Apakah Anda mengalami kesulitan untuk memenuhi syarat pinjaman hipotek tradisional? Mungkin Anda memiliki skor kredit buruk, atau Anda kesulitan untuk membayar biaya penutupan seperti penilaian rumah dan inspeksi. Dalam situasi seperti ini, pembiayaan oleh pemilik bisa menjadi solusi untuk masalah Anda.
Pembiayaan oleh pemilik membantu orang-orang yang tidak memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek reguler menjadi pemilik rumah. Penting untuk memahami detailnya jika Anda sedang mempertimbangkan jalur ini karena aturan biasanya berbeda dari apa yang mungkin Anda dengar tentang jenis pembiayaan lainnya.
Konten yang disematkan ini tidak tersedia di wilayah Anda.
Baca lebih lanjut: Biaya penutupan — Panduan tentang cara kerjanya dan berapa banyak yang akan Anda bayar
Dalam artikel ini:
Pembiayaan oleh pemilik — kadang-kadang disebut pembiayaan penjual, pembiayaan kreatif, atau hipotek pembelian — mengacu pada pengaturan pinjaman alternatif di mana para penjual rumah memilih untuk membantu pembeli yang tidak dapat membeli rumah tanpa bantuan mereka.
Dalam beberapa kasus, pembiayaan oleh pemilik menawarkan pengganti untuk pembiayaan hipotek tradisional untuk rumah yang dialihkan dalam keluarga terluas. Dalam kasus lain, para penjual memberikan pembiayaan kepada pembeli dengan tantangan kredit atau uang tunai yang ingin membeli rumah. Skenario lain termasuk ketika penilaian rumah kembali lebih rendah dari yang ditawarkan pembeli dan ketika para penjual mungkin lebih tertarik pada aliran pendapatan daripada uang tunai segera.
Seperti pembiayaan hipotek tradisional, pembeli yang membeli properti menggunakan pembiayaan oleh pemilik harus menandatangani perjanjian pembelian dengan penjual dan catatan janji, dokumen hukum yang mengikat mereka untuk melunasi utang.
Namun, pembiayaan oleh pemilik berbeda dari pinjaman tradisional dalam beberapa hal. Pertama, pengaturan ini dapat lebih fleksibel daripada pinjaman hipotek. Dengan pembiayaan oleh pemilik, pembeli dapat membayar semua atau sebagian dari pembelian rumah di muka. Mereka mungkin memilih untuk mengambil hipotek tradisional selain bergantung pada pembiayaan oleh pemilik.
Rincian pembiayaan oleh pemilik dapat dinegosiasikan antara pembeli dan penjual. Disarankan untuk mencari nasihat hukum untuk pengaturan pembiayaan oleh pemilik, terutama karena beberapa regulasi negara dapat memengaruhi berapa banyak bunga yang dapat dikenakan penjual, pengungkapan informasi properti, dan prosedur penyitaan.
Pelajari lebih lanjut: Apakah Anda memerlukan pengacara properti, dan berapa biayanya?
Karena syarat pembiayaan oleh pemilik fleksibel, pembeli dan penjual dapat bernegosiasi banyak opsi. Beberapa pengaturan pembiayaan oleh pemilik yang lebih umum termasuk:
Hipotek kedua. Dengan pembiayaan oleh pemilik, Anda mungkin juga mendengar hipotek kedua disebut “pembiayaan carry-back” atau “hipotek junior.” Ini adalah pilihan ketika seorang pembeli memiliki hipotek pertama tradisional namun memerlukan pembiayaan tambahan untuk menutupi selisih antara jumlah pinjaman yang disetujui dan harga jual. Para penjual dapat mengambil hipotek kedua dan menawarkan dana kepada para pembeli. Kemudian, kedua belah pihak menyelesaikan rencana pembayaran.
Sewa-beli. Dengan perjanjian sewa-beli, juga disebut perjanjian sewa-pembelian, penjual menyewakan properti, dan kedua belah pihak memahami bahwa tujuan utamanya adalah agar penyewa membeli rumah tersebut. Penyewa membayar sewa, dan sebagian dari pembayaran tersebut digunakan sebagai uang muka mereka saat membeli rumah. Jika penyewa memutuskan untuk tidak membeli pada akhir masa sewa, pemilik akan menyimpan dana yang terkumpul.
