Presiden Donald Trump ingin harga rumah tetap tinggi. Dia tidak setuju dengan ajakan untuk memperbanyak pembangunan rumah agar orang bisa beli rumah, yang biasanya jadi tiket masuk ke kelas menengah.
Trump lebih memilih melindungi pemilik rumah yang sudah punya rumah, yang harganya naik. Posisi ini bertentangan dengan apa kata banyak ekonom, industri properti, pejabat lokal, dan penyewa apartemen tentang cara mengatasi masalah keterjangkauan di Amerika.
"Saya tidak ingin turunkan harga rumah. Saya ingin naikkan harga rumah untuk mereka yang punya rumah, dan mereka bisa yakin itu akan terjadi," kata Trump ke Kabinetnya tanggal 29 Januari.
Pendekatan ini bisa bantu popularitas Presiden dari Partai Republik di mata pemilih tua, kelompok yang biasanya lebih sering datang memilih dalam pemilu tengah periode. Pemilu November nanti akan tentukan apakah partai Trump bisa pertahankan kendali atas DPR dan Senat.
"Banyak orang jadi kaya tahun lalu karena nilai rumah mereka naik," kata Trump. "Dan kamu tahu, saat urusan perumahan—saat kamu buat terlalu mudah dan murah untuk beli rumah—nilai itu turun."
Tapi, dengan lebih perhatikan generasi baby boomer tua dalam masalah perumahan, Trump bisa kehilangan dukungan pemilih muda yang memperluas koalisinya di 2024 dan bantu dia menang periode kedua. Ini bisa picu "perang generasi" dalam pemilu tengah periode, kata Brent Buchanan dari firma jajak pendapat Cygnal yang menasihati Republik.
"Kelompok di bawah 40 tahun adalah yang paling penting sekarang—mereka yang menempatkan Trump di Gedung Putih," kata Buchanan. "Keinginan mereka untuk datang memilih atau tidak akan buat perbedaan dalam pemilu ini. Jika mereka rasa Donald Trump menjaga para boomer dengan mengorbankan mereka, itu akan rugikan Partai Republik."
Logika dalam menarik pemilih tua
Dalam pemilu presiden 2024, 81% pemilih Trump adalah pemilik rumah, menurut data AP VoteCast. Artinya, banyak pendukungnya sudah punya KPR dengan bunga rendah atau sudah lunasi rumahnya, yang mungkin buat isu perumahan kurang penting.
Pemilih tua cenderung lebih sering datang memilih daripada pemilih muda, kata Oscar Pocasangre, analis data senior di lembaga pemikir liberal New America yang pelajari perbedaan usia dalam politik AS. "Tapi, menarik pemilih tua bisa jadi kebijakan yang salah jika yang dibutuhkan untuk menang adalah memperluas basis pemilih," kata Pocasangre.
Menjelang pemilu 2026, pemilih secara konsisten menilai keterjangkauan sebagai perhatian utama, dan ini terutama benar untuk pemilih muda terkait perumahan.
Booker Lightman, 30, seorang insinyur perangkat lunak di Highlands Ranch, Colorado, yang mengidentifikasi diri sebagai Republik libertarian, mengatakan kekurangan perumahan telah jadi masalah utama di negaranya.
Lightman baru saja selesai beli rumah bulan lalu, dan meski dia dan istrinya, Alice, bisa atur biayanya, dia katakan kurangnya konstruksi mendorong orang keluar dari Colorado. "Persediaan rumah tidak cukup," katanya.
Shay Hata, agen properti di area Chicago dan Denver, bilang dia tangani sekitar 100 sampai 150 transaksi per tahun. Tapi dia lihat potensi untuk lebih banyak lagi. "Kami kekurangan inventaris sampai-sampai kebanyakan properti, terutama di pinggiran kota, dapat antara lima sampai 20 penawaran," katanya, gambarkan yang dia lihat di area Chicago.
