Krisis pasar properti: Pemilik rumah dan investor di ruang sewa sedang berkembang pesat, kata pemimpin properti terkemuka.

“

Tidak dirahasiakan bahwa kita sedang berada di tengah krisis keterjangkauan di dunia perumahan. Hal-hal belum sama sejak awal pandemi; harga rumah tinggi dan tingkat hipotek juga tinggi. Bagi beberapa orang, pikiran untuk pernah memiliki rumah menjadi semakin jauh, jika tidak benar-benar tidak mungkin.

Jadi apa yang dilakukan orang jika mereka tidak bisa membeli rumah? Mereka menyewa satu.

“Ketika Anda memikirkan krisis keterjangkauan benar-benar terjadi di AS saat ini, itu menguntungkan pasar sewa,” kata Kepala aset real global Morgan Stanley, Laurel Durkay, dalam wawancara dengan CNBC minggu lalu. Dia melanjutkan, mengacu pada komentar sebelumnya yang dibuat oleh pembawa acara: “Jadi Anda mengatakan bahwa itu berpindah dari mimpi Amerika menjadi mimpi palsu, itu memberikan kesempatan bagi pemilik sewa untuk dapat mengisi kesenjangan keterjangkauan ini.”

Investor institusional memasuki ruang sewa rumah satu keluarga setelah Krisis Keuangan Besar karena begitu banyak rumah disita; mereka membelinya secara massal dengan harga murah. Dan sementara itu mencegah pasar perumahan dari mencapai titik terendah, mereka sangat diuntungkan. Bertahun-tahun kemudian, mereka masih sangat diuntungkan—hanya sekarang, karena perumahan telah menjadi sangat tidak terjangkau.

Pada paruh kedua tahun lalu, Ekonom Senior Moody’s Analytics Ermengarde Jabir mengatakan kepada Fortune, pasar sewa rumah satu keluarga adalah “superstar hari ini dan besok,” bagi investor, itu. Jabir menjelaskannya dengan sempurna saat itu: Orang ingin tinggal di rumah, mereka ingin halaman belakang, mereka ingin berada di dekat distrik sekolah yang baik untuk anak-anak mereka—dan jika bukan karena penurunan keterjangkauan yang belum pernah terjadi dan cepat, mereka mungkin telah dapat memiliki itu semua. “Mereka menginginkan mimpi Amerika tradisional, mungkin mereka tidak mampu, tetapi mereka dapat membelinya melalui menyewa rumah satu keluarga,” kata Jabir.

Dan sepertinya itu tidak berubah.

“Saya pikir yang paling menarik saat ini, dengan mempertimbangkan segalanya, akan menjadi pasar sewa rumah satu keluarga,” kata Durkay, dalam hal investasi. Dia menambahkan bahwa beberapa kantong rumah multi-keluarga juga akan dianggap sebagai investasi yang baik, tetapi karena booming konstruksi multifamily belakangan ini, terutama di Sunbelt, harga sewa pada umumnya stagnan, atau dalam beberapa kasus, menurun. Harga sewa masih jauh lebih tinggi dari tingkat sebelum pandemi, tetapi menurut Ekonomi Capital, menyewa akan lebih murah daripada membeli selama bertahun-tahun, terutama dengan harga rumah mencapai rekor tertinggi hampir setiap bulan.

Saat berbicara tentang pemilik tanah, mereka lebih mengacu pada pemilik tanah institusi (juga disebut operator institusi atau investor institusi; pilihlah). Durkay menyebut REIT Las Vegas American Homes 4 Rent, yang katanya mengelola sekitar 60.000 rumah dan juga merupakan pengembang rumah satu keluarga. “Mereka adalah salah satu pemain institusi pertama yang benar-benar mengembangkan rumah satu keluarga secara eksklusif untuk disewakan, dan itu memberi mereka landasan pertumbuhan masa depan multi-tahun yang akan mereka manfaatkan, dan juga benar-benar membantu krisis keterjangkauan ini,” katanya. “Ketika Anda memikirkan menyewa rumah AMH, sebenarnya 25% lebih mahal untuk memiliki rumah di pasar AMH.”

Dia tidak membahas hal itu lebih lanjut, tetapi seperti yang telah dilaporkan Fortune sebelumnya, sebagian besar perkiraan menempatkan kepemilikan institusi kurang dari 5% dari sewa rumah satu keluarga dan kurang dari 1% dari semua rumah satu keluarga. Namun, itu bukanlah cerita lengkap. Untuk satu, di Atlanta, pasar yang disebut-sebut menguntungkan, Wall Street memiliki lebih dari 4% dari semua rumah satu keluarga. Itu bisa menjadi faktor signifikan dalam kenaikan biaya perumahan.

Nanti, Durkay menyebut AvalonBay, sebuah real estate investment trust multifamily dan salah satu pemilik apartemen terbesar di AS. Dia mengatakan: “Di pasar AvalonBay, harga rumah rata-rata lebih dari $800.000, jadi keterjangkauan pasar tersebut jauh lebih rendah dari yang Anda lihat secara nasional… itu sekitar 95% lebih mahal untuk memiliki rumah di pasar mereka daripada menyewa.”

Intinya, ini semua bagus untuk investor dan pembangun rumah. Dan meskipun beberapa akan menyarankan bahwa itu bagus untuk orang Amerika juga, karena mereka dapat menyewa dan tinggal di rumah yang mereka inginkan, mereka masih menyewa karena mereka tidak mampu membeli. Memiliki rumah sendiri adalah prinsip inti dari Impian Amerika, dan dalam lingkungan saat ini, itu tidak begitu mudah.

Langganan newsletter CFO Daily untuk mengikuti tren, isu, dan eksekutif yang membentuk keuangan korporat. Daftar secara gratis.”