Pinjaman melingkari. Dengan jenis pembiayaan ini, penjual terus melakukan pembayaran bulanan pada pinjaman hipotek mereka, tetapi pembeli juga melakukan pembayaran bulanan. Penjual sering kali menetapkan tingkat bunga yang lebih tinggi yang menghasilkan pendapatan tambahan. Penjual harus mendapatkan izin dari pemberi pinjaman hipotek mereka untuk jenis pengaturan ini.
Kontrak tanah. Dengan kontrak tanah, para penjual menyimpan sertifikat kepemilikan properti sementara pembeli membayar mereka dalam angsuran bulanan. Setelah pembeli menyelesaikan semua pembayaran sesuai dengan perjanjian pinjaman, mereka menerima sertifikat kepemilikan rumah.
Gali lebih dalam: Bagaimana kontrak sewa-beli bekerja
Misalkan seorang pemilik ingin menerima tawaran dari calon pembeli rumah — tetapi pembeli tidak memiliki kredit atau pendapatan untuk memenuhi syarat untuk pinjaman hipotek yang mencakup jumlah yang mereka butuhkan. Dalam hal ini, para penjual dapat mempertimbangkan pembiayaan oleh pemilik.
Sebagai contoh, jika harga jual disepakati adalah $450.000 dan para pembeli hanya bisa meminjam maksimum $300.000 dan memberikan uang muka sebesar $45.000, para pemilik dapat menawarkan untuk membiayai sisa $105.000.
Para penjual akan mendapatkan perjanjian hukum dengan catatan janji tertulis dari para pembeli yang menyatakan syarat-syarat pinjaman, termasuk saldo yang harus dibayarkan, tingkat bunga, durasi pinjaman, apakah pembayaran balon diperlukan, dan konsekuensi dari default. Para pembeli kemudian melakukan pembayaran bulanan kepada perusahaan hipotek mereka dan para penjual.
Pelajari lebih lanjut: Bisakah Anda membeli rumah tanpa skor kredit? Ya — inilah caranya.
Sementara pembiayaan oleh pemilik menguntungkan para penjual dan dapat memecahkan beberapa masalah transaksi real estat, juga memiliki beberapa risiko.
Ini bisa menarik lebih banyak pembeli, bahkan menghasilkan harga jual yang lebih tinggi.
Anda akan menerima aliran pendapatan dari pokok hipotek dan pembayaran bunga.
Rumah dapat terjual lebih cepat jika tidak melibatkan pemberi pinjaman hipotek tradisional.
Lebih sedikit pekerjaan dan persiapan yang terlibat karena kemungkinan penjualan apa adanya tanpa penilaian atau inspeksi.
Anda mungkin menyimpan judul rumah lebih lama, yang lebih nyaman jika pembeli mengabaikan pembayaran bulanan.
Ada risiko menjadi pemberi pinjaman, terutama kepada pembeli yang mungkin sudah dianggap sebagai peminjam berisiko.
Anda akan menerima sedikit atau tidak ada uang tunai di muka seperti yang akan Anda terima dengan penjualan tradisional.
Ada potensi untuk kompleksitas hukum yang terkait dengan penyitaan.
Anda harus memahami hukum di yurisdiksi properti.
Para penjual harus melakukan lebih banyak pekerjaan untuk memastikan pembeli dapat melakukan pembayaran dan bahwa semua persyaratan hukum terpenuhi.
Anda mungkin perlu melunasi hipotek atau mendapatkan persetujuan dari pemberi pinjaman Anda sebelum menawarkan pembiayaan oleh pemilik kepada pembeli.
Terus belajar: Cara menjual rumah dengan cepat
Bagi para pembeli, terutama jika mereka tidak dapat memenuhi syarat untuk hipotek tradisional, pembiayaan oleh pemilik mungkin terlihat seperti tali keselamatan untuk menjadi pemilik rumah. Tetapi ada risiko yang terkait dengan pembiayaan kreatif bagi pembeli.
Ini memberikan akses ke kepemilikan rumah bagi mereka yang mungkin tidak memenuhi syarat untuk pinjaman.
Proses penyelesaian lebih cepat.
Biaya penutupan lebih rendah jika Anda tidak membayar penilaian, inspeksi, atau biaya pemberi pinjaman.
Anda bisa memiliki syarat yang bisa dinegosiasikan dengan lebih fleksibilitas.
Ada lebih sedikit perlindungan regulasi daripada pembiayaan tradisional.
Tingkat bunga yang lebih tinggi adalah hal yang umum.
Anda bisa menghadapi pembayaran balon pada akhir masa tertentu — dan jika Anda tidak mampu membayar pembayaran sejumlah besar ini sekaligus, Anda berisiko kehilangan rumah.
Mungkin diperlukan uang muka yang lebih tinggi oleh pemilik.
Anda mungkin mengalami masalah judul jika pencarian judul tidak dilakukan sebelum transaksi.
Baca lebih lanjut: Apa saja biaya pemberi pinjaman hipotek?
Jadi, siapa yang paling diuntungkan dengan menjual melalui pembiayaan oleh pemilik? Ini bisa menjadi ide bagus jika Anda ingin menjual kepada seseorang dalam keluarga terluas Anda dan lebih memilih untuk menangani pengaturan secara pribadi.
Juga, pemilik rumah yang tidak memerlukan uang tunai dari penjualan rumah mereka segera untuk membeli properti lain atau pindah lebih mungkin memiliki cara untuk menawarkan pembiayaan oleh pemilik. Beberapa penjual, terutama jika mereka memiliki beberapa properti atau akan pensiun, mungkin menginginkan aliran kas yang berasal dari menerima pembayaran hipotek dari seorang pembeli.
Para penjual yang khawatir tentang pajak capital gains yang tinggi mungkin ingin menyelidiki implikasi pajak dari menawarkan pembiayaan oleh pemilik untuk melihat apakah itu mengurangi kenaikan nilai rumah yang signifikan. Jika pajak adalah alasan Anda mempertimbangkan jenis pembiayaan ini, konsultasikan dengan seorang profesional pajak terlebih dahulu.
Dalam pasar perumahan yang lambat, para penjual mungkin ingin menawarkan pembiayaan oleh pemilik untuk menarik pembeli. Demikian pula, jika Anda menjual properti mahal atau tidak biasa yang mungkin sulit dinilai, Anda mungkin ingin melewati proses tersebut dengan menawarkan pembiayaan oleh pemilik. Para penjual yang mencari penyelesaian lebih cepat juga mungkin ingin mempertimbangkan pembiayaan oleh pemilik karena umumnya membutuhkan waktu lebih singkat daripada transaksi yang didanai secara tradisional.
Pelajari lebih lanjut: Berapa biaya untuk menjual rumah Anda?
Kelompok pembeli paling umum yang mencari pembiayaan oleh pemilik adalah mereka yang tidak dapat memenuhi syarat untuk pembiayaan hipotek tradisional karena kredit buruk, kurangnya riwayat kredit, uang tunai terbatas untuk uang muka, atau sumber penghasilan nontradisional. Selain itu, pembeli yang ingin membeli rumah dengan cepat karena mereka pindah atau harus segera pindah mungkin tertarik untuk melewati proses pembiayaan tradisional.
Mereka yang ingin membeli rumah dari anggota keluarga mungkin lebih memilih metode ini. Pembeli yang mencari fleksibilitas dalam cara mereka membeli rumah juga kemungkinan besar calon yang cocok untuk pembiayaan oleh pemilik.
Telusuri lebih lanjut: Berapa uang muka yang Anda butuhkan untuk membeli rumah?
Mungkin. Dengan menyebarkan jadwal pembayaran selama bulan atau tahun daripada menerima jumlah penuh sekaligus, pemilik mungkin dapat menghindari pajak capital gains dari penjualan rumah mereka. Pembeli dapat mengurangi bunga yang dibayarkan pada hipotek mereka jika mereka menguraikan potongan pajak mereka daripada mengambil potongan pajak standar.
Dengan pembiayaan oleh pemilik, konsekuensi dari default mirip dengan pinjaman tradisional dan diatur oleh syarat-syarat perjanjian pembiayaan oleh pemilik tertulis. Umumnya, default akan memungkinkan pemilik untuk memulai proses penyitaan sesuai dengan aturan di negara bagian mereka.
Dalam beberapa kasus, para pemilik dapat menjual pinjaman yang mereka tawarkan kepada pembeli mereka kepada seorang investor real estat.
Meskipun opsi pembiayaan oleh pemilik tidak selalu diiklankan, terkadang situs yang mengiklankan properti FSBO (dijual oleh pemilik) menyertakan informasi tersebut. Banyak situs listing real estat menawarkan opsi untuk mencari properti yang menyebutkan pembiayaan oleh pemilik. Anda selalu bisa meminta bantuan agen real estat Anda untuk mengidentifikasi properti dengan pembiayaan oleh pemilik dan memiliki agen Anda bertanya kepada penjual tentang kemungkinan tersebut.
Artikel ini diedit oleh Laura Grace Tarpley.