Konstruksi baru bisa bantu lebih banyak orang beli rumah karena dalam beberapa kasus, pembeli dapat diskon suku bunga KPR dari pemberi pinjaman pilihan pembangun, kata Hata. Dia sebut situasi sekarang "sangat mengecewakan untuk pembeli karena mereka tidak mampu lagi di pasar."
Tapi konstruksi yang tertunda telah turun di bawah Trump. Izin untuk bangun rumah keluarga tunggal anjlok 9,4% dalam 12 bulan terakhir hingga Oktober, bulan terakhir data tersedia, ke tingkat tahunan 876.000, menurut Biro Sensus AS.
Ide lain Trump untuk bantu orang beli rumah
Trump tidak selalu menentang penambahan pasokan perumahan.
Selama kampanye 2024, tim Trump bilang dia akan buat keringanan pajak untuk pembeli rumah, kurangi regulasi konstruksi, buka lahan federal untuk pengembangan perumahan, dan buat cicilan bulanan lebih terjangkau dengan turunkan suku bunga KPR. Penasihatnya juga klaim stok perumahan akan terbuka karena dorongan Trump untuk deportasi besar-besaran orang yang ada di AS secara ilegal.
Baru Oktober lalu, Trump mendesak pembangun untuk perbanyak konstruksi. "Mereka duduk di atas 2 Juta lahan kosong, REKOR. Saya minta Fannie Mae dan Freddie Mac untuk gerakkan Pembangun Besar dan, dengan begitu, bantu pulihkan Mimpi Amerika!" posting Trump di media sosial, merujuk pada pemberi pinjaman yang didukung pemerintah.
Tapi lebih baru ini, dia sudah tegas tidak ingin kejar kebijakan yang akan tingkatkan pasokan dan turunkan harga.
Di jabatan, Trump sejauh ini fokuskan kebijakan perumahannya pada lobi ke Federal Reserve untuk turunkan suku bunga acuan. Dia percaya itu akan buat KPR lebih terjangkau, meski kritikus bilang ini bisa picu inflasi lebih tinggi. Trump umumkan bahwa dua perusahaan KPR, yang di bawah konservatori pemerintah, akan beli setidaknya $200 miliar dalam sekuritas pinjaman rumah dalam upaya turunkan suku bunga.
Trump juga mau Kongres larang lembaga keuangan besar beli rumah. Tapi dia tolak saran untuk perbanyak aturan agar pembeli bisa pakai akun pensiun 401(k) untuk uang muka, beri tahu wartawan bahwa dia tidak ingin orang ambil uang mereka dari pasar saham karena kinerjanya sangat bagus.
Ada tanda bahwa anggota parlemen dari kedua pihak lihat manfaat ambil langkah tambah rumah sebelum pemilu tahun ini. Ada upaya di Senat dan DPR untuk mulai cepat konstruksi lewat insentif untuk ubah batasan zonasi, di antara kebijakan lain.
Satu tantangan mendasar soal keterjangkauan adalah harga rumah umumnya naik lebih cepat daripada pendapatan selama beberapa tahun.
Ini buat lebih sulit menabung untuk uang muka atau naik ke rumah yang lebih bagus. Ini juga artinya tempat tinggal orang semakin berfungsi ganda sebagai aset finansial utama, yang buat banyak keluarga terlihat kaya di atas kertas meski mereka kesulitan dengan tagihan bulanan.
Ada risiko lain untuk Trump. Jika ekonomi tumbuh tahun ini, seperti yang dia janjikan, itu bisa tingkatkan permintaan akan rumah—serta harganya—buat masalah keterjangkauan lebih jelas, kata Edward Pinto, rekan senior di American Enterprise Institute, lembaga pemikir tengah-kanan.
Pinto bilang konstruksi rumah keluarga tunggal harus naik 50% sampai 100% selama tiga tahun ke depan agar kenaikan harga rumah rata-rata datar—tanda, katanya, bahwa kekhawatiran Trump tentang jatuhnya harga rumah mungkin tidak berdasar.
"Sangat sulit untuk runtuhkan harga rumah," kata Pinto.