Undang-undang baru yang disahkan pada 11 Juli merupakan usaha terbesar dalam puluhan tahun untuk menambah jumlah rumah di Amerika Serikat. Undang-undang ini bernama 21st Century Road to Housing Act dan sudah disetujui oleh Kongres dengan suara mayoritas besar. Tujuannya adalah untuk membantu warga Amerika yang kesulitan dengan harga rumah dan suku bunga KPR yang tinggi. Namun, efek dari undang-undang ini mungkin baru terasa beberapa tahun lagi, karena proyek pembangunan seringkali memakan waktu lama dan ada aturan di tingkat negara bagian dan lokal yang membatasi pembangunan.
Nasib undang-undang ini sempat tidak pasti setelah Presiden Donald Trump mengatakan dia tidak akan menandatanganinya. Tetapi pada akhirnya Trump memilih untuk tidak menggunakan hak vetonya untuk memblokir undang-undang tersebut, sehingga undang-undang itu resmi berlaku.
Inilah yang perlu diketahui tentang undang-undang baru ini dan bagaimana undang-undang ini bisa mengubah pasar rumah.
Apa saja isi undang-undang perumahan ini?
Undang-undang bipartisan ini bertujuan untuk mengatasi kekurangan rumah yang membuat banyak pemilih frustasi karena harga tidak terjangkau. Undang-undang ini mencakup aturan baru yang memudahkan pembangunan rumah pabrikan (rumah yang dibuat di pabrik) dan mendorong pemerintah daerah untuk menghilangkan hambatan dalam pembangunan.
Undang-undang ini juga berusaha membatasi pengaruh investor besar di pasar rumah. Salah satu caranya adalah dengan melarang investor institusional yang memiliki lebih dari 350 rumah untuk membeli rumah keluarga tunggal tambahan.
Beberapa hal lain dalam undang-undang ini adalah:
– Program yang memberi insentif bagi pemerintah daerah untuk mengubah aturan zonasi yang ketat yang menghambat pembangunan rumah.
– Menyediakan desain rumah yang sudah disetujui sebelumnya dan mempercepat proses peninjauan lingkungan.
– Program percontohan untuk memberikan dana hibah federal kepada daerah-daerah yang mengubah gedung komersial yang tidak terpakai menjadi rumah terjangkau.
– Sembilan aturan yang melonggarkan persyaratan untuk bank-bank kecil agar lebih mudah memberikan pinjaman KPR.
Bagaimana reaksi Presiden Trump terhadap undang-undang ini?
Setelah sebelumnya memberi sinyal akan menandatangani undang-undang ini, Trump tiba-tiba menyatakan tidak mau memberi tanda tangan kecuali Kongres menyetujui undang-undang lain yang tidak terkait tentang KTP pemilih. Ini menjadi kejutan di menit-menit terakhir usaha para anggota Kongres untuk mengesahkan undang-undang tersebut.
Trump sebenarnya bisa menggunakan hak veto. Tapi karena dia tidak menandatangani ataupun memveto, undang-undang ini otomatis menjadi hukum 10 hari setelah resmi dikirim ke mejanya. Undang-undang ini sebelumnya sudah disetujui oleh DPR dan Senat dengan suara terbanyak.
Berapa banyak rumah baru yang dibutuhkan Amerika Serikat?
Perkiraannya berbeda-beda. Freddie Mac pada November 2024 mengatakan kekurangan rumah sekitar 3,7 juta unit. National Association of Realtors pada Juni 2021 memperkirakan kekurangan mencapai 5,5 juta unit sementara Gedung Putih pada musim semi lalu mengatakan kekurangan itu setidaknya 10 juta rumah keluarga tunggal.
Bagaimana Amerika Serikat bisa sampai pada situasi ini?
Tingginya harga rumah saat ini sebagian besar karena kekurangan pasokan yang sudah berlangsung selama 20 tahun. Pembangunan rumah menurun drastis setelah krisis keuangan 2008 dan belum kembali ke level sebelum krisis. Biaya konstruksi juga naik tinggi selama pandemi Covid-19 karena banyak orang ingin tempat tinggal yang lebih nyaman. Harga rumah tetap tinggi meski suku bunga KPR naik dua kali lipat dalam beberapa tahun terakhir.
Apakah pemerintah federal punya pengaruh besar terhadap pasar perumahan?
Perusahaan hipotek yang dikelola pemerintah yaitu Fannie Mae dan Freddie Mac memang mendukung pasar KPR. Tapi kemampuan pemerintah federal untuk memengaruhi harga dan pembangunan terbatas. Banyak faktor yang menaikkan biaya, seperti aturan zonasi yang ketat, proses perizinan yang mahal, dan peraturan rumit, semuanya ditentukan di tingkat daerah dan negara bagian.
Apakah pembatasan kepemilikan rumah oleh investor institusional bisa memengaruhi pasokan?
Belum jelas seberapa besar dampak pembatasan investor ini terhadap harga rumah. Investor institusional besar hanya memiliki sekitar 2% dari seluruh rumah sewa keluarga tunggal di negara ini. Aturan ini bisa menghalangi investasi di pasar, namun para ahli perumahan mengatakan pembatasan malah bisa mengurangi sumber pasokan baru dan membahayakan pembangunan hingga 100.000 rumah per tahun.
Apa peran zonasi?
Zonasi memainkan peran besar. Di beberapa daerah, aturan zonasi membuat pembangunan rumah terjangkau menjadi sangat mahal karena membatasi jenis dan ukuran rumah. Misalnya peraturan zonasi di banyak lingkungan yang didominasi rumah keluarga tunggal melarang pembangunan apartemen. Menurut National Association of Home Builders pada Januari lalu biaya regulasi di semua tingkat mencapai 26,4% dari harga rata-rata penjualan rumah.