Kita sudah pernah lihat ini sebelumnya, tapi tetap membingungkan. Federal Reserve (The Fed) menurunkan suku bunga jangka pendek, tapi suku bunga KPR malah naik. Hal ini terjadi bulan September lalu dan lagi waktu pemotongan pertama Fed di tahun 2025 minggu kemarin. Jadi, apa yang sebenarnya terjadi?
Pertama-tama, Federal Reserve dan suku bunga KPR bekerja pada ujung garis waktu yang berbeda. The Fed mengendalikan suku bunga jangka pendek, sedangkan suku bunga KPR dipengaruhi oleh obligasi jangka panjan.
Saat The Fed memotong federal funds rate, seperti yang dilakukan pada 17 September dengan turun seperempat poin, inilah yang terjadi:
Suku bunga fed funds turun. Itu adalah suku bunga yang dikenakan ke bank untuk pinjaman semalam dari bank lain.
Suku bunga prime turun. Itu adalah suku bunga yang diberikan lembaga keuangan ke nasabah terbaik mereka.
Suku bunga tabungan turun, begitu juga bunga untuk deposito (CD), dan untuk rekening giro, broker, dan manajemen kas.
Suku bunga pinjaman turun. Ini bisa termasuk pinjaman pribadi, pinjaman ekuitas rumah, dan HELOC.
Beberapa waktu kemudian, suku bunga jangka pendek lain ikut turun, seperti suku bunga kartu kredit.
Suku bunga KPR adalah utang jangka panjang, seperti yang diketahui pemilik KPR 30 tahun. Itu jangka waktu yang sangat lama. Suku bunga tetap yang kamu bayar itu stabil, dengan margin yang dibuat untuk bertahan melalui banyak siklus suku bunga.
Artinya, harganya mengacu pada patokan jangka panjang, seperti Treasury 10-tahun.
Pasar obligasi umumnya bereaksi pada peristiwa jangka panjang, seperti inflasi, ketenagakerjaan, dan tren makroekonomi.
Terkadang, suku bunga KPR turun setelah pemotongan suku bunga Fed. Terkadang tidak. Sering kali, suku bunga KPR sudah turun karena ekspektasi penurunan suku bunga jangka pendek beberapa minggu sebelum rapat Fed. Lalu, kadang-kadang, suku bunga itu naik lagi.
Bahkan, suku bunga KPR tetap 30-tahun mingguan mulai turun pada 29 Mei 2025, dari 6,89% turun sampai 6,26% pada 18 September. The Fed memotong suku bunga pada 17 September, dan suku bunga naik jadi 6,30% pada 25 September.
Apa yang diperlukan agar suku bunga KPR terus turun?
“Dengan suku bunga yang naik perlahan setelah pemotongan Fed, data tenaga kerja atau inflasi yang lebih lemah dibutuhkan untuk membangkitkan harapan akan imbal hasil dan suku bunga KPR yang lebih rendah,” kata kepala ekonom loanDepot, Jeff DerGurahian, dalam sebuah analisis.
Bukan The Fed-nya, tapi kondisi ekonominya.
Jangan pasangkan harapan beli rumahmu pada peristiwa jangka pendek, tren harian, dan semua hal lain di luar kendalimu. Setelah kamu punya uang muka, anggaran beli rumah yang siap, dan gambaran tentang rumah yang bisa dibeli, buatlah rencana nyata untuk membeli rumah.
Ketahui kisaran suku bunga KPR yang bisa kamu tangani dan siapkan daftar pemberi pinjaman KPR yang potensial.
Lalu, jangan melihat ke belakang lagi.
Laura Grace Tarpley menyunting artikel ini.