Dengan pembiayaan oleh pemilik, pemilik rumah atau penjual yang memberikan pinjaman ke pembeli, bukan bank atau pemberi pinjaman hipotek.
Kontrak bisa dibuat dengan berbagai cara, seperti hipotek kedua, perjanjian sewa-beli, atau pinjaman wraparound.
Pembiayaan oleh pemilik cenderung lebih menguntungkan buat penjual, tapi ini bisa jadi pilihan baik untuk pembeli yang tidak memenuhi syarat untuk hipotek tradisional.
Pembiayaan oleh pemilik adalah kesepakatan privat di mana penjual rumah memberikan sebagian atau semua dana pembelian langsung ke pembeli. Ini paling umum dalam transaksi antar keluarga atau pihak yang saling kenal. Tapi ini juga bisa dipakai oleh pembeli yang tidak bisa dapat hipotek tradisional, atau tidak dapat dana yang cukup.
Pembiayaan oleh pemilik bisa berupa berbagai bentuk, termasuk hipotek kedua, kontrak tanah, perjanjian sewa-beli, atau hipotek wraparound. Seringkali, penjual tetap pegang sertifikat properti sampai pembeli lunas bayar. Pembeli menandatangani janji bayar (promissory note) dan hipotek atau akta kepercayaan (deed of trust).
Ini biasanya perjanjian jangka pendek, umumnya lima sampai 10 tahun. Dalam banyak kasus, pembeli membayar uang muka, juga biaya lain seperti:
Purchase-money mortgage adalah nama lain untuk pembiayaan oleh pemilik. Kadang disebut “pembiayaan kreatif” atau “pembiayaan penjual.” Intinya sama: penjual meminjamkan uang ke pembeli untuk beli rumahnya.
Misalnya, pembeli tertarik rumah seharga $380,000 dan mau bayar uang muka $38,000 (10%). Karena keadaan kredit atau keuangan, pembeli hanya bisa dapat hipotek sampai $100,000. Penjual setuju membiayai sisa $242,000 dengan bunga tetap untuk 10 tahun, dengan pembayaran balloon (dihitung dengan amortisasi 30 tahun) untuk sisa saldo setelah satu dekade.
Ada lebih dari satu cara buat buat kontrak pembiayaan pemilik. Ini beberapa contoh biasa:
Hipotek kedua: Jika pembeli hanya dapat sebagian dana dari hipotek tradisional, penjual bisa berikan hipotek kedua untuk sisa pembiayaan, biasanya dengan suku bunga lebih tinggi. “Biasanya, penjual tidak pegang hipotek itu lebih dari lima atau 10 tahun,” kata Chris McDermott, investor properti. “Setelah waktu itu, hipotek biasanya jatuh tempo dalam bentuk pembayaran balloon.”
Kontrak tanah: Dalam perjanjian kontrak tanah, pembeli bayar penjual langsung secara cicilan dan terima sertifikat properti setelah harga beli lunas. Cara ini menghilangkan biaya penutupan (closing costs) dan biaya terkait pinjaman, jadi lebih cepat dan murah daripada hipotek tradisional.
Sewa-beli: Dalam situasi ini, pembeli menyewa rumah dengan opsi untuk membelinya dengan harga tertentu setelah jangka waktu tertentu. Biasanya, sebagian pembayaran sewa bulanan akan dihitung sebagai bagian dari harga beli akhir. Ditambah, pembeli biasanya perlu bayar uang muka di awal, yang akan hilang jika akhirnya tidak jadi beli.
Hipotek wraparound: Jika penjual masih punya hipotek di rumah, mereka bisa tawarkan pinjaman wraparound, artinya hipotek pembeli “membungkus” hipotek penjual. Pada dasarnya, pembeli melakukan pembayaran untuk hipotek penjual. Penjual bisa kenakan suku bunga lebih tinggi pada pinjaman wraparound dan simpan selisihnya. (Penjual harus minta izin dari pemberi pinjamannya dulu.)
Cerita Berlanjut
Keuntungan untuk Pembeli:
Syarat kredit dan/atau uang muka yang fleksibel
Tidak perlu apply hipotek atau proses underwriting
Penutupan lebih cepat dan murah
Berguna untuk wiraswasta yang sulit buktikan pendapatan ke bank
Kekurangan untuk Pembeli:
Sulit cari penjual yang mau
Suku bunga lebih tinggi dan/atau ada pembayaran balloon
Tetap bertanggung jawab bayar asuransi rumah dan pajak properti
Tidak bantu nilai kredit jika penjual tidak laporkan pembayaran
Keuntungan untuk Penjual:
Menarik lebih banyak pembeli jika tidak ada tawaran
Proses penutupan lebih cepat
Dapat penghasilan dari pembayaran bunga pembeli
Berpotensi tunda bayar pajak keuntungan modal (capital gains)
Kekurangan untuk Penjual:
Risiko rugi jika pembeli tidak bayar atau rusak propertinya
Perlu menilai pembeli sendiri
Biaya dan beban buat buat kontrak dan mengelola utang
Tidak ada atau lebih sedikit uang di awal untuk lunasi hipotek atau beli rumah baru
Syarat untuk kontrak pembiayaan pemilik tergantung strukturnya. Secara umum, ketentuan perjanjian harus dijelaskan dalam promissory note dan mencakup hal berikut:
Janji untuk membayar
Harga beli
Jumlah deposit atau uang muka
Jumlah pinjaman dan jangka waktu
Suku bunga
Amortisasi dan jadwal pembayaran bulanan
Pembayaran balloon, jika ada
Konsekuensi jika pembeli gagal bayar atau telat
Detail asuransi rumah dan pajak properti
Pembeli dan penjual sebaiknya masing-masing minta pengacara tinjau perjanjian, untuk memastikan perlindungan di kedua sisi.
Pembiayaan oleh pemilik bisa bermanfaat buat pembeli yang tidak bisa dapat hipotek dari pemberi pinjaman tradisional, atau yang hanya dapat sebagian dana yang dibutuhkan. Ini juga memberi penjual kesempatan dapat penghasilan dari bunga dan mungkin menarik lebih banyak tawaran.
Ini beberapa skenario di mana pembiayaan oleh pemilik masuk akal:
Kredit atau keuangan pembeli tidak cukup untuk dapat pembiayaan tradisional.
Pembeli tidak punya cukup uang untuk uang muka.
Harga beli rumah lebih tinggi dari nilai taksiran, mengharuskan pembeli tutup kekurangan dengan dana tambahan.
Pihak-pihak ingin tutup cepat atau hemat biaya penutupan (closing costs).
Pihak-pihak lebih suka syarat yang fleksibel daripada yang ditawarkan pemberi pinjaman tradisional.
Transaksi melibatkan rumah yang butuh perbaikan besar atau jenis properti unik yang tidak mau dibiayai pemberi pinjaman tradisional.
Jika kamu tidak bisa dapat pembiayaan yang dibutuhkan dari bank, agen properti berpengalaman bisa bantu cari properti dijual dengan pembiayaan pemilik.
Jika kamu sebagai penjual memilih jalur pembiayaan pemilik, pastikan tentukan syarat mutlak kamu.
“Pastikan minta uang muka yang cukup — 15% jika mungkin,” kata McDermott. “Cari tahu kondisi dan strategi keluar pembeli, dan tentukan apa rencana dan timeline mereka. Pada akhirnya, kamu ingin tahu pembeli akan dalam posisi untuk melunasi kamu dan refinance sekali pembayaran balloon kamu jatuh tempo.”
Jika kamu di sisi lain transaksi sebagai pembeli, sangat penting untuk tinjau kontrak pembiayaan pemilik dengan pengacara.
“Ide yang bagus juga untuk tinjau ulang perjanjian pembiayaan penjual setelah beberapa tahun, terutama jika suku bunga turun atau nilai kredit kamu membaik — dalam hal ini kamu bisa refinance dengan hipotek tradisional dan lunasi penjual lebih cepat dari rencana,” kata Andrew Swain, co-founder Sundae.
Bisakah beli rumah dengan pembiayaan pemilik tanpa uang muka?
Sangat jarang lihat rumah dengan pembiayaan pemilik tanpa syarat uang muka. Tapi jenis perjanjian ini lebih fleksibel dari hipotek tradisional, jadi kamu mungkin bisa bayar uang muka lebih sedikit.
Bagaimana cara cari rumah dengan pembiayaan pemilik yang dijual?
Salah satu cara mudah cari rumah dengan pembiayaan pemilik adalah cari di pasar properti online yang khusus untuk properti jenis ini. Jika cari di pasar tradisional seperti Zillow, coba lihat rumah yang dijual oleh pemilik (FSBO). Kamu juga bisa coba cari agen properti yang berpengalaman dalam transaksi jenis ini.