Perang di Timur Tengah tiba-tiba membuat pinjaman KPR jadi lebih mahal di pasar perumahan AS, yang memang sudah sangat sulit terjangkau.
Seperti konflik global lainnya, dampaknya merambat jauh dari zona perang. Seperti dijelaskan kepala ekonom KPMG Diane Swonk dalam laporan terbaru, perang ini memicu “efek kupu-kupu” di ekonomi global.
Sekarang, gangguan perang di Selat Hormuz dirasakan oleh pemilik rumah di berbagai kota di AS.
Suku bunga KPR tetap 30 tahun naik jadi 6,43% minggu lalu. Itu lebih tinggi 30 basis poin dibanding akhir bulan lalu—dan level tertinggi sejak Oktober 2025, menurut data dari Survei Mingguan Aplikasi Mortgage Asosiasi Mortgage Bankers (MBA). Suku bunga KPR 30 tahun berada di 6,4% per Kamis.
Joel Kan, wakil presiden dan deputi kepala ekonom MBA, bilang harga minyak yang naik karena konflik Iran, dan krisis pengiriman di Selat Hormuz, berkontribusi pada kenaikan suku bunga ini.
“Ancaman harga minyak yang tinggi terus membuat imbal hasil Treasury tetap tinggi, dan suku bunga KPR selesai minggu lalu lebih tinggi,” kata Kan dalam pernyataan. “Suku bunga KPR yang lebih tinggi, ditambah keterbatasan daya beli dan ketidakpastian ekonomi, mendorong beberapa calon pembeli rumah untuk menunda.”
Karena suku bunga KPR 30 tahun mengikuti suku bunga obligasi pemerintah 10 tahun (Treasury), maka KPR naik saat Treasury 10 tahun naik. Treasury 10 tahun kini mencapai 4,39%, naik dari sekitar 3,96% sebelum perang dimulai.
Pasar perumahan AS sudah tertekan sebelumnya
Pasar perumahan sudah tertekan sebelum perang karena kekurangan rumah parah dan kekhawatiran soal pasar kerja, khususnya di kalangan pembeli muda. Bahkan CEO Zillow Jeremy Wacksman bilang pembeli rumah jangan berharap kondisi membaik.
“Kami tidak mengharapkan perbaikan dalam jangka pendek,” katanya kepada Fortune dalam wawancara baru-baru ini. “Saya rasa ini akan butuh waktu.”
Kenaikan ini juga memengaruhi permintaan refinancing, bukan hanya pembelian, karena suku bunga tinggi membalikkan aktivitas yang sempat membaik awal bulan. Laporan MBA—survei mingguan dari responden termasuk bankir mortgage, bank komersial, thrift, dan credit union—juga menemukan aplikasi refinancing turun 15%. Indeks Refinancing, ukuran volume aplikasi mortgage untuk pinjaman ulang, turun 15% dari minggu sebelumnya.
Bukan cuma suku bunga KPR; dampak perang pada energi dan komoditas lain memperparah ekonomi AS yang sudah melemah. Seperti dicatat Swonk, harga minyak yang tinggi bisa meningkatkan inflasi dalam waktu dekat. Harga bahan makanan diperkirakan terdampak. Tidak mengejutkan bagi pemilik mobil di seluruh AS bahwa harga bensin melonjak drastis, mencapai rata-rata nasional hampir $4 per galon, menurut AAA. Beberapa ekonom bahkan menyebut kata yang ditakuti: stagflasi.
Ketidakpastian menghentikan calon pembeli rumah
Calon pembeli rumah dihantui ketidakpastian ekonomi karena perang, ditambah faktor lain seperti ancaman baru kiamat pekerjaan karena AI. Selain suku bunga KPR lebih tinggi, kenaikan biaya energi dan gejolak pasar saham terkait perang membuat 1 dari 4 warga AS menunda pembelian besar seperti rumah dan mobil, menurut laporan Redfin awal bulan ini. Tapi, laporan itu juga mencatat mayoritas warga AS masih tidak terpengaruh konflik ini.
Ketidakpastian itu bergantung di Wall Street saat investor mencoba memahami sinyal berubah dari Washington. Presiden Donald Trump umumkan Senin bahwa AS dan Iran telah berunding untuk mengakhiri perang, memicu relai pasar saham $1,7 triliun, dan membuat harga minyak sebentar turun di bawah $100 per barel. Tapi menteri luar negeri Iran kemudian bilang, meski ada pertukaran pesan, tidak ada perundingan damai yang terjadi. Hari ini, harga minyak kembali naik ke $105 per barel, diukur dengan patokan Brent, naik sekitar $6 hanya dalam sehari.
Sebuah laporan Redfin yang dirilis Kamis bilang kondisi bolak-balik ini membuat beberapa pembeli rumah tetap menunggu.
“Pasar bergerak naik-turun minggu ini saat investor mencoba mengikuti pesan bertentangan tentang konflik di Timur Tengah,” bunyi laporan itu. “Saham dan obligasi meroket hari Senin setelah Gedung Putih bilang AS dan Iran punya percakapan produktif, tapi tidak jelas kapan konflik akan berakhir.”