Ada beberapa faktor yang mempengaruhi keterjangkauan perumahan di AS—dan tingkat hipotek yang tetap tinggi dirasakan di seluruh negara.
Selama pandemi, pembeli menikmati tingkat hipotek di bawah 3%, yang mendorong gelombang pembeli rumah pertama. Tapi di akhir 2023, tingkat hipotek mencapai puncaknya di 8%, dan saat ini masih berada di sekitar 6,5% hingga 7%. Ini—ditambah dengan harga rumah yang lebih dari 50% lebih tinggi dibanding 2020—membuat pembeli baru sulit masuk pasar dan pemilik rumah saat ini enggan menjual.
Zillow melaporkan minggu ini bahwa tingkat hipotek harus turun sampai sekitar 4,43% agar rumah rata-rata terjangkau bagi pembeli biasa. Tapi analis ekonomi Zillow Anushna Prakash bilang ini “tidak realistis” mengingat penurunan besar yang dibutuhkan.
Tapi meskipun tingkat hipotek turun sampai 0%, Prakash bilang, rumah rata-rata tetap tidak terjangkau di beberapa kota besar, menurut Zillow.
Kota-kota itu termasuk:
New York
Los Angeles
Miami
San Francisco
San Diego
San Jose
Itu karena harga rumah tinggi “adalah tantangan lebih besar,” kata Michelle Griffith, broker properti mewah di Douglas Elliman yang berbasis di New York.
“Kenyataannya, membeli di pasar terutama di Manhattan atau Brooklyn butuh uang tunai banyak di awal,” kata Griffith. “Persediaan terbatas dan persaingan tinggi, jadi harga properti sendiri yang bikin banyak pembeli ragu.”
Antara Mei 2020 dan Mei 2025, Indeks Harga Rumah Case-Shiller, yang sering dipakai mengukur harga properti di AS, naik lebih dari 51%.
Meski tingkat hipotek bikin cicilan bulanan lebih mahal, kata Griffith, keterjangkauan “lebih tentang harga keseluruhan.”
“Pembeli peduli sama tingkat hipotek, tapi yang penting punya cukup uang untuk uang muka dan biaya tutup,” tambahnya. “Perubahan kecil di tingkat hipotek gak bikin apartemen seharga satu juta tiba-tiba terjangkau.”
Masalah lain dalam krisis perumahan adalah kurangnya persediaan rumah murah. Salim Chraibi, pendiri dan CEO perusahaan pembangunan rumah Bluenest Development, bilang dia lihat pembeli yang sudah dapat persetujuan di Miami, tapi rumah di kisaran harga mereka tidak cukup. Perusahaannya fokus bangun rumah untuk keluarga berpenghasilan rendah dan menengah.
“Banyak penjual tidak mau jual rumah karena gak mau kehilangan tingkat bunga rendah yang mereka dapat tahun lalu,” katanya. “Ini bikin persediaan tetap ketat.”
Masalah harga yang tinggi
Di pasar AS, menyelesaikan satu masalah tidak serta-merta memperbaiki keterjangkauan perumahan.
Bahkan pembeli yang bayar tunai pun harus “hadapi harga yang sangat tinggi,” kata Alexander Kalla, agen properti di Keller Williams Bay Area Estates di California.
Harga rata-rata rumah di San Jose terus di atas $1,6 juta, katanya, yang sangat memberatkan kebanyakan rumah tangga bahkan sebelum biaya hipotek. Jadi meski tingkat hipotek 0%, rumah dengan harga rata-rata di San Francisco, San Jose, atau Bay Area tetap butuh uang muka dan cicilan sangat tinggi.
“Banyak pembeli di sini sangat sensitif sama tingkat hipotek,” kata Kalla, “tapi hambatan utamanya adalah harga rumah sudah jauh melampaui pendapatan lokal bahkan sebelum tingkat hipotek naik.”
Sewa dan harga rumah naik lebih cepat dibanding pendapatan di banyak daerah AS, menurut laporan 2024 dari Departemen Keuangan AS. Orang Amerika sekarang perlu dapat penghasilan lebih dari $100.000 untuk beli rumah rata-rata, menurut Realtor.com, tapi gaji rata-rata AS cuma sedikit lebih dari setengahnya.
“Sampai kita atasi harga, persediaan, dan pertumbuhan gaji lokal, keterjangkauan tetap jadi tantangan, apapun yang terjadi dengan tingkat hipotek,” kata Kalla.