Untuk pertemuan ketiga berturut-turut, Federal Reserve memotong suku bunga—sebuah langkah “hawkish” untuk membantu pasar tenaga kerja yang melemah. Pemotongan 0,25% itu membawa kisaran suku bunga jadi 3,5% hingga 3,75%. Tapi para ekonom dan ahli perumahan memperingatkan, itu tidak akan membawa hasil yang diharapkan para calon pembeli rumah untuk suku bunga KPR.
Chen Zhao, kepala penelitian ekonomi di Redfin, menulis dalam sebuah postingan hari Rabu bahwa pemotongan suku bunga Desember oleh Fed tidak akan menggerakkan suku KPR “karena pasar sudah memperhitungkannya sebelumnya.”
Federal Reserve mengontrol suku bunga dana federal, yaitu suku bunga yang dikenakan bank satu sama lain dan lebih terkait dengan kartu kredit, pinjaman pribadi, dan pinjaman ekuitas rumah. Di sisi lain, KPR 30-tahun standar adalah pinjaman jangka panjang, dan harganya lebih terkait dengan imbal hasil obligasi jangka panjang seperti Treasury 10-tahun dan sekuritas berbasis hipotek.
“Karena pemotongan suku bunga ini tidak mengejutkan, pasar menerimanya dengan tenang,” kata Melissa Cohn, wakil presiden regional William Raveis Mortgage yang berpengalaman 43 tahun di industri, kepada Fortune. Dia bilang, data ekonomi selanjutnya yang akan jadi titik balik sebenarnya: “Masa depan imbal hasil obligasi dan suku KPR akan ditentukan ketika data baru tentang lapangan kerja dan inflasi dirilis.”
Suku bunga KPR saat ini adalah 6,3% menurut Mortgage News Daily. Tentu saja ini jauh lebih tinggi dari suku di bawah 3% yang diingat pembeli rumah di era pandemi, meski juga jauh dari puncak 8% pada Oktober 2023.
“Proyeksi komite dan pernyataan Ketua Jerome Powell menunjukkan ini akan menjadi pemotongan suku bunga terakhir untuk sementara waktu,” tulis Zhao. “Mengingat kondisi ekonomi dasar dengan inflasi 3% dan pasar tenaga kerja yang melemah—tapi tidak resesi—kemungkinan Fed akan bertahan stabil dalam waktu dekat.”
“Suku KPR kecil kemungkinan akan turun atau naik banyak,” lanjutnya.
Bagaimana suku KPR mempengaruhi keterjangkauan perumahan
Suku KPR hanya satu bagian dari teka-teki keterjangkauan perumahan. Meski terasa seperti penghalang utama untuk beli rumah—terutama dengan ingatan akan booming perumahan saat pandemi—suku KPR hanya satu faktor saja.
Sebagai perbandingan, Zillow melaporkan awal tahun ini bahwa bahkan suku KPR 0% pun tidak akan membuat beli rumah terjangkau di beberapa kota besar AS.
Coba pikirkan itu.
Bahkan tanpa bunga pinjaman sama sekali, membeli rumah masih di luar jangkauan rata-rata orang Amerika. Banyak dari krisis keterjangkauan ini berkaitan dengan harga rumah, yang lebih dari 50% lebih tinggi dibanding tahun 2020. Ini membuat calon pembeli baru tidak bisa masuk pasar dan pemilik rumah sekarang tidak bisa menjual.
Penurunan suku KPR yang dibutuhkan untuk membuat rumah rata-rata terjangkau (jadi sekitar 4,43%) bagi pembeli biasa adalah “tidak realistis,” menurut analis ekonomi Zillow Anushna Prakash.
“Kecil kemungkinan suku bunga akan turun ke kisaran 4% pertengahan dalam waktu dekat,” kata agen real estat di Arlington, Virginia, Philippa Main, kepada Fortune. “Dan kalaupun turun, harga perumahan masih di level tertinggi sejarah.” Dengan pengalaman 11 tahun, Main juga seorang petugas pinjaman hipotek berlisensi.
Tentu saja, beberapa ekonom melihat ada harapan di ujung terowongan bagi pembeli rumah yang terkendala suku KPR dan harga rumah yang tinggi.
“Bagi calon pembeli yang telah menunggu di pinggir, pasar perumahan akhirnya mulai mendengarkan,” tulis kepala ekonom First American Mark Fleming dalam postingan blog 29 Agustus. Analisis First American memperhitungkan inflasi, dan Fleming bilang “harga sebuah rumah hari ini tidak bisa langsung dibandingkan dengan harga rumah yang sama 30 tahun lalu.”