Lonjakan inflasi dan tingkat bunga telah menimbulkan tekanan signifikan pada beberapa sektor — terutama properti. Namun beberapa pengamat pasar berpikir bahwa situasi bisa segera berubah. “Saya pikir ini adalah waktu yang tepat untuk berinvestasi di properti terutama mengingat bahwa kami memperkirakan tingkat bunga akan menurun dalam 12 bulan ke depan,” menurut Kevin Brown, analis senior ekuitas di perusahaan layanan keuangan Morningstar. Dia menyarankan para investor untuk memiliki 10% dari portofolio mereka terpapar pada “properti nyata dalam bentuk apa pun, sebagai aturan praktis yang baik.” “Paparan tersebut dapat berasal dari REITs [real estate investment trusts] atau kepemilikan langsung, atau investasi properti lainnya jika Anda adalah seorang investor besar. Namun, REITs menawarkan kesempatan yang besar dan mudah untuk kelas aset yang sulit untuk diinvestasikan. Dengan pemotongan suku bunga yang diantisipasi, saya harap REITs akan melampaui pasar AS secara keseluruhan tahun ini,” ujar Brown kepada CNBC Pro pada 14 Februari. Rick Romano, Kepala Sekuritas Real Estate Global di PGIM Real Estate, setuju, mengatakan bahwa REITs menawarkan para investor “kesempatan yang unik dan fantastis” untuk berinvestasi di berbagai geografi dan segmen saat ini. Pilih properti komersial Salah satu segmen yang disukai Brown adalah properti komersial yang ditempati oleh penyewa seperti apotek, pengecer, outlet makanan, dan pompa bensin. Keragaman tersebut — dan fakta bahwa penyewa menjual kebutuhan pokok — berarti mereka tidak terlalu sensitif terhadap kondisi ekonomi dan dapat mencatat keuntungan bahkan jika terjadi resesi, kata Brown, yang menamai Realty Income sebagai REIT yang patut dipertimbangkan. Realty Income mengatakan portofolionya mencakup lebih dari 13.000 properti komersial dengan tingkat hunian 98,8%. “Realty Income memiliki struktur sewa neto triple, yang berarti penyewa bertanggung jawab atas segala sesuatu, [yaitu] semua biaya yang dapat dihasilkan oleh properti. Mereka juga merupakan penyewa yang konservatif dengan sewa rendah relatif terhadap pendapatan yang dihasilkan oleh penyewa sehingga risiko tidak menerima sewa sangat rendah,” ujar Brown. Dia juga mencatat bahwa perusahaan ini merupakan bagian dari indeks S & P 500 Dividend Aristocrat dan telah meningkatkan pembayaran dividen selama 25 tahun berturut-turut. REIT ini memiliki rata-rata yield dividen 5 tahun sebesar 4,5% dan diperdagangkan dengan diskon sekitar 10% dari nilai aset bersih — pengukuran kunci dari nilai REIT — menurut data FactSet. Ledakan di pusat data Selain ruang komersial, Romano dari PGIM melihat peluang di pusat data. Dia mengharapkan kurangnya pasokan pada tahun 2023-2024, “bersamaan dengan lonjakan permintaan yang sangat parah karena AI saat ini.” “Ini adalah area di mana kami melihat beberapa tingkat pertumbuhan terbaik dalam ruang properti,” tambahnya. Di antara REIT yang fokus pada pusat data yang diinvestasikan oleh PGIM Global Real Estate Fund Romano adalah Prologis (8,1% dari dana per Desember 2023) dan Equinix (5,3% dari dana). Prologis — yang memiliki hampir 800 properti secara global, termasuk sejumlah pusat data — diperdagangkan dengan premi sekitar 4% dari nilai aset bersih. Equinix, dengan 250 pusat data, diperdagangkan dengan premi sekitar 17% menurut data FactSet. Pembelian hunian senior? Brown dari Morningstar menyoroti pasar hunian senior sebagai segmen yang perlu diperhatikan, terutama di AS ketika generasi baby boomer menua. “Kami akan melihat pertumbuhan permintaan yang sangat tinggi,” katanya, menyoroti bahwa pandemi Covid mengurangi aktivitas pembangunan dan, oleh karena itu, pasokan tidak sebanding dengan tingkat hunian. REIT yang disukainya termasuk Ventas — yang memiliki lebih dari 1.400 properti termasuk fasilitas hunian senior dan bangunan medis rawat jalan di seluruh AS, Inggris, dan Kanada — serta Welltower, yang memiliki paparan pada hunian senior, fasilitas perawatan rawat jalan, dan ruang perawatan. “Ventas, khususnya, diperdagangkan dengan diskon yang sangat besar,” perhatian Brown. “Kedua nama ini merupakan pembelian ke tema hunian senior yang lebih besar.” Ventas diperdagangkan dengan diskon sekitar 3% dari nilai aset bersihnya, menurut FactSet, sementara Welltower diperdagangkan dengan premi sekitar 55%.
