Krisis Terjangkau Perumahan Paksa Pembangun Potong Harga
Krisis kemampuan beli perumahan memaksa perusahaan pembangun rumah melakukan hal yg hampir tak pernah dilakukan: memotong harga rumah baru lebih dalam daripada pemotongan harga rumah bekas di pasar. Ini pertama kalinya terjadi di pasar properti dalam sejarah terkini, menurut laporan dari Realtor.com yang dirilis Kamis.
“Pasar perumahan saat ini terjebak dalam krisis keterjangkauan, membuat banyak keluarga biasa Amerika merasa terkucil dari janji tradisional peningkatan mobilitas sosial dan kepemilikan rumah,” kata Stuart Miller, CEO pembangun rumah Fortune 500 Lennar. Harga jual rata-rata Lennar turun 10% menjadi $386.000 di kuartal IV 2025.
Di kuartal IV 2025, hampir 20% rumah baru mengalami pemotongan harga, sementara rumah bekas yang turun harganya sekitar 18%. Pergeseran ini menandakan kita memasuki pasar pembeli, kata Realtor.com, seiring turunnya harga rumah.
“Pembangunan baru adalah salah satu bagian paling stabil di pasar perumahan beberapa tahun terakhir, tapi pembangun jelas merespons tekanan keterjangkauan dan tingkat inventaris rumah bekas yang lebih tinggi saat ini,” kata Kepala Ekonom Realtor.com Danielle Hale.
Keterjangkauan akan tetap tertekan meski ada aktivitas ini. Suku bunga KPR masih sekitar 6%, jauh lebih tinggi daripada tingkat di bawah 3% selama pandemi. Dengan harga rumah rata-rata AS sekitar $400.000, calon pembeli perlu menyiapkan $80.000 untuk uang muka. Dan kebanyakan orang Amerika bahkan tidak memiliki tabungan darurat $1.000, artinya uang muka hampir mustahil.
Tapi bagi yang siap secara finansial, diskon rumah baru bisa jadi kabar baik. “Kami melihat pasar dimana pembangunan baru rumah tunggal mengisi celah keterjangkauan yang semakin tak bisa dipenuhi rumah bekas,” kata ekonom senior Realtor.com Joel Berner.
Dari Insentif ke Diskon
Musim gugur 2023 menandai awal pembekuan pasar perumahan, dengan penjualan rumah bekas terendah sejak Depresi Besar. Saat itu, pembangun mengandalkan insentif seperti potongan suku bunga KPR dan kredit biaya penutupan.
Devyn Bachman dari John Burns Research mengatakan insentif itu adalah pendorong utama kenaikan penjualan rumah baru. "’Insentif’ hanya kata bagus untuk diskon, dan itulah yang menciptakan keunggulan kompetitif untuk pasar rumah baru," katanya. Ia menambahkan, potongan suku bunga KPR adalah insentif paling efektif.
Penjual perorangan rumah bekas biasanya tak bisa menyaingi insentif dari pembangun besar seperti Lennar dan Toll Brothers, kata Erin Sykes dari Nest Seekers International.
Tapi kini, pembangun rumah baru terpaksa menawarkan diskon langsung untuk bersaing dan menarik pembeli. “Pembangun sadar masalah keterjangkauan di seluruh negeri, dan mereka merespons,” tulis Berner dalam laporan Agustus Asosiasi Realtor Nasional.
Di Mana Diskon Bermunculan
Meski diskon semakin umum (satu dari lima rumah baru didiskon di kuartal IV 2025), penyebarannya tidak merata di seluruh Amerika.
Pemotongan harga umumnya terkonsentrasi di Selatan dan Barat, tempat banyak pembangunan baru terkumpul. Lima negara bagian dengan proporsi pemotongan harga di atas rata-rata nasional adalah Nevada (hampir 25%), Indiana (23.3%), South Carolina (21.6%), Minnesota (21.6%), North Carolina (21.3%), New Jersey (hampir 20%), dan Texas (19%).
Sementara itu, “rumah baru di Timur Laut dan Barat Tengah lebih banyak produk mewah dan langka,” sehingga tidak sering didiskon, menurut Realtor.com.
Pasar Kondominium Terbalik
Pengecualian tren penurunan harga rumah baru ada pada kondominium dan townhouse. Di kuartal IV 2025, harga listing median untuk kondominium dan townhouse baru justru lebih tinggi daripada rumah tunggal baru.
Hampir 10% dari semua kondominium baru untuk dijual di AS berada di New York City atau Miami, di mana harga listing median di atas $1 juta. Sementara itu, pembangunan rumah tunggal baru terkonsentrasi di pasar yang lebih terjangkau seperti Houston, Dallas, San Antonio, Atlanta, dan Phoenix.
“Lebih banyak kondominium baru mungkin menargetkan pembeli mewah, sementara banyak rumah tunggal baru dirancang untuk pembeli pemula,” jelas laporan Realtor.com. “Bisa juga karena rumah tunggal bekas mempertahankan nilainya lebih baik daripada rumah terhubung.”