Oleh Lucia Mutikani
WASHINGTON, 26 Feb (Reuters) – Rata-rata suku bunga hipotek populer AS jenis tetap 30-tahun turun di bawah 6% minggu ini untuk pertama kalinya dalam 3,5 tahun. Tapi para ekonom bilang perbaikan ini kemungkinan cuma sementara dan sendiri tidak cukup untuk meningkatkan permintaan perumahan kecuali pasokannya bertambah.
Suku bunga hipotek tetap 30-tahun rata-rata 5,98%, level terendah sejak September 2022, turun dari 6,01% minggu lalu, kata lembaga keuangan hipotek Freddie Mac pada Kamis. Pada periode yang sama tahun lalu, rata-ratanya 6,76%.
Penurunan ini mengikuti turunnya imbal hasil benchmark obligasi pemerintah AS 10-tahun. Ini terjadi setelah Mahkamah Agung AS pada Jumat membatalkan tarif luas Presiden Donald Trump, yang dia terapkan berdasarkan undang-undang untuk keadaan darurat nasional.
Trump dengan cepat memberlakukan tarif global 10% selama 150 hari untuk menggantikan beberapa bea darurat, sebelum menaikkan tarifnya jadi 15% di akhir pekan. Suku bunga hipotek tetap 30-tahun mengikuti imbal hasil obligasi pemerintah 10-tahun.
"Perang tarik-menarik hukum ini memicu pelarian investor ke aset aman, mendorong harga obligasi naik dan imbal hasil turun, membantu suku bunga hipotek ada di sekitar 6%," kata Jiayi Xu, seorang ekonom di Realtor.com. "Tapi, karena penurunan minggu ini berasal dari gejolak pasar bukan data ekonomi mendasar, dibutuhkan data ekonomi lebih mendukung untuk buat tren yang konsisten."
Trump memerintahkan Federal Housing Finance Agency – yang mengawasi Freddie Mac dan raksasa hipotek lain Fannie Mae – untuk membeli obligasi senilai $200 miliar yang diterbitkan kedua perusahaan itu untuk bantu turunkan biaya pinjaman rumah.
Namun, rata-rata suku bunga hipotek tetap 15-tahun justru naik ke 5,44% minggu ini dari 5,35% minggu sebelumnya. Pada periode sama tahun lalu, rata-ratanya 5,94%.
PASOKAN ADALAH KUNCI BAGI PASAR PERUMAHAN
Para ekonom meragukan bahwa pembelian hipotek akan secara signifikan meningkatkan keterjangkauan perumahan.
Risalah rapat kebijakan 27-28 Januari Fed yang terbit minggu lalu mencatat, rencana pemerintahan untuk beli obligasi hipotek telah menyebabkan "penurunan nyata pada imbal hasil sekuritas berbasis hipotek dibandingkan dengan imbal hasil obligasi pemerintah dengan jatuh tempo serupa."
Meski ada gerakan di pasar itu, pejabat Fed "mengamati bahwa penurunan itu kecil kemungkinan menghasilkan peningkatan material dalam refinancing hipotek karena suku bunga hipotek saat ini masih jauh di atas rata-rata tertimbang suku bunga hipotek yang masih berjalan," kata risalah itu.
Trump berada di bawah tekanan untuk menurunkan biaya, termasuk perumahan, karena dia dan sesama Partai Republik menghadapi pertarungan sengit untuk pertahankan kendali atas Kongres AS dalam pemilu paruh waktu tahun ini. Para ekonom dan pembuat kebijakan mengatakan kelangkaan properti yang dijual, terutama rumah pertama, membebani pasar perumahan.
Persediaan rumah bekas pakai masih jauh di bawah level sebelum pandemi. Banyak pemilik rumah memegang hipotek dengan suku bunga di bawah 5%, menciptakan apa yang disebut ‘rate-lock’.
Meski pasokan membaik tahun lalu, perkembangannya terhenti. Ada laporan pemilik rumah menarik rumah mereka dari pasar karena harga yang lebih rendah. Harga rumah naik 1,8% dalam 12 bulan hingga Desember, setelah naik 2,1% di November, kata Federal Housing Finance Agency pada Selasa.
Para ekonom dan kelompok dagang mengatakan kebijakan perdagangan dan imigrasi pemerintahan Trump, yang telah menaikkan harga bahan bangunan dan peralatan serta mengurangi pasokan tenaga kerja, membatasi kemampuan pembangun untuk memulai proyek perumahan keluarga tunggal baru. Lahan untuk bangunan juga langka karena peraturan pemerintah daerah.
Namun, perlambatan dalam suku bunga hipotek tetap 30-tahun bisa mendorong beberapa calon penjual untuk memasarkan rumah mereka, dan menarik calon pembeli rumah ke pasar.
"Meski daya beli sudah meningkat $30.000 dari tahun lalu, suku bunga hipotek di bawah 6% bisa menjadi ambang psikologis penting," kata Kara Ng, ekonom senior di Zillow. "Angka bulatan berpengaruh, dan berita itu saja bisa mendorong banyak pembeli yang menunggu untuk melirik lagi pasar perumahan."
(Laporan oleh Lucia Mutikani; tambahan pelaporan oleh Michael S. Derby dan Saeed Azhar; Disunting oleh Chizu Nomiyama dan Mark Porter)