungkin mirip yg sudah dijelaskan di atas — jadi kenyataan, kita bisa lihat suku bunga hipotek 8% atau lebih untuk waktu yang lebih lama.
Pemberi pinjaman hipotek Dan Frio bilang ya, klien masih tanya kapan suku bunga turun ke 3%.
“Tapi mulai ada perubahan. Banyak orang menyesuaikan harapan dan fokus ke apa yg bisa dibeli sekarang daripada nunggu suku bunga sempurna,” kata Frio ke Yahoo Finance lewat email.
Misalnya, dia ingat September 2024 saat suku bunga hipotek turun mendekati 6% dan aktivitas pinjaman melonjak untuk pembelian dan refinancing.
“Itu menunjukkan pembeli mau bertindak saat pasar memberi kesempatan, bahkan di kisaran 6%,” ujar Frio. “Sekarang bukan soal mengejar 3%, tapi mengenali peluang saat datang.”
Dia bilang dia bantu klien alihkan fokus dari hanya suku bunga ke gambaran keuangan yg lebih besar.
“Kami bahas kelayakan, cicilan bulanan, dan membangun kekayaan jangka panjang lewat ekuitas,” kata Frio. “Saranku untuk pembeli hari ini: Kalau rumah cocok dengan hidupmu dan cicilannya sesuai anggaran, langsung beli.”
**Harga suku bunga selalu berubah-ubah, tapi peluang — terutama di properti — tidak bakalan nunggu selamanya.**
Baca selengkapnya: [Manakah lebih penting, suku bunga atau harga rumah?](https://finance.yahoo.com/personal-finance/mortgages/article/interest-rates-vs-house-prices-195118389.html)
Konten ini tidak tersedia di wilayah kamu.
Dengan pinjaman tetap, cicilan pokok dan bunga kamu tidak akan berubah meskipun suku bunga naik. Tapi kalo kamu punya [pinjaman dengan suku bunga berubah](https://finance.yahoo.com/personal-finance/mortgages/article/adjustable-rate-mortgage-155738644.html) dan sudah lewat masa promo, cicilanmu kemungkinan akan naik sesuai ketentuan pinjaman.
Banyak orang mikir mereka bisa [ganti pinjaman](https://finance.yahoo.com/personal-finance/mortgages/article/refinance-mortgage-162831396.html) nanti. Tapi, beli rumah bergantung banyak hal selain suku bunga. Kemampuan bayar ditentukan harga rumah, uang muka, dan utang yang kamu punya. Selain itu, pertimbangkan berapa lama kamu mau tinggal di kota atau rumah itu, bisa terkait pekerjaan, anak, dan kebutuhan pribadi lain.
Suku bunga tertinggi yang pernah dicatat Freddie Mac adalah 18,63% di Oktober 1981 dengan lebih dari dua [diskon poin](https://finance.yahoo.com/personal-finance/mortgages/article/discount-points-224440130.html). Rata-rata 54 tahun untuk pinjaman 30 tahun tetap sekitar 7,75%. Dari sejarah, suku bunga tinggi ada di antara angka itu. Tapi buat calon pembeli, suku bunga tinggi adalah apa pun yang bikin cicilan bulanan ga terjangkau.
Artikel ini diedit oleh [Laura Grace Tarpley](https://www.yahoo.com/author/laura-grace-tarpley